Права третьих лиц на недвижимость и связанные с ними риски

 

Одна из самых неприятных ситуаций, которая может случиться с покупателем жилья, - это наличие прав посторонних лиц на объект. Эти права могут быть самыми разными, но в любом случае они неизменно мешают в полной мере наслаждаться приобретением. Права третьих лиц могут привести к непредвиденным дополнительным расходам, невозможности пользоваться помещением, а то и к утрате приобретенного права.

Самое распространенное, что может встретиться, - это залог, он же - ипотека.

В современной отечественной юридической терминологии ипотека означает не что иное, как залог недвижимости.

В связи с этим, поскольку мы все равно говорим только о недвижимости, в дальнейшем эти два слова будут использоваться как взаимозаменяемые.

Широко распространено представление, будто ипотека связана исключительно с приобретением жилья за счет банковского кредита и представляет собой внесение в залог того самого купленного за счет заемных средств имущества. Это действительно наиболее частый случай возникновения залога на сегодняшний день, однако далеко не единственный: недвижимость может быть передана в залог в обеспечение практически любого долга, причем не только самого собственника заложенного предмета, но и в обеспечение обязательств посторонних третьих лиц (естественно, с согласия собственника). Залог может возникнуть и в силу закона - без заключения отдельного договора о залоге.

Если имущество обременено залогом, то это означает, что при неисполнении того обязательства, которое обеспечено этим залогом, залогодержатель может обратить взыскание на залог, т.е. продать его с публичных торгов, а вырученную сумму пустить на погашение задолженности. Если же имущество передавалось в залог, когда собственником было юридическое лицо или предприниматель, то залогодержатель может даже не продавать его на торгах, а - если было такое условие в договоре залога - оставить себе, зачтя сумму стоимости в счет погашения долга, или же продать третьему лицу без торгов.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится, как правило, по судебному решению. Закон допускает обращение взыскания во внесудебном порядке на основании нотариальной исполнительной надписи, но для жилых помещений это почти неактуально, так как пп. 1 п. 5 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" запрещает обращать взыскание на заложенное жилое помещение, принадлежащее физическому лицу, во внесудебном порядке. Это правило несколько скорректировано в ст. 349 ГК РФ, согласно п. 3 которой нельзя обращать взыскание во внесудебном порядке только лишь на единственное жилое помещение гражданина.

Однако стоит помнить, что, хоть и по судебному решению, но на основании ипотеки может быть изъято и единственное жилье. Известное ограничение, запрещающее изымать такое жилье, не действует в случае залога - такая специальная оговорка сделана в законе. Собственно, если бы такой оговорки не было, то, наверное, мало кто давал бы деньги взаймы под залог жилья.

Итак, при приобретении помещения, обремененного ипотекой, надо учитывать, что в случае неисполнения своих обязательств тем, за кого был дан этот залог (а это может быть и прежний собственник - продавец, и какой-нибудь из предшествовавших ему собственников, а может - и вовсе постороннее лицо), можно запросто лишиться этого помещения. Либо другой вариант - понести дополнительные затраты, выплатив долг этого постороннего вам лица самостоятельно.

Собственник заложенного имущества в любой момент до момента его продажи может прекратить обращение взыскания, полностью выплатив долг. Поскольку контролировать должника и следить за своевременностью исполнения им обязательств практически невозможно, приобретение заложенного имущества - это весьма рискованное занятие. Однако же не невозможное.

Прежде всего, приобретая жилье, следует убедиться в том, заложено оно или нет. Существенным подспорьем здесь будет выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. В разд. 2 этой выписки можно увидеть сведения об обременениях, где, если он есть, будет отражен залог. Ипотека возникает только с момента ее государственной регистрации, поэтому, если в выписке отсутствуют сведения о залоге, можно быть уверенным в том, что его нет. Гипотетически можно представить ситуации, когда, например, залог ранее существовал, но затем запись о нем была неправомерно исключена из реестра. В этом случае приобретатель также будет защищен, если только он не знает о неправомерности исключения записи из реестра. Если мы не обнаружили в выписке сведений об ипотеке, можно успокоиться и следующие несколько абзацев пропустить.

