Как купить жилье: советы юриста
А.Н. Латыев,
партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С,
руководитель практики "Правовая защита недвижимости",
кандидат юридических наук
Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было...
Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны,
из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или золота.
Ну, легкомысленны... ну, что ж... обыкновенные люди...
в общем, напоминают прежних...
квартирный вопрос только испортил их...
М.А. Булгаков. Мастер и Маргарита
Журнал "Библиотечка "Российской газеты", выпуск 18, сентябрь 2017 г., 143 с.
Предисловие
Жилищный вопрос остается одним из наиболее острых в нашей стране. Современные условия позволяют решать его самым разным образом: кто-то живет по нескольку поколений в одной квартире, кто-то предпочитает не оставаться на одном месте и снимать жилье на время. Но многие хотели бы укорениться в жизни, и символом такого надежного места в ней традиционно считается свое собственное жилье.
Несмотря на разнообразие способов, позволяющих стать собственником жилья, все их объединяет необходимость существенных денежных трат, с одной стороны, и большие риски - с другой. В приобретении жилья немало подводных камней, и лучший вариант здесь - воспользоваться помощью профессионалов: риелторов, юристов, помогающих не попасть в ловушки мошенников, которых все еще немало на нашем рынке; не потерять приобретенное за столь высокую цену жилье; избежать лишних расходов и рискованных схем.
Вместе с тем некоторым представлением о том, как приобретается жилье, какие основные действия до его приобретения и во время такого приобретения надо совершить, должен обладать каждый, кто хочет стать собственником своего дома.
Предлагаемая книга не заменит знаний и опыта профессионалов, но даст минимальный набор информации, который позволит чувствовать себя уверенно при приобретении жилья.
Книга состоит из четырех разделов. В первом анализируются различные виды жилья и особенности правового положения их собственников и покупателей. Во втором разделе рассматривается приобретение жилья на вторичном рынке, т.е. тогда, когда к моменту заключения договора приобретаемое имущество уже существует. В третьем разделе разбираются вопросы первичного приобретения жилья, т.е. такого, при котором жилое помещение впервые выставлено в качестве товара, а на момент заключения договора его еще не существует. Наконец, в четвертом разделе речь пойдет о финансировании приобретения жилья и налогообложении такого приобретения.
Раздел I. Что покупаем: виды жилья
Общая характеристика жилья
Человек может жить в самых разных местах: в домах и квартирах, палатках и пещерах, в автоприцепах и каютах кораблей. Но при рассмотрении вопроса о приобретении жилья мы все-таки будем говорить только о тех объектах, которые называются недвижимостью: жилые дома - индивидуальные или многоквартирные, их части - квартиры, комнаты, а также похожие на них объекты.
Законодатель определяет жилое помещение как "изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан" (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Из этого определения выводится два основных признака жилых помещений.
Во-первых, жилое помещение является объектом недвижимости. Самой характерной особенностью недвижимости в нашей стране считается тот известный факт, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. По этой причине первое, что должен сделать покупатель жилья, - убедиться в том, что его продавец имеет зарегистрированное право.
Сегодня осталось не так много жилых помещений, предоставленных до 31 января 1998 г., когда не было системы регистрации и права на которые остаются незарегистрированными. Если вы покупаете такое жилье, то убедиться в надежности прав продавца будет чуть сложнее, но все же возможно. В любом случае право покупателя на это жилье возникнет только с того момента, как за ним будет зарегистрировано право собственности. До получения подтверждения регистрации покупатель не будет собственником, и только после такой регистрации он может считать себя вступившим в права.
Во-вторых, жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан. Это предполагает, что оно должно соответствовать определенным требованиям, но это еще и предопределяет состав жилого помещения. Так, помимо собственно помещения, где непосредственно живет человек (жилой комнаты), необходимы также помещения для отправления естественных потребностей (даже если речь идет о старом деревянном доме с "удобствами на улице", эти "удобства" должны быть предусмотрены), для приготовления пищи.
Существует множество помещений, которые изначально не предназначены для постоянного проживания, но фактически могут использоваться как жилье: это и гостиничные номера, и комнаты в домах отдыха и санаториях. Некоторые из них на сегодня вполне официально находятся на рынке жилья и выступают в качестве конкурентов традиционным объектам - квартирам и жилым домам.
