Соблюдение строительных норм и правил

При строительстве действуют многочисленные нормы. Они определяют, как должен проектироваться дом, какие материалы могут использоваться, какие нет, как он должен располагаться относительно других домов, улиц, сторон света. Если в проекте дома заложены решения, противоречащие этим правилам, просто не выдадут разрешение на строительство. Но какие бы ни были правильные решения в проекте, они могут быть искажены неумелым исполнением, использованием некачественных материалов в ходе строительства. Предполагается, что качество строительства должно проверяться, когда выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но приемочная комиссия не в состоянии проверить досконально все строительные конструкции, да и недостатки зачастую являются скрытыми.

Надо заметить, что если нарушения наблюдаются в этой области, то сносят дом далеко не всегда - только тогда, когда нарушения настолько серьезные, что создают угрозу обрушения и причинения вреда самим жильцам или окружающим. Мелкие нарушения, конечно, могут быть неприятными и сильно мешать жить, но основанием для сноса дома не являются.

Проверить состояние строительных конструкций дома могут, как правило, только специалисты-строители. Но в то же время вряд ли у кого-то возникнет желание приобретать жилье в доме, который даже без специально обследования очевидно некачественный, по которому идут трещины, течет крыша или отваливаются балконы.

Помимо соблюдения требований к строительству дома, перед покупкой следует проверить потенциальное приобретение на наличие у него иных характеристик, которые могут существенно ограничить возможности пользования объектом или же и вовсе привести в будущем к прекращению прав на него.

Приобретаемое жилье может находиться в здании - объекте культурного наследия. Информация об этом указывается в выписке из ЕГРН. Такая ситуация нередко имеет место при приобретении, например, квартиры в старом доме дореволюционной постройки, каких немало в Санкт-Петербурге. Проживание в подобной квартире имеет свои плюсы и минусы. Плюсы жизни в центре города в большой квартире с просторными комнатами и высокими потолками могут уравновешиваться общей изношенностью дома, при этом - невозможностью существенных переделок. Пределы доступных собственнику изменений в объекте культурного наследия определяются паспортом этого объекта, который необходимо изучить до приобретения, чтобы не оказалось, что даже замена окон на современные невозможна. Паспорт объекта культурного наследия можно получить у продавца либо в органе по охране культурного наследия.

Как индивидуальный, так и многоквартирный дом, в котором планируется приобретать жилье, может оказаться предназначенным к изъятию для государственных или муниципальных нужд - таких, как строительство дорог и иных инфраструктурных объектов. Изъятие является возмездным. Оно может производиться как добровольно (если сторонами достигнуто соглашение о размере выкупной цены), так и принудительно через суд (если такой договоренности достичь не удалось). При принудительном изъятии компенсацию за изымаемое имущество определяет суд на основании оценочной экспертизы. При этом должны учитываться как стоимость самого дома, так и стоимость земельного участка под ним, окружающих построек, насаждений...

Информация о предстоящем изъятии вносится в ЕГРН, так что в выписке из реестра имеются соответствующие сведения. Закон не запрещает приобретать объекты, в отношении которых принято решение об их изъятии. В конце концов, с момента такого решения и до момента изъятия может пройти немало времени. Более того, нередки случаи, когда изъятие вообще не происходит, например, в связи с отсутствием финансирования или из-за изменения проекта.

Запись в ЕГРН, помимо предупреждения покупателя о том, что планируется изъятие объекта, имеет еще одно значение: улучшения, которые могут быть произведены собственником в объекте, компенсируются при выкупе, только если они сделаны до внесения в реестр записи о предстоящем выкупе. Все улучшения, которые будут сделаны после внесения такой записи, собственник производит за свой счет и не может рассчитывать на их учет в выкупной цене.

Благодаря наличию информации о предстоящем изъятии в реестре покупатель является достаточно осведомленным и может учитывать это обстоятельство в ходе переговоров с продавцом об условиях продажи.