Если в выписке обнаружилась запись об ипотеке, то это означает, что для регистрации перехода права собственности потребуется согласие залогодержателя. Впрочем, это меньшая из проблем, с которыми сталкивается покупатель такой недвижимости. Намного важнее для него в этой ситуации будет узнать, каков размер долга, обеспеченного залогом, когда и на каких условиях он должен быть выплачен. Только лишь словам продавца здесь доверять не стоит - следует узнать у залогодержателя, каким он видит объем долга перед ним. Получив информацию о размере долга, покупателю предстоит решить, что делать с этим дальше.

Стратегий дальнейшего поведения при покупке заложенного объекта может быть две.

Первая стратегия - требовать учета суммы долга в цене, т.е. уменьшения покупной цены на сумму, в обеспечение которой установлена ипотека. Это, однако, зачастую не устраивает продавца, ведь если он будет в дальнейшем гасить долг, то эта сумма будет постоянно уменьшаться, но никто не доплатит ему покупную цену.

Поэтому рациональнее использовать вторую стратегию: сразу же погасить задолженность. Это возможно даже без согласия кредитора, если ипотека дана в счет обеспечения кредита, выданного физическому лицу (наиболее распространенная ситуация). В этом случае сам закон дает возможность досрочно погасить долг. Если же залогом обеспечен коммерческий долг либо обязательства не из договора займа или кредита, то для досрочного погашения придется получить согласие кредитора.

Таким образом, часть покупной цены сразу же будет направлена на погашение долга, и если не будет долга, залог прекратится.

Более того, можно даже не передавать эту часть цены в руки продавца, а напрямую уплатить ее кредитору. Банки очень не любят такие действия, однако Гражданский кодекс РФ позволяет уплачивать долги другого лица, если для того, кто производит такую уплату, это связано с риском утраты прав на имущество. Покупатель здесь как раз и является тем, кто рискует утратой прав на недвижимость, если залог не будет прекращен.

После погашения задолженности залогодержатель должен будет самостоятельно подать заявление в Росреестр о снятии обременения с имущества. Если же он этого не сделает, снимать запись об ипотеке придется через суд, что отнимет до полугода времени, а также повлечет затраты на юристов в процессе. Поэтому даже несмотря на то, что приобретение заложенного имущества не запрещено и даже может быть осуществлено относительно безопасно, перед тем, как заключать договор, стоит несколько раз взвесить все плюсы и минусы.

Залог опасен, но он хотя бы не существует без записи в ЕГРН. "Предупрежден - значит, вооружен", - гласит старинная мудрость. Гораздо опаснее для покупателя права, которые не отражаются ни в одном реестре.

Самые неприятные ситуации могут быть связаны с бывшими жильцами приобретаемого жилья, по тем или иным причинам не воспользовавшимися правом на приватизацию. Этим правом обладают все постоянно проживающие в помещении на момент приватизации граждане, в том числе временно отсутствующие, но за которыми сохраняется право на жилое помещение.

Нередки были случаи, когда о ком-то из таких отсутствующих преднамеренно или по незнанию "забывали", и в приватизации они не участвовали. Это очень распространено, если человек отсутствует не по своей воле, а в связи с тем, что он был приговорен к лишению свободы. Такой осужденный сохранял право на жилое помещение, но по понятной причине не мог реализовать его. Выйдя на свободу, он обнаруживал, что бывшее его жилье давно уже приватизировано и продано абсолютно посторонним лицам. После этого он предъявлял иск либо о признании за собой доли в праве собственности на жилье, либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным. Поскольку он сохранял право на приватизацию, это право было нарушено, а имущество выбыло помимо его воли, суды часто встают на сторону такого бывшего жильца и восстанавливают его в правах в ущерб добросовестным приобретателям. Даже если итогом не будет оспаривание договора в целом, а только лишь признание за ним права на долю в помещении (соответственно, с правом проживать в нем), такое соседство мало кого обрадует. Если же и вовсе договор признают недействительным, то, может статься, покупатель и жилья лишится, и деньги не сможет вернуть. Ведь найти продавцов спустя продолжительное время будет уже проблематично, да и вполне вероятно, что взять с них будет нечего.

Примерно те же последствия наступят, если выяснится, что кто-то из имевших право на участие в приватизации отказался от участия в ней не по своей воле. Он также может рассчитывать на восстановление своих прав - за счет ущемления прав покупателя.

