Что приобретается в дополнение: парковочные места, подсобные помещения и т.п.

Помимо собственно жилья, нередко покупаются и дополнительные объекты, например, подсобные помещения, гаражи, парковочные места.

Иногда они выступают как отдельные объекты и, соответственно, предметы продажи.

Например, гараж может представлять собой капитальное строение и в этом случае будет самостоятельным объектом недвижимости - нежилым зданием (хоть и маленьким). Также он может быть частью здания - нежилым помещением, если речь идет о боксе в парковочном комплексе.

При покупке таких объектов нужно вести себя так же, как и при приобретении любой недвижимости: убедиться, в первую очередь, в том, что у продавца есть право собственности на них, запросив у него свидетельство о регистрации права и обратившись к общедоступным данным ЕГРН. Там же можно почерпнуть сведения о наличии или отсутствии обременений имущества (например, залога).

Однако в некоторых случаях гараж оказывается недостаточно капитальным, чтобы признать его недвижимостью: это может быть как легкая металлическая конструкция типа "ракушки", так и более серьезное сооружение, которое, однако, вполне возможно переместить с одного места на другое (достаточно вспомнить один из эпизодов фильма "Берегись автомобиля", в котором главный герой добрался до автомобиля, стоявшего в таком гараже, и угнал его, подняв гараж с помощью подъемного крана). Более того, иногда такие металлические гаражи даже имеют фундаменты.

К сожалению, до сих пор не выработано четких критериев, по которым в сложных случаях можно было бы установить, является ли строение капитальным, а значит - недвижимостью, или нет. Даже в ходе судебных споров разные эксперты относительно одного и того же объекта порой приходят к разным выводам. А раз мы не знаем, недвижимость перед нами или нет, то непонятно, стоит ли требовать от продавца, чтобы его право было зарегистрировано.

Так, например, недобросовестный продавец вполне может утверждать, что его гараж - не недвижимость, значит, регистрации никакой нет, а потом окажется, что право у него было зарегистрировано и он уже успел продать тот же самый гараж как недвижимость другому покупателю. Разбираться в том, кто получит гараж, а кто отправится на поиски продавца и будет пытаться вернуть свои деньги, придется покупателям между собой в суде.

Бывает и противоположная ситуация: когда объект на самом деле недвижимостью не является, но когда-то был зарегистрирован в таком статусе. Причины могут быть самые разные: от неопределенности самого понятия недвижимости до обычной ошибки или даже коррупции.

Впрочем, покупка такого - формально недвижимого, но в действительности движимого - гаража создает меньше проблем, чем в ранее описанном случае приобретения как движимого имущества того, что было зарегистрировано. Здесь уж, даже если признают недействительной регистрацию, то хотя бы не лишат покупателя права собственности на движимый объект.

Чтобы хоть как-то снизить риск приобретения такого гаража с неопределенной судьбой, следует вспомнить, что любая недвижимость тесно связана с землей, а значит, о наличии на земельном участке объектов недвижимости (в том числе гаражей) можно узнать, если посмотреть кадастровый план земельного участка, на котором расположен такой гараж. Но и это не всегда спасает, поскольку в России до сих пор огромное количество как земельных участков, права на которые не оформлены надлежащим образом и на которых не проведена работа по учету расположенных на них объектов, так и самих таких объектов, приобретенных задолго до того, как в нашей стране появилась регистрация прав на недвижимость. В этих случаях закон признает такие неучтенные надлежащим образом права, но увидеть следы их существования в ЕГРН или на кадастровых картах невозможно.

В последнее время часто приобретают парковочные места в подземных или надземных паркингах. С их юридическим оформлением также могут возникнуть проблемы. Дело в том, что машино-место в паркинге не имеет стен и ограничено только разметкой на полу, стены есть только у всего паркинга целиком или у какой-то его части, в любом случае гораздо большей, чем одно место. Поэтому признать машино-место помещением ранее никак не получалось, ведь помещением может называться только весь паркинг целиком или его ограниченный стенами блок. Понятно, что мало кто выкупит весь паркинг, а раз так, с юридической точки зрения машино-место представляло собой долю в общей собственности на паркинг, что весьма неудобно.

С 1 января 2017 г. проблема решена: прямо в законе появилось указание на то, что объектами недвижимости являются "предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке" (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, машино-места теперь точно такие же объекты недвижимости, как и, например, отдельно стоящий капитальный гараж.

Однако осталась проблема с ранее построенными паркингами, когда отдельные места объектами не считались. Закон, которым машино-места включены в перечень объектов недвижимости, предусматривает право, но не обязанность собственника таких мест зарегистрировать их в соответствии с новыми правилами. Во избежание недоразумений в будущем целесообразно при покупке машино-места просить продавца первоначально произвести такую регистрацию его права, а уж потом приобретать его.

Помимо мест для хранения автомобилей, могут приобретаться и места для хранения иного имущества - разного вида кладовки. Многое сказанное про гаражи применимо и к ним: по большому счету, кладовка отличается от гаража только типом хранимого в ней имущества, ну, и некоторыми конструктивными особенностями (например, возможным наличием в гараже смотровой ямы). Более того, не секрет, что для человека, не имеющего автомобиля, гараж, собственно, и выступает в роли большой кладовки. Точно так же, как и гаражи, кладовки могут быть и отдельно стоящими нежилыми зданиями, и частями таких зданий - нежилыми помещениями. Однако в отличие от машино-мест, законом не предусмотрено признание отдельным объектом такой кладовки, которая является частью здания или помещения. По этой причине их приобретение оказывается более сложным, чем приобретение машино-мест.

Например, если кладовки представляют собой отгороженные части помещения (их зачастую делают в подвалах), то следует установить правовое положение этого помещения: не относится ли оно к общему имуществу многоквартирного дома (и тогда определение порядка пользования таким имуществом - это прерогатива общего собрания собственников помещений в этом доме, решение которого нужно будет получить), либо это помещение может быть не общим, а принадлежать нескольким лицам, допустим, на праве общей собственности, и тогда, прежде чем продать свою долю, участник общей собственности должен будет предложить другим сособственникам реализовать их право преимущественной покупки.

Наконец, в некоторых случаях может оказаться, что такая кладовая и вовсе является частью приобретаемого жилого помещения (это чаще всего бывает в индивидуальных домах или таунхаусах) и цена за нее уже включена в стоимость покупки.

Как видим, приобретение вспомогательных объектов может оказаться не менее сложной задачей, чем приобретение собственно жилья.