Далее рассмотрим, какие особенности есть у разных видов жилья и что нужно иметь в виду при его приобретении.
Квартира
Самым распространенным видом жилого помещения в нашей стране на сегодня является, безусловно, квартира в многоквартирном жилом доме. Именно в квартирах проживают большинство наших сограждан, и приобретение квартиры - первое, что приходит в голову, когда говорится о покупке жилья.
Юридическое определение квартиры дается в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ и выглядит довольно громоздко: "Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении".
Из этого определения можно сделать несколько выводов.
Во-первых, квартира - это часть многоквартирного жилого дома. Здесь мы видим принципиальное отличие квартир от частных домов и таунхаусов. Выход из квартиры осуществляется в общее имущество многоквартирного дома, т.е. в его подъезд. Иногда для квартир на первых этажах оборудуется выход непосредственно на улицу, однако даже в этом случае у квартиры остается выход в подъезд.
Поскольку квартира - это часть многоквартирного жилого дома, то собственник квартиры одновременно является и собственником общего имущества этого дома. К общему имуществу дома относятся:
- оборудование общего назначения:
- стояки горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, запорные устройства на них;
- лифтовое оборудование, мусоропроводы, находящиеся за пределами отдельных квартир электропроводка и распределительные щитки;
- конструктивные элементы дома (фундамент, крыша, стены, в том числе фасады, перекрытия, крыльца);
- помещения общего назначения:
- лестничные клетки, входные тамбуры, холлы, лифтовые шахты;
- чердачные и подвальные помещения (относятся к общему имуществу, если они запроектированы как общие помещения или если в них располагается оборудование, обслуживающее более одной квартиры (например, запорные устройства водопровода, счетчики коммунальных ресурсов));
- земельный участок, на котором находятся дом и расположенные на нем вспомогательные сооружения (детские площадки, заборы, калитки и т.д.).
Приобретая квартиру, вы становитесь собственником и всего перечисленного. Собственность же - это не только право, но и бремя: собственник должен нести расходы на содержание своего имущества, его ремонт и т.п. Эти расходы распределяются между всеми собственниками отдельных помещений (не только жилых, но и нежилых) пропорционально площадям принадлежащих им помещений.
Таким образом, приобретая квартиру, нужно учитывать, что вместе с ней приобретаются и расходы на содержание общего имущества, а также взносы на его капитальный ремонт.
Более того, накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это один из немногих видов долгов, которые следуют за собственностью и обременяют покупателя так же, как они ранее обременяли продавца. Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены, либо, если они им не были внесены, можно смело торговаться и требовать снижения покупной цены как раз на сумму этой задолженности, а также на сумму начисленных на нее пеней.
С другой стороны, собственники помещений в многоквартирных домах могут распоряжаться общим имуществом, в том числе предоставлять его за плату отдельным лицам - как другим собственникам, так и посторонним.
Например, являющаяся общим имуществом крыша дома может быть предоставлена оператору сотовой связи для размещения на ней антенны или базовой станции, фасад дома может быть предоставлен под размещение рекламы и т.д.
Естественно, все это делается не безвозмездно. Плата за такое предоставление также поступает всем собственникам. Другое дело, что решение о таком предоставлении и о распределении получаемых доходов должно приниматься общим собранием собственников, которое бывает очень сложно собрать и, тем более, сорганизовать для того, чтобы решить вопрос о таком рациональном использовании общего имущества: всегда, даже в самом выгодном мероприятии, найдутся недовольные, кто будет против такого использования.
В связи с этим существенной характеристикой приобретаемой квартиры оказывается и то, насколько организованы соседи: создано ли ими ТСЖ или жилищный кооператив. Если такие организации созданы, то, как правило, вопрос управления общим имуществом в таких домах решается лучше, чем в тех домах, где они не созданы. Следует учитывать также, что в случае создания таких организаций отчисления на капитальный ремонт дома, уплачиваемые всеми собственниками, не попадают в "общий котел", а направляются только на нужды этого дома - согласно решениям, принимаемым ТСЖ или кооперативом.