Чтобы избежать этого в том случае, когда помещение ранее было приватизировано, целесообразно, с одной стороны, изучить документы о приватизации, а с другой - получить в территориальных органах МВД России справку о зарегистрированных в помещении лицах и сравнить список тех, кто участвовал в приватизации, со списком зарегистрированных. Если они не совпадают - обязательно узнать причины этого. Полностью ли защитит такая проверка от оспаривания по приведенному основанию? К сожалению, нет, так как даже незарегистрированные, но фактически проживавшие в помещении граждане также имели право на приватизацию. Если они сейчас докажут факт своего проживания, то смогут отстаивать свои права.

Немного спасает исковая давность, если приватизация произошла давно. Но не стоит забывать, что срок исковой давности отсчитывается от момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права (а он, конечно же, будет утверждать, что узнал только сейчас), а 10-летняя исковая давность, отсчитываемая с момента нарушения, безотносительно к знанию истца о нем начнет применяться только с 1 сентября 2023 г.

Еще один распространенный в практике случай оспаривания продажи жилых помещений связан с правами супруга продавца. Как известно, у нас в стране действует правило о том, что все имущество, приобретенное в браке, поступает в совместную собственность обоих супругов. При этом не имеет значения, за кем из них зарегистрировано право собственности на недвижимость, приобретенную в браке. Эта общность собственности сохраняется и после расторжения брака, если только бывшие супруги не произвели раздел общего имущества (а делать это они вовсе не обязаны и могут сохранять общую собственность хоть до самой смерти). Конечно, может оказаться, что супругами был заключен брачный контракт, который отменил общую собственность между супругами, но заключение брачных контрактов все еще остается экзотикой в нашей стране, и большинство людей довольствуются законным режимом супружеского имущества.

Отчуждение такой общей недвижимости одним из супругов возможно только с нотариального согласия другого супруга. По этой причине при регистрации перехода права собственности на помещение, приобретенное во время нахождения в браке, регистратор потребует предоставить такое согласие, даже несмотря на то что формально он этого делать не обязан.

Казалось бы, ситуация довольно проста: достаточно заглянуть в паспорт продавца и в выписку из ЕГРН, чтобы понять, был объект приобретен в браке или вне его, и в первом случае потребовать от продавца предоставления согласия супруга либо брачного контракта, либо соглашения или судебного решения о разделе общей собственности.

Но в реальности даже это не всегда спасает.

Приведем постой пример. Человек вступил в брак, приобрел в браке квартиру, она стала общей собственностью обоих супругов, но зарегистрировал он право только на себя одного. После этого супруги развелись, но общее имущество не разделили, еще позже этот человек меняет паспорт - в связи с истечением срока его действия, с утратой, сменой фамилии (например, бывшая супруга вступила в новый брак). Теперь в том паспорте, который вы увидите при общении с продавцом, не будет штампа о браке, а вот общая собственность останется. И второй (бывший, но оставшийся сособственником) супруг может оспорить договор купли-продажи как совершенный без его согласия, и потребовать себе половину квартиры.

Верховный Суд РФ недавно рассмотрел еще более показательное в этом отношении дело.

Продавец заключил брак за рубежом. Российские граждане имеют право вступать в брак за рубежом, и за такими браками признается та же самая юридическая сила, что и за браками, заключенными в России, - их не требуется подтверждать по приезде в Россию. Иностранные органы, регистрирующие браки, не могут поставить штамп о браке в российский паспорт - любой иностранный штамп во внутреннем паспорте делает его недействительным. Да во многих странах никаких штампов вовсе и не ставят. Приехав в Россию, такой женившийся за рубежом человек купил квартиру, а потом продал ее, даже не сказав, что состоит в браке. Вскоре объявившаяся его иностранная супруга потребовала признать недействительным договор, и суд встал на ее строну, несмотря на то что покупатель совершенно никак не мог даже предположить о наличии у продавца супруги и о том, что от нее требуется согласие.

См.: Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2016 N 18-КГ16-97.

С учетом этого стоило бы вообще остерегаться приобретать что бы то ни было у тех, кто не в браке (исходя из того подозрения, что это сейчас он говорит, что в браке не состоит, а вдруг ранее состоял, но сменил документы), и покупать только у тех, у кого есть супруг, запасшись, естественно, нотариальным согласием этого супруга на совершение сделки. Впрочем, и это не полностью защищает, ведь может оказаться, что брак-то далеко не первый, и согласия нужно было спрашивать совсем у другого - бывшего - супруга.

