Назначение земельного участка

Любой земельный участок относится к определенной категории земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесные земли и т.д.), а также имеет определенное разрешенное использование. Этими факторами определяется, может ли вообще быть построен жилой дом на таком участке.

Например, строительство жилья не допускается на землях, предназначенных для промышленности, или на землях сельскохозяйственных угодий.

Кроме этого, могут различаться типы жилья, которые можно строить на тех или иных участках.

Например, на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для личного подсобного и приусадебного хозяйства можно строить индивидуальные жилые дома, но, разумеется, нельзя строить многоквартирные дома.

В населенных пунктах назначение земельного участка определяется территориальной зоной, к которой принадлежит участок, а зоны устанавливаются местными властями.

Так, выделяются обычно зоны многоэтажной жилой застройки (иногда с разделением на малоэтажную и высотную), индивидуальной жилой застройки, делового центра, размещения предприятий торговли, промышленности, транспорта, рекреационные зоны и т.д.

Информацию о территориальных зонах, об относящихся к ним участках, а также о том, что разрешено строить в той или иной зоне, можно найти на сайте местной администрации.

Таким образом, даже будучи собственником земли, нельзя построить на ней все, что угодно. Допускается строительство только такого объекта, который соответствует разрешенным видам использования земли в соответствующей территориальной зоне.

Именно запрет на строительство жилья в некоторых территориальных зонах во многих случаях является причиной того, что вместо обычного многоквартирного дома застройщик строит дом гостиничного типа, а вместо квартир в нем продаются формально нежилые помещения - апартаменты.

Так, апартаментный комплекс может быть построен в зоне деловой застройки, где жилье строить нельзя.

Нарушение территориального зонирования, т.е. строительство такого здания, которое не допускается в этой зоне, является основанием для его сноса.

Например, некоторое время назад в Подмосковье было несколько скандалов, связанных с тем, что люди приобретали апартаменты в домах, построенных на землях сельскохозяйственного назначения, на которых строительство вообще не допускается. Нарушение было допущено еще застройщиком, но когда местная власть предъявила иск о сносе этих домов, пострадавшими оказались те, кто уже успел купить помещения в них и даже заселиться. Ни факт заселения, ни то, что многим из жильцов этих домов идти было некуда, не остановили суд, который вынес решение о сносе домов.

Таким образом, чтобы не приобрести дом или помещение в доме, которые построены там, где они вообще не могли быть построены, перед покупкой необходимо изучить правила землепользования и застройки, чтобы понять, возможно ли такое строительство на этой территории или нет. И если выяснится, что такое строительство невозможно, от покупки стоит воздержаться.

К назначению земельных участков очень близко примыкает расположение вблизи них санитарных и защитных зон различных объектов. Если нахождение дома в прибрежной зоне возле водоема обычно довольно очевидно - водоем видно невооруженным глазом, то, например, нахождение дома в защитной зоне газопровода далеко не всегда можно заметить, особенно если газопровод давно не эксплуатируется. В то же время наличие таких объектов накладывает существенные ограничения на использование жилья.

Так, при строительстве вблизи водоемов устанавливаются определенные требования к устройству канализации - с тем, чтобы она не загрязняла водоем.

Покупателю также полезно знать эти требования: например, если он захочет в будущем провести ремонт, нужно понимать, что он может делать, а что нет.

Если же обнаруживается, что дом находится вблизи газопровода, то это вообще может привести к сносу дома - таких дел в судебной практике довольно много.

Самое неприятное, что документы, отражающие существование всех этих санитарных и защитных зон, не сосредоточены в одном месте и хотя и являются доступными для человека со стороны, но, прежде чем искать их, нужно первоначально догадаться, что следует искать. Нередко - как в случае с теми же газопроводами - оказывается, что покупатели недвижимости даже не предполагали, что где-то поблизости проходит газопровод, и потому не посмотрели схему его защитных зон. Впоследствии же на суде это может быть поставлено им в вину: не проявили должной осмотрительности при приобретении.