К изымаемым для государственных или муниципальных нужд близки квартиры в домах, подлежащих реновации. В настоящее время реновация осуществляется только в г. Москве. В том случае, если дом включен в программу реновации, квартиры в нем могут продаваться до момента заключения с уполномоченным органом г. Москвы договора, предусматривающего предоставление иного равнозначного помещения или денежной компенсации.

Приобретая дом в г. Москве, в отношении которого есть хоть некоторое подозрение, что он может войти в программу реновации, покупателю следует изучить список домов, включенных в эту программу, который находится на интернет-сайте правительства г. Москвы по адресу: https://www.mos.ru/city/projects/renovation/. Обнаружив дом в этом списке, следует поинтересоваться у продавца, не заключал ли он еще договор с уполномоченным органом г. Москвы, и если нет, квартиру можно приобретать.

Нужно только учитывать, что до момента регистрации перехода права собственности к покупателю собственником квартиры по-прежнему будет считаться продавец. Соответственно, пока переход права собственности не будет зарегистрирован, именно с продавцом будет общаться уполномоченный орган по вопросу о том, в какой форме он желает получить возмещение - в виде предоставления равнозначной квартиры или же в денежной форме. После регистрации перехода права собственности уже покупатель вправе будет решать, что выбрать.

Наконец, при приобретении любого объекта нужно проверить, не указаны ли в выписке из ЕГРН аресты, наложенные на приобретаемое помещение, иные ограничения в распоряжении им, заявленные притязания на объект или возражения против зарегистрированного права.

Аресты могут быть наложены судом в целях обеспечения иска, судебными приставами-исполнителями - в целях исполнения судебного решения либо органами следствия - в рамках рассмотрения уголовного дела. Для приобретателя имеет значение не тот момент, когда соответствующее решение об аресте было принято судом, приставом или следователем, но тот, в который запись о нем была внесена в ЕГРН. В то же время, если впоследствии будет доказано, что покупатель, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре, знал о том, что решение об аресте уже принято, его договор о приобретении помещения может быть легко оспорен. Наличие арестов или запретов на совершение регистрационных действий не запрещает заключить договор о продаже помещения, но не позволит зарегистрировать переход права собственности на него.

Таким образом, в указанных случаях, даже заключив договор, покупатель не сможет стать собственником.

В связи с этим, даже если продавец убедительно доказывает несостоятельность тех требований, в счет которых был наложен арест (это вполне возможно, ведь суд, например, накладывает обеспечительные меры еще до того, как рассмотрит дело; не исключено, что после того, как дело будет рассмотрено, в иске будет отказано), следует воздержаться хотя бы от выплаты такому продавцу покупной цены и прописать в договоре, что она будет выплачиваться не ранее снятия ареста и освобождения объекта от обременений.

В отличие от арестов и запретов на регистрацию, указанные в ЕГРН заявленные в судебном порядке требования в отношении объекта или возражения против зарегистрированного права не препятствуют регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу. Однако покупатель, приобретший жилье при наличии таких отметок в реестре, не будет считаться добросовестным приобретателем, и в том случае, если тот, по чьему требованию были сделаны такие отметки, в последующем выиграет дело и докажет, что в действительности продавец не вправе был распоряжаться объектом, покупатель не сможет защищаться и также вынужден будет расстаться с помещением.

Отличаются они между собой тем, что отметка о заявленных в судебном порядке требованиях делается, если иск уже рассматривается в суде, а возражения против зарегистрированных прав могут быть сделаны и до предъявления иска. В этом случае иск должен быть предъявлен в течение трех месяцев с момента внесения такой записи.

Обнаружив в выписке из ЕГРН одну из таких отметок, необходимо, прежде всего, поинтересоваться у продавца, чем они вызваны, что за требования к нему предъявлены. И даже если со слов продавца эти требования совершенно беспочвенны, стоит подождать окончания их рассмотрения судом или истечения трехмесячного срока на предъявление иска.