Из того, что квартира - это часть многоквартирного дома, следует еще и то, что собственники квартир не могут делать все, что угодно, в отношении общего имущества, а должны принимать любые решения общим голосованием. Это относится не только к предоставлению в пользование каких-то частей общего имущества, но и к тому, как организовать придомовую территорию: поставить детскую площадку, например, или сделать два дополнительных парковочных места. Общим собранием собственников принимается также и решение об использовании отдельными жильцами частей общего имущества.
Например, распространенная ситуация, когда жильцы нескольких квартир отгораживают коридор, ведущий к их квартирам, и организуют там кладовку только для своих квартир, с точки зрения закона будет правомерной только тогда, когда общее собрание собственников дало согласие на это.
То же относится и к остеклению лоджий и балконов: их остекление меняет фасад дома, фасад - это общее имущество, а значит, чтобы застеклить лоджию или балкон, необходимо согласие общего собрания.
Аналогично должен решаться вопрос о размещении на фасаде кондиционеров, спутниковых антенн и тому подобных объектов.
В реальности мало кто соблюдает эти требования закона, полагаясь на то, что никто не предъявляет претензий. Однако нарушение есть, и претензии в любой момент могут быть предъявлены. Так что, покупая квартиру с такой прихожей или с застекленным балконом, надо всегда иметь в виду, что рано или поздно может возникнуть необходимость убрать несогласованные переделки, и обязанность сделать это будет возложена не на того, кто их когда-то сделал, а на того, кто будет собственником на момент предъявления претензий. Даже если такие переделки очень нравятся покупателю и являются для него важным аргументом при покупке, нужно учитывать опасность того, что их заставят убрать.
Во-вторых, квартира - это жилое помещение. Соответственно, к ней относится все сказанное ранее про жилые помещения: она должна быть пригодна для постоянного проживания в ней людей, может быть изначально спроектирована именно для этих целей или же приспособлена впоследствии, но в любом случае учтена именно как жилое помещение.
В многоквартирном доме могут существовать и нежилые помещения - магазины, офисы и т.п. Жилые квартиры, особенно на первых этажах домов, зачастую переводят в нежилые как раз для того, чтобы их можно было использовать в таких коммерческих целях.
Гораздо реже встречаются случаи, когда изначально нежилое помещение переводится в жилое. Принципиальных препятствий к этому нет, однако требования к жилым помещениям более жесткие, чем к нежилым, поэтому чаще всего из нежилых помещений в жилые переводят те квартиры, которые ранее были переведены из жилых в нежилые.
В-третьих, квартира, хотя и рассматривается как жилое помещение, сама по себе всегда состоит из нескольких помещений различного назначения. Прежде всего, в любой квартире всегда есть как минимум одна комната, т.е. жилое помещение, непосредственно предназначенное для проживания. Кроме этого, в любой квартире есть вспомогательные помещения: коридор или коридоры, один или несколько санузлов, кухня. Не обязательны, но могут иметься также относящиеся к квартире, но не входящие в ее общую площадь дополнительные места для пребывания людей: балконы, лоджии, террасы.
Наличие таких дополнительных мест или вспомогательных помещений может быть существенным аргументом при принятии решения о приобретении квартиры. Несмотря на то что их площадь не включается в общую площадь квартиры, в договоре может быть предусмотрена плата и за них, и это совершенно правомерно.
Комната
Комната - это "часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире" (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
Конечно, комната - это намного менее комфортабельное жилье, чем квартира, однако зачастую она бывает единственной доступной альтернативой в силу своей меньшей стоимости.
Чаще всего комната выступает как объект покупки, когда она является частью коммунальной квартиры. В этом случае имеет место этакая "матрешка": многоквартирный дом делится на общее имущество дома и квартиры в нем, а квартира, в свою очередь, на общее имущество квартиры и отдельные комнаты. К общему имуществу квартиры, которое принадлежит всем собственникам комнат, относятся нежилые помещения в коммунальной квартире - коридоры, санузлы, кухня. Также к общему имуществу в такой квартире относится оборудование, обслуживающее всю квартиру: входная дверь с замком, сантехническое оборудование и т.п.
Каждому собственнику комнаты принадлежит доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры, пропорциональная площадям комнат. Эта доля определяет долю расходов, которые должен нести собственник на содержание этого общего имущества.
