Приобретение объекта, принадлежащего нескольким собственникам

 

Нередко приобретаемый объект принадлежит сразу нескольким собственникам. Они могли некогда вместе его приватизировать, совместно унаследовать, он мог быть приобретен во время брака, или же при его приобретении использовался материнский (семейный) капитал (в последнем случае обязательно регистрируется доля в праве собственности за детьми, соответствующая доле материнского (семейного) капитала в общей стоимости объекта). Как бы то ни было, такая множественность собственников порождает дополнительные сложности.

Распоряжение общим имуществом осуществляется только с согласия всех сособственников. Здесь возможны два варианта.

Первый - заключение договора о приобретении такого объекта с одним или несколькими собственниками с получением нотариального согласия на такое отчуждение от других сособственников.

Второй - заключение договора одновременно со всеми собственниками на стороне продавца.

Второй вариант является более предпочтительным. Даже если кто-то из собственников отсутствует, он вполне может выдать доверенность на продажу кому-нибудь из других собственников - это ничуть не сложнее, чем прислать согласие на отчуждение. Совершение же сделки от имени всех сособственников сразу более надежно и дает меньше оснований для оспаривания договора в будущем.

Следует иметь в виду, что договор о приобретении недвижимости, находящейся в общей собственности, должен заключаться в нотариальной форме, а потому и доверенность на его заключение должна быть нотариальной.

Если среди сособственников есть хоть один несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности, на отчуждение принадлежащего им жилья их родителям, опекунам, попечителям придется получать согласие органа опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия создаст проблемы при регистрации перехода права, а также может являться причиной для оспаривания сделки.

Помимо приобретения жилья, находящегося в общей собственности, целиком, возможно также приобретение одной или нескольких долей в праве собственности. Сама по себе доля в праве не равна какой-то конкретной части объекта, например, одной комнате, но все сособственники имеют право владеть и пользоваться объектом по своему взаимному согласию. При этом споры, возникшие между ними о порядке владения и пользования имуществом, могут быть разрешены судом.

При вынесении решения суд, в частности, будет ориентироваться на размеры долей собственников: по общему правилу, каждый должен пользоваться той частью общего имущества, которая соответствует размеру его доли.

Отступления от этого соответствия возможны и зачастую неизбежны, ведь мало когда площади комнат, например, соответствуют пропорции долей в общей собственности, но такие отступления могут быть компенсированы денежными выплатами тех, кто пользуется имуществом в большем объеме, чем соответствует его доле, в пользу тех, кто пользуется меньше.

Таким образом, приобретение доли в общей собственности хотя и является довольно неудобным и создающим новые проблемы - необходимость уживаться с другими собственниками, но тоже может рассматриваться как способ приобретения жилья.

В том случае если покупатель решает именно таким образом приобрести право на жилье, ему следует еще до приобретения доли в праве собственности договориться с другими собственниками о порядке владения и пользования.

При приобретении доли в общей собственности лицом, которое к моменту приобретения сособственником еще не является, другим участникам общей собственности принадлежит право преимущественной покупки продаваемой доли. Мы уже описывали механизм действия этого права, но здесь целесообразно повторить его еще раз.

Преимущественное право заключается в том, что при продаже доли продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным сособственникам купить у него эту долю на тех же условиях, на которых он выставляет ее на рынок, т.е. за ту же цену и с оплатой в те же сроки. У других собственников есть месяц на то, чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки, т.е. заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях. И только если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из участников долевой собственности не пожелает купить продаваемую долю, она может быть законно продана постороннему лицу. Если все сособственники письменно откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месяца.

