Строительство на предоставленном земельном участке

Застройщик здания вправе строить его только на том земельном участке, в отношении которого у него есть право, допускающее строительство. Самый лучший вариант - это, конечно, право собственности, но гораздо чаще доводится встречаться с правом аренды. В этом случае аренда должна допускать строительство таких объектов, поскольку, в отличие от собственника, который, в принципе, может пользоваться своей землей любым образом, условия пользования арендатора определяются договором аренды. И если договор не разрешает строить, постройка будет самовольной.

Это обстоятельство в большей степени имеет значение для покупателей индивидуальных домов. При строительстве многоквартирных жилых домов все несколько проще. После завершения строительства многоквартирного дома, ввода его в эксплуатацию и появления хотя бы одного собственника отдельного жилого или даже нежилого помещения все прежние права на земельный участок под зданием прекращаются, и участок в силу закона переходит в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, тем самым "очищая" возможные проблемы при предоставлении участка. Если земельный участок под домом не был предоставлен либо строительство вообще произошло на чужом участке, тот, кому раньше принадлежал земельный участок, занятый теперь многоквартирным домом, не может требовать его сноса, он может рассчитывать только на возмещение убытков от застройщика.

Такая роскошь недоступна при строительстве индивидуальных домов и считающихся нежилыми зданиями домов с апартаментами. Поэтому, если при строительстве таких зданий не было надлежащего предоставления земельного участка, возникшие из этого проблемы могут настигнуть покупателя жилья в таких зданиях.

Соответственно, если покупается квартира в многоквартирном доме, покупателю можно не беспокоиться о правомерности занятия земельного участка, на котором стоит этот дом. Если же приобретается индивидуальный дом, нужно получить от продавца информацию о его правах на землю. Также полезно получить выписку из ЕГРН по земельному участку, на котором находится дом. Не стоит забывать, что при покупке частного дома к покупателю в силу закона переходят те же права на землю, которые были у продавца. Продавец и покупатель не имеют права изменить это правило даже в своем договоре.

Точно так же, если продавец владел земельным участком не на праве собственности, а, например, на основании договора аренды, собственник земельного участка не вправе возразить против смены арендатора при переходе права собственности на дом. С момента такого перехода он должен будет смириться с тем, что у него теперь новый арендатор. Для смены арендатора в этом случае нет необходимости менять договор аренды: новый собственник автоматически становится новым арендатором. В договоре аренды перед покупкой следует посмотреть, мог ли арендатор застраивать участок или же он и вовсе был предоставлен под уже имеющееся строение. В таких случаях можно быть уверенным, что дом построен законно - во всяком случае, с этой точки зрения.

При приобретении апартаментов узнать о правах на землю у продавца обычно сложнее, так как, если продавец не был застройщиком (а это обычно так и бывает, ведь мы ведем речь о вторичном рынке жилья), то он и не знает, каким образом была предоставлена земля. Выяснить некоторую информацию можно, опять же, из ЕГРН либо в управляющей компании такого дома апартаментного типа. В то же время может остаться некоторая недосказанность, и это еще один из минусов апартаментов.

Если выяснится, что индивидуальный дом либо апартаментный комплекс были построены на земельном участке, который не был надлежащим образом предоставлен, его собственник может потребовать снести здание. Некоторой защитой служит то, что на такое требование распространяется исковая давность, поэтому даже если права на землю остаются неопределенными и непонятно, правомерно ли построено здание, опасность его сноса существенно снижается по прошествии трех лет с момента постройки.