Проверка прав продавца на недвижимость

 

Первое, с чего необходимо начинать, общаясь с продавцом, - это убедиться в том, что он вообще вправе распоряжаться тем, что предлагается к продаже.

По общему правилу, распоряжаться имуществом может его собственник. Выше мы уже отмечали, что любое жилье (даже формально не признаваемые жильем, но по сути таковым являющиеся апартаменты) - это недвижимость. Этот факт несколько облегчает установление того, в чьей собственности находится объект.

Согласно российским законам право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и даже считается возникшим с момента такой регистрации.

Из этого правила можно сделать один главный вывод: продавец, утверждающий, что он собственник, должен показать, что его право зарегистрировано в ЕГРН.

В настоящее время этот реестр ведется органами Росреестра. Ранее те же функции выполняли подразделения Росрегистрации, еще раньше - учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации, осуществленные всеми указанными органами, имеют абсолютно равную юридическую силу.

Реестр ранее тоже имел несколько иное название - ЕГРП. Но с января 2017 года все сведения, содержавшиеся в ЕГРП, должны были быть перенесены в ЕГРН, поэтому на сегодняшний день следует ориентироваться на ту информацию, которая содержится в ЕГРН.

До недавнего времени при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. Его форма несколько менялась со временем, но всегда это был красивый официальный документ с водяными знаками, гербом и печатью. Многие продавцы до сих пор в подтверждение своего права показывают такие свидетельства и считают, что если у них на руках оригинал свидетельства, то их право безусловно подтверждено. Покупателю ни в коем случае не стоит принимать это на веру! Свидетельство отражает только ту информацию, которая имелась в реестре на момент его выдачи. Все, что могло произойти с объектом после этого, в свидетельстве не отражается.

Более того, в случае утраты свидетельства собственник совершенно спокойно мог получить его дубликат. При этом в свидетельстве указывалось: "Вместо свидетельства за серией и номером такими-то от такого-то числа". Поэтому действовавшее ранее правило о том, что собственник при продаже объекта сдавал в пакете документов на регистрацию и оригинал свидетельства, на котором ставилась отметка: "Погашено", никак не защищало от обмана.

Мошенник, желавший дважды продать одно и то же, мог получить дубликат, вовсе не потеряв, а сознательно спрятав оригинал, продать объект, сдав на регистрацию полученный им дубликат, а оставшийся у него оригинал предъявить второму покупателю, якобы подтверждая, что он все еще остается собственником. Тем более стоило насторожиться, если продавец сразу же показал дубликат свидетельства: конечно, оригинал действительно мог быть утрачен, в том числе без всякой вины собственника, но это лишний сигнал проверить достоверность информации.

Обратите внимание: с 15 июля 2016 г. свидетельства при регистрации не выдаются вообще, а ранее выданные свидетельства ни в коем случае не должны быть единственным подтверждением прав продавца.

Таким подтверждением должна быть выписка из ЕГРН, в которой отражаются актуальные на сегодняшний день данные о правах на объект. Выписку из ЕГРН о любом объекте на территории России может получить любой человек за небольшую плату. Выписка может быть получена в отделениях Росреестра, в многофункциональных центрах или же в электронном виде - через сайт Росреестра. Последний вариант - через сайт: https://rosreestr.ru/, вкладка "Получение сведений из ЕГРН" - самый оперативный, позволяет получить ответ обычно в течение получаса, но требует предварительной регистрации на портале. Электронная выписка имеет точно такую же юридическую силу, как и бумажная. Собственно говоря, сотрудники Росреестра, выдавая бумажную выписку, распечатывают ее текст из той же самой системы, только ставят после этого свою подпись и печать. Там же, на сайте, можно заказать и выписку в бумажной форме. Недостатком электронного документооборота пока является довольно сложный интерфейс для заказа выписок и особенно чтения электронных выписок из ЕГРН: те программисты, которые его создавали, явно не думали об удобстве плохо знакомых с компьютерной техникой людей.

В выписке указываются:

- описание объекта, в том числе его кадастровый номер (это уникальный номер, который является главным идентификатором любого объекта недвижимости), адрес, площадь, тип объекта и его назначение, этаж, на котором располагается объект, а также кадастровая стоимость объекта;

- сведения о кадастровом учете;

- сведения о правах на объект, в том числе фамилия, имя и отчество собственника, номер и дата государственной регистрации права, а также, если есть, - обременения прав (например, залог, аренда и т.п.), дата и основания их возникновения, срок действия.

Помимо выписки об основных характеристиках объекта недвижимости, можно получить также выписку о переходах прав на объект недвижимости, в которой указывается, кто ранее был собственником этого объекта и когда было зарегистрировано его право.