Если преимущественное право покупки будет нарушено, тот из собственников, кто посчитает свое право нарушенным, может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении своего преимущественного права, предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору. Это означает, что у покупателя отберут приобретенную им долю, возвратив ему уплаченные деньги. В такой ситуации несколько защищает интересы покупателя и снижает риск предъявления необоснованных шантажистских исков требование внести в депозит суда ту сумму, за которую продана доля. После вынесения решения суда о переводе на истца прав и обязанностей по договору эта сумма будет передана первоначальному покупателю, у которого отняли купленную им долю. Предполагается, что эта сумма должна совпасть с той, которую он сам уплатил при покупке, а потому хотя бы финансового ущерба он не потерпит.

Кроме этого, документы, подтверждающие соблюдение продавцом права преимущественной покупки, потребуют при регистрации перехода права на долю в общей собственности. Если продавец не предоставляет либо письменные отказы сособственников от покупки доли, либо подтверждение того, что он более чем за месяц до подачи документов на регистрацию предложил им реализовать это право, то регистрация будет приостановлена. В дальнейшем, если такие документы так и не будут предоставлены, в регистрации будет отказано.

Однако такие правила регистрации не дают гарантий того, что иска о переводе прав и обязанностей по договору не будет предъявлено: даже если не предполагать подделки продавцом согласия сособственников, то он, как минимум, может направить им извещение, но скрыть и от покупателя, и от регистратора, что кто-то из них согласился купить его долю.

В целях избежания судебных разбирательств и связанных с ними потерь времени, денег и нервов покупателю целесообразно самому убедиться, что другим собственникам была дана возможность купить долю. Идеальный вариант - это получение от всех этих лиц письменных отказов от реализации своего преимущественного права. При этом желательно своими глазами увидеть, как они подписывают эти отказы. И, конечно, самый надежный (хотя и более дорогой) вариант - составить отказы в нотариальной форме. При этом важно проследить, чтобы в тексте отказа было указано, от покупки на каких именно условиях они отказываются, и чтобы эти условия совпали с теми, которые будут предусмотрены в договоре о приобретении этой доли.

Если получить отказы от всех сособственников не получается, необходимо, как минимум, удостовериться в следующем.

Продавец направил всем участником долевой собственности предложения выкупить его долю.

Текст этого предложения достоверно описывает все условия будущего договора.

Уведомление было получено всеми сособственниками, и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из адресатов.

Вместе с тем нельзя исключать вероятность того, что кто-то из лиц, имеющих право преимущественной покупки, прислал продавцу в ответ свое согласие купить его долю, но продавец скрыл его.

 

Проверка объекта

 

В отличие от проблем юридического характера, которые только накапливаются с течением времени (впрочем, некоторые из них с истечением времени, а точнее - исковой давности, перестают быть актуальными), рассматриваемые далее вопросы имеют большую актуальность для домов недавней постройки.

При приобретении жилья в таких домах, а равно и индивидуальных домов, нужно убедиться, что они построены законно и не являются самовольными постройками. Любые сделки с самовольными постройками запрещены и являются ничтожными. Сами самовольные постройки подлежат сносу. Уплаченные за них деньги можно, конечно, потребовать от продавца, если у него они сохранились и если он является достаточно состоятельным, чтобы выплатить их обратно.

Здание признается самовольной постройкой при наличии любого из следующих признаков (ст. 222 ГК РФ).

Первый - строение возведено (создано) на не предоставленном для этого земельном участке.

Второй - оно расположено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Третий - здание построено без необходимых разрешений.

Четвертый - строение возведено (создано) с нарушением строительных норм и правил.

При приобретении жилья на вторичном рынке проявление одних из этих признаков менее вероятно, других - более, но если хоть один из них будет обнаружен, от сноса здания не защитит ни регистрация права, ни добросовестное приобретение.

Достаточно вспомнить нашумевшие попытки собственников торговых объектов возле станций московского метро защититься от сноса. Объекты были снесены в начале 2016 года в ходе образно названной "ночи длинных ковшей". У многих собственников имелись свидетельства о регистрации права, многие из них не имели ни малейшего представления о самовольности постройки и были добросовестными приобретателями, но это не спасло от сноса.

Рассмотрим все признаки самовольной постройки по порядку.