Предполагается, что собственники комнат в коммунальной квартире сообща решают вопросы содержания общего имущества. При этом, в отличие от общего имущества всего дома в целом, в законе не содержится каких бы то ни было правил относительно проведения общего собрания собственников комнат в коммунальной квартире, голосования на нем, поэтому для решения этих вопросов необходимо общее согласие всех собственников.
С учетом этого при приобретении комнаты в коммунальной квартире особое внимание нужно обратить на соседей - тех, с кем придется делить расходы на содержание квартиры.
Познакомиться с соседями придется еще и потому, что в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ предусматривается их преимущественное право покупки комнаты, продаваемой в той же квартире. Это преимущественное право означает, что при продаже комнаты продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным собственникам комнат в коммунальной квартире купить у него продаваемую комнату на тех же условиях, на которых он выставляет ее на рынок, т.е. за ту же цену, с оплатой в те же сроки. У других собственников есть месяц на то, чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки, т.е. заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях. И только если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из собственников комнат не пожелает купить продаваемую комнату, она может быть законно продана постороннему лицу.
Обратите внимание: месячный срок можно не соблюдать, если все собственники остальных комнат письменно откажутся от реализации своего преимущественного права. В этом случае комнату можно продавать до истечения месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Если преимущественное право покупки будет нарушено, т.е. продавец вообще не предложит другим собственникам комнат купить его комнату, либо продаст до истечения месяца, либо если кто-то из собственников захочет реализовать свое право, а он все равно продаст ее постороннему покупателю, либо продаст на условиях, отличающихся от указанных в уведомлении (а это самый распространенный случай нарушения преимущественного права - когда продавец, чтобы отбить у собственников других комнат желание реализовать их преимущественное право, указывает в уведомлении явно несоразмерную завышенную стоимость, а потом продает по меньшей цене), тот из собственников, кто посчитает свое право нарушенным, может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении своего преимущественного права, предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это означает, что у покупателя отберут приобретенную им комнату. Единственное, что несколько защищает его интересы в такой ситуации и снижает риск предъявления необоснованных шантажистских исков, - это то, что для удовлетворения такого иска истец должен внести в депозит суда ту сумму, за которую продана комната. После вынесения решения суда о переводе на него прав и обязанностей по договору эта сумма будет передана первоначальному покупателю, у которого отняли купленную им комнату. Предполагается, что эта сумма должна совпасть с той, которую он сам уплатил при покупке, а потому хотя бы финансового ущерба он не потерпит.
Однако все остальные расходы, например, расходы на ремонт или проценты по кредиту, который был взят на приобретение комнаты, неудачливому покупателю придется предъявлять тому, кто продал ему комнату, нарушив права соседей. Зачастую оказывается, что взять с продавца к этому моменту уже нечего.
Кроме этого, документы, подтверждающие соблюдение продавцом права преимущественной покупки его соседей, потребуют при регистрации перехода права на комнату. Если продавец не предоставляет либо письменные отказы соседей от покупки комнаты, либо подтверждение того, что он более чем за месяц до подачи документов на регистрацию предложил им реализовать это право, то регистрация будет приостановлена, а затем, если такие документы так и не будут предоставлены, в регистрации будет отказано.
Обратите внимание: такие правила регистрации не дают гарантий того, что иска о переводе прав и обязанностей по договору не будет предъявлено. Даже если не предполагать подделки продавцом согласия соседей, то как минимум он может направить им извещение, но скрыть и от покупателя, и от регистратора, что кто-то из соседей согласился купить его комнату.
Чтобы избежать судебных разбирательств и связанных с ними потерь времени, денег и нервов, покупателю целесообразно самому убедиться, что соседям по квартире была дана возможность купить комнату. Идеальный вариант - это получение от всех них письменных отказов от реализации своего преимущественного права. При этом желательно своими глазами увидеть, как они подписывают эти отказы. Ну, и, конечно, самый надежный (хотя и более дорогой) вариант - составить отказы в нотариальной форме. При этом необходимо проследить, чтобы в тексте отказа было указано, от покупки на каких именно условиях отказываются соседи, и чтобы эти условия совпали с теми, которые будут предусмотрены в договоре о продаже комнаты.