Слишком частые перепродажи должны насторожить: нередко они свидетельствуют о том, что имущество специально перепродается для создания "добросовестного приобретателя", т.е. где-то в каком-то звене этой цепочки перепродаж имелся какой-то дефект, который может впоследствии привести к оспариванию прав покупателя.

Поэтому, увидев слишком частую смену собственников, необходимо спросить продавца о причинах этого. Ответ вполне может быть правдоподобным, и тогда имущество можно покупать.

Так, в нашей практике был случай, когда выписка показывала смену двух собственников за один год. Причина этого была в том, что законный собственник имущества в течение этого года через суд добивался признания его права и оспаривал право другого недобросовестного лица, в пользу которого незаконно было зарегистрировано право. Поскольку в нашем случае актуальный собственник мог продемонстрировать судебное решение, объясняющее такую смену собственников, его права можно считать надежными.

Итак, по общему правилу, продавец должен быть указан как собственник в актуальной выписке из ЕГРН. Такую выписку покупателю лучше получать самостоятельно, чтобы не зависеть от продавца. От него можно получить лишь информацию об описании объекта: адрес квартиры, ее кадастровый номер.

Если продавец не указан в выписке из ЕГРН, означает ли это, что перед нами мошенник? Далеко не всегда.

Далее рассмотрим случаи, когда покупать можно и у того, кто в реестре не зарегистрирован.

Во-первых, в ЕГРН могут отсутствовать сведения об объектах, поступивших в собственность до того, как начала действовать система регистрации прав на недвижимость, т.е. до 31 января 1998 г. Это могут быть квартиры, приватизированные или приобретенные в собственность до указанной даты (сведения из ранее действовавших органов регистрации могли не попасть в ЕГРП и, соответственно, в ЕГРН). Также это могут быть индивидуальные жилые дома, приобретенные до конца января 1998 года, в том числе в советское время.

Для подтверждения своего права распоряжаться таким объектом продавец должен показать основания возникновения права:

- договор о приватизации (он может называться по-разному, например, договор о безвозмездном приобретении в собственность, о приватизации, о передаче в собственность, или же и вовсе быть без названия);

- договор купли-продажи (у него также может быть другое название, но это не имеет решающего значения), договор дарения, мены;

- справку из жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;

- свидетельство о праве на наследство и др.

При предъявлении таких документов покупатель оказывается в довольно сложной ситуации, поскольку ему предстоит оценить действительность документов, составленных по давно уже недействующим правилам. Конечно, лучше поручить эту работу профессионалам. В то же время покупателя несколько защищает то, что при регистрации перехода права собственности от продавца сотрудники Росреестра также должны будут проверить эти документы, и в случае их недостаточности они откажут в регистрации. Поэтому, если в договоре будет предусмотрена оплата после регистрации, покупатель не потеряет свои деньги.

Во-вторых, права продавца могут быть не зарегистрированы, если он получил имущество в наследство (более редкий случай, если продавцом является юридическое лицо, образованное в результате реорганизации). При этом право собственности считается возникшим без регистрации непосредственно с момента смерти прежнего собственника или с момента реорганизации юридического лица. Продавец для подтверждения своего права может продемонстрировать свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, в котором будет указано, что данному наследнику принадлежит то самое имущество, которое продается. Впрочем, полностью доверяться ему нельзя, поскольку законодательство предусматривает возможность появления других наследников уже после того, как свидетельство было выдано.

Более того, некоторое время назад получила распространение мошенническая схема, при которой преступники, бывшие в сговоре с сотрудниками ритуальных агентств или органов загса, подделывали документы о своем родстве с умершими одинокими людьми, представляли их нотариусам и получали свидетельство о праве на наследство. После этого мошенники регистрировали право и продавали квартиры людям, полностью полагавшимся на записи в реестре и нотариальные свидетельства о праве на наследство и не подозревавшим о том, что наследники были ложными.

Между тем, если у человека нет наследников, его недвижимое имущество (оно называется выморочным) должно переходить в собственность муниципального образования, на территории которого оно находится (а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - в собственность этих городов). Получается, что мошенники похищали квартиры у муниципалитетов или городов федерального значения. И, несмотря на то что преступники были осуждены, имущество это само по себе в публичную собственность не возвращалось, муниципалитеты и города обращались в суды с исками к добросовестным приобретателям квартир и выигрывали их, поскольку добросовестность не защищает, если имущество было похищено у собственника, а мошенничество рассматривается, как такое похищение.

Только в этом году Конституционный Суд РФ защитил добросовестных приобретателей таких квартир.

В постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца" указано, что добросовестно и возмездно приобретенное выморочное имущество не может быть истребовано публичными органами у граждан, при приобретении полагавшихся на данные ЕГРН, в которых продавцы были указаны как собственники.

Это постановление снизило рискованность приобретения унаследованных квартир, но не исключило риски полностью, ведь оно защищает только от претензий со стороны публичных органов, но не от исков частных лиц. В то же время при наследовании нередко бывает так, что появляются новые, не известные на момент выдачи свидетельства наследники, кто-то через суд добивается признания родства с умершим человеком, обнаруживается или, наоборот, оспаривается завещание.

Не меньше сложностей и в том случае, когда продавцом выступает юридическое лицо, и объект был получен им в ходе реорганизации. Здесь при определенных условиях право собственности также возникает без регистрации. Но может ли обычный человек разобраться в содержании документов о реорганизации? Как правило, нет.

По этой причине в таких случаях имеет смысл требовать от продавца сначала зарегистрировать его право (тогда проверку всех этих документов будут осуществлять сотрудники Росреестра) и лишь потом заключать договор и, тем более, платить какие бы то ни было деньги.

Наконец, последний случай, в котором право собственности может возникнуть без регистрации, - это жилищный или жилищно-строительный кооператив. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член такого кооператива становится собственником с момента полной выплаты паевого взноса и без всякой регистрации.

В подтверждение своего права продавец может представить справку о полной выплате своего пая, выданную правлением кооператива. Но может ли обычный человек оценить, действительно ли справка выдана председателем правления, правильно ли он был избран и не истек ли срок его полномочий? Конечно же, нет. Поэтому здесь также целесообразно заключать договор только после того, как продавец зарегистрирует свое право сам.

Таким образом, если право продавца не зарегистрировано, но возникло без регистрации, покупатель может взять на себя проверку тех документов, на основании которых возникло это право, либо поручить эту проверку сотрудникам Росреестра, предложив продавцу сначала зарегистрировать свое право, а уж потом заключать с ним договор.

Еще раз отметим, что проверка, осуществляемая Росреестром, не исключает возможности оспаривания прав продавца в будущем со стороны третьих лиц, но существенно уменьшает вероятность отказа в признании его права по каким-нибудь простым основаниям - вроде отсутствия необходимых реквизитов в документах.

В принципе, закон не запрещает заключить договор купли-продажи даже с тем, у кого и вовсе нет никакого права в отношении продаваемого имущества, но он, допустим, намерен приобрести его до того, как наступит срок исполнения такого договора.

Так, продавец может иметь все основания предполагать, что продаваемая квартира вот-вот будет ему передана: например, он заключил договор долевого участия в строительстве, и дом уже почти достроен.

В этих условиях только от покупателя будет зависеть, насколько он поверит уверенности продавца. Если объект настолько хорош, что между покупателями уже наблюдается конкуренция за него, то, возможно, стоит и рискнуть, заключив договор еще до оформления прав продавца. Но, как правило, лучше не вступать в договорные отношения до тех пор, пока продавец не будет иметь в наличии продаваемый объект, а значит - пока не сможет показать запись о его праве собственности в ЕГРН.

Итак, мы получили выписку из ЕГРН и убедились, что наш продавец действительно указан как собственник. Достаточно ли этого? Увы, нет.

Для того чтобы считаться добросовестным приобретателем, как разъясняет Верховный Суд РФ, покупатель не может ограничиваться только лишь данными реестра, он также должен изучить и основания, по которым эти данные были внесены (см., например, Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 г.).

Что же это может быть? Вариантов здесь достаточно много, рассмотрим наиболее распространенные.

Во-первых, это может быть договор, на основании которого продавец получил объект в собственность: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены и т.д. Здесь целесообразно свериться уже с выпиской о переходе прав - заключен ли этот договор с тем, кто предшествовал нашему продавцу в списке собственников.

Во-вторых, это может быть свидетельство о праве на наследство, если объект был унаследован продавцом. Здесь также полезно проверить, был ли наследодатель указан как собственник (впрочем, как мы помним, его право могло быть не зарегистрировано, так что сведения о нем в реестр могли и не попасть).

В-третьих, продавец может быть первым собственником, например, купив квартиру по договору долевого участия в строительстве, самостоятельно построив индивидуальный жилой дом или же будучи членом жилищно-строительного кооператива. В этих случаях прежнего собственника искать бессмысленно, но также полезно посмотреть, соответственно, договор долевого участия, документы о строительстве, справку о выплате паевых взносов.