Помимо самого неприятного - появления тех, кто может вовсе лишить покупателя его приобретения, - можно столкнуться и с теми, кто, не отнимая права собственности, способен ограничить в возможности проживания в помещении.

Так, до 2005 года прекращение права собственности на жилое помещение не влекло прекращения права пользования этим помещением членами семьи бывшего собственника. В настоящее время продажа квартиры означает, что и члены семьи продавца - так же, как и сам продавец, - утрачивают право пользования помещением. Однако, если они зарегистрированы в этом помещении и по какой-то причине не захотят сниматься с регистрации, делать это придется через суд. Сама по себе регистрация в помещении не дает им никаких прав проживать в нем, но она будет увеличивать коммунальные платежи (в той части, в которой они рассчитываются, исходя из количества проживающих), в этом помещении их будут искать кредиторы или правоохранительные органы, на этот адрес будут приходить для них официальные письма и повестки.

Еще более сложный случай - если среди таких членов семьи имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане.

На основании п. 4 ст. 292 ГК РФ для отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством лица либо несовершеннолетние граждане, оставшиеся без родительского попечения, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" распространил это требование на случаи, когда опека или попечительство формально не назначено или несовершеннолетние считаются под родительским надзором, но сделка нарушает их права и интересы.

Во всех указанных случаях отсутствие согласия органа опеки и попечительства, с одной стороны, может воспрепятствовать регистрации перехода права собственности, а с другой стороны, если такая регистрация произойдет, это может быть основанием для признания договора недействительным.

Чтобы избежать проблем, связанных с сохранением прав пользования помещением членами семьи продавца, рекомендуется требовать от продавца снятия с регистрационного учета всех проживающих в помещении лиц до регистрации перехода права собственности к покупателю.

При продаже зачастую сохраняется и право пользования помещением, возникшее у других лиц. При этом, в отличие от членов семьи собственника, их даже нельзя будет выселить и снять с регистрационного учета, если они на нем находятся.

Это могут быть граждане:

- проживающие на основании договора коммерческого найма (ст. 675 ГК РФ указывает на то, что при смене собственника они сохраняют все свои права) либо

- занимающие помещения на основании завещательного отказа (т.е. такого указания в завещании собственника, согласно которому после его смерти указанный им человек может проживать в принадлежавшем этому собственнику помещении, - это право сохраняется и при последующем отчуждении данного объекта другому лицу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ)).

Менее распространенная ситуация - проживание граждан, предоставивших свое имущество в ренту.

По договору ренты гражданин передает свое имущество в собственность другого лица, а взамен получает регулярные денежные выплаты или же натуральное содержание до своей смерти, а также сохраняет право проживать в ставшем уже не его помещении.

О наличии ренты легко узнать из выписки из ЕГРН: она в обязательном порядке регистрируется и указывается как обременение имущества.

О жилищном найме, в принципе, тоже можно узнать из выписки из ЕГРН - он подлежит регистрации. Однако доверять выписке здесь полностью нельзя, так как, во-первых, требование о регистрации жилищного найма появилось в Жилищном кодексе РФ только в 2014 году и не затрагивает ранее возникшие права, а во-вторых, право пользования помещением возникает вне зависимости от регистрации, она лишь усиливает это право.

Что касается пользования жильем на основании завещательного отказа, он и вовсе не подлежит регистрации и узнать о нем из реестра невозможно.

Во избежание неприятных сюрпризов в виде проживающих в помещении посторонних лиц, которых к тому же невозможно будет выселить, при приобретении жилья стоит:

- изучить справку о составе зарегистрированных лиц, выдаваемую территориальными органами МВД России, чтобы выяснить, на каком основании они проживают в помещении;

- осмотреть помещение на предмет того, не живет ли в нем кто-то посторонний (хотя, конечно же, далеко не всегда это можно будет увидеть).

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ продавец обязан указать в договоре всех лиц, сохраняющих право пользоваться продаваемым помещением с указанием их прав. Но в том случае, если такие лица не были указаны, это никак не лишит их имеющегося у них права, а только лишь даст основания для оспаривания договора или для взыскания с продавца убытков. Далеко не всегда это устроит покупателя.