На что покупателю следует обратить внимание при изучении этих документов, помимо совпадения прежнего собственника с тем, кто указан в выписке из ЕГРН, - если, конечно, он там вообще упоминается? Прежде всего, на размер покупной цены: если она несоразмерно мала, это должно насторожить не меньше, чем частые перепродажи.

Может ли обычный человек узнать что-нибудь еще полезное из этих старых договоров? Разве что если в них самих будет что-то написано.

Например, может обнаружиться, что какие-то граждане сохраняли право пользования квартирой. В этом случае логично узнать у продавца, где эти граждане, выехали ли они и когда.

Как правило, другой полезной информации из старых договоров почерпнуть не удастся.

Также с большим трудом можно понять, могут ли эти договоры быть оспорены кем-нибудь. Следует лишь понимать, что чем старше основания возникновения права собственности у продавца, тем они надежнее. Вместе с течением времени течет и исковая давность, т.е. тот срок, в течение которого тот, кто считает, что его права на приобретаемое жилье были нарушены, может предъявить свои претензии.

Общий срок исковой давности в нашей стране составляет три года, но отсчитывается он с момента, когда потерпевший узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Коль скоро мы даже не знаем в момент приобретения, есть ли такие потерпевшие, то не можем установить и то, когда они сами узнали о предполагаемом нарушении их прав.

Есть, правда, и более длинный - 10-летний - срок исковой давности, который течет вне зависимости от того, знает потерпевший о нарушении или нет, и отсчитывается с момента предположительного нарушения (п. 2 ст. 196 ГК РФ). Однако в соответствии с ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" указанный срок начинает течь не ранее 1 сентября 2013 г., на прошлое он не распространяется.

Таким образом, до 1 сентября 2023 г. такой срок исковой давности никого не защитит.

Может ли выступать продавцом несобственник недвижимости? Да, может, но только в некоторых случаях.

Прежде всего это возможно, если сам собственник поручил кому-нибудь другому продать его имущество. Как правило, при этом выдается доверенность, в которой описываются полномочия представителя. В нашей стране сложилось - и не без оснований - очень настороженное отношение к продажам по доверенности. Действительно, для заключения договора купли-продажи и для получения денег по нему нотариальная доверенность не требуется (она требуется только для того, чтобы сдать документы на регистрацию, но мошенники-то как раз сдавать на регистрацию ничего не собираются), а значит, доверенность может быть составлена в простой письменной форме. Кто может поручиться, что такая доверенность действительно выдана собственником и без какого бы то ни было принуждения со стороны?

По этой причине доверять доверенностям в простой письменной форме нет никаких оснований: то, что закон не запрещает заключать договор с их использованием, вовсе не значит, что продавец может требовать от покупателя доверия такому документу.

Наоборот, п. 2 ст. 312 ГК РФ говорит, что если представитель действует по доверенности в простой письменной форме, его контрагент может приостановить исполнение своих обязательств до тех пор, пока полномочия не будут подтверждены непосредственно самим доверителем, либо не будет предоставлена нотариальная доверенность.

Но даже если доверенность составлена в нотариальной форме, по ее внешнему виду практически невозможно понять, подлинная она или же печать и подпись нотариуса подделаны. Для проверки нотариальных доверенностей действует поддерживаемый ФНП ресурс: http://reestr-dover.ru/, зайдя на который, можно выяснить:

- действительно ли такая доверенность выдавалась;

- выдавалась ли она этим лицом;

- не была ли она отменена.

Несколько неустойчивую работу сервиса, надеемся, со временем доработают.

Сервис проверки нотариальных доверенностей действует в отношении тех доверенностей, которые были выданы начиная с 1 июля 2014 г.

Распорядиться чужим имуществом на законных основаниях могут и против воли собственника: например, если на квартиру обратили взыскание как на предмет залога или если на нее было обращено взыскание судебным приставом-исполнителем в погашение долгов собственника.

В этих случаях продажа осуществляется обычно с публичных (часто электронных) торгов специализированными организациями. Приобретение у них довольно безопасно с юридической точки зрения, так как такая реализация требует большого числа предварительных проверочных действий. Как правило, она производится на основании судебного решения, специализированная организация перед продажей имущества проводит проверку достаточности документов.

Даже если торги будут оспорены, что тоже случается, такая организация будет нести ответственность перед покупателем, и обычно подобные специализированные организации являются достаточно состоятельными, чтобы возместить и стоимость потерянного жилья, и дополнительные убытки, которые покупатель мог понести (например, расходы на ремонт).

В то же время покупка такого, конфликтным образом отнятого у прежних хозяев, жилья может быть неудобной с бытовой точки зрения: не исключено, что покупателю придется встречать гостей прошлых собственников, а то и сталкиваться с самими этими собственниками.