Если же получить отказы от всех собственников соседних комнат в коммунальной квартире не получается, то как минимум надо удостовериться, что продавец направил им всем предложения выкупить комнату, что текст этого предложения достоверно описывает все условия будущего договора, что уведомление было получено ими всеми и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из собственников соседних комнат. Но в этом случае нужно быть настороже: не исключено, что кто-то из них прислал продавцу в ответ свое согласие купить его комнату, а продавец просто-напросто скрыл его.
Помимо коммунальных квартир, комнаты могут быть частью общежитий. Общежития чрезвычайно разнообразны. В одних случаях они походят на большие коммунальные квартиры, отличаясь от них лишь названием. В других случаях различие между ними носит существенный характер: отсутствует промежуточный этап в виде квартиры.
Например, комнаты выходят либо в бокс, не имеющий некоторых характерных для квартир помещений (как правило, присутствует санузел, но кухня находится за пределами бокса), либо непосредственно в общие помещения дома, в котором они расположены.
Комната в общежитии может быть предметом продажи, если она была предоставлена до 1 марта 2005 г. и была впоследствии приватизирована. Комнаты в общежитиях, предоставленные после 1 марта 2005 г., на продажу не выставляются, поскольку предполагается, что общежитие - это временное жилье, пользование которым связано с работой, учебой в определенном месте, и именно на время такой работы или учебы оно и предоставляется. Однако ранее возникшее право собственности на комнаты в общежитиях сохраняется, и если продавец успел приватизировать такую комнату, то он может ее продать.
В отличие от продажи комнат в коммунальных квартирах, при продаже комнаты в общежитии не действует право преимущественной покупки такой комнаты соседями.
Собственник комнаты, где бы она ни находилась, также является одним из собственников общего имущества всего дома. Соответственно, с одной стороны, на него, равно как и на собственника квартиры, возлагается обязанность по несению части расходов на содержание и ремонт общего имущества, но, с другой стороны, ему дается право участвовать в решении вопроса об использовании этого общего имущества.
Частный дом и таунхаус
Довольно многие в России живут в частных домах. Они могут быть самыми разными - от разваливающихся лачуг до сверкающих дворцов, от домов в богом забытых деревнях до коттеджей в модных поселках, от старинных строений до ультрасовременных дизайнерских новинок. Какими бы они ни были, все они остаются частными домами и право смотрит на них одинаково.
В отличие от квартир и комнат, которые являются частями жилого здания, частный дом - это отдельное здание, все конструкции которого принадлежат собственнику этого дома.
Это предопределяет и привлекательные, и отталкивающие моменты для их собственника и приобретателя.
С одной стороны, собственник дома сам себе хозяин и может в большинстве случаев самостоятельно определять, что ему делать со своим домом: чем покрыть крышу, какие поставить окна или двери, в какой цвет выкрасить стены... В конечном счете он может даже полностью снести дом и построить новый или же и вовсе оставить место, где он стоял, незастроенным.
С другой стороны, собственник обладает не безграничной властью. В первую очередь, его возможности по перестройке дома ограничены градостроительными нормами. В частности, характеристики дома должны соответствовать действующему в населенном пункте территориальному зонированию.
Например, если дом находится в пределах территориальной зоны застройки малоэтажными частными домами, допускающей строительство домов определенного количества этажей, то перестройка дома и увеличение его этажности больше, чем это допускается градостроительным регламентом, будут незаконными.
Стоит отметить, что градостроительные регламенты определяются в каждом населенном пункте самостоятельно и могут различаться даже в соседних поселках.
При строительстве дома собственник ограничен и строительными нормами.
Например, жилой дом должен отстоять от границы земельного участка не менее чем на 3 м, а от стены соседнего дома - не менее чем на 6 м. (Если соседи строят дома в соответствии со строительными правилами, так и получится: когда каждый из них отступит от границы своего участка по 3 м, то в общей сложности между их домами будет не менее 6 м.)
Существенные ограничения могут быть наложены на собственника дома, если дом является объектом культурного наследия. Возможности по перестройке такого дома будут определяться тем, что именно в этом доме является предметом охраны (это должно быть отражено в паспорте объекта культурного наследия). Реконструкция объекта культурного наследия потребует дополнительных согласований с органами охраны культурного наследия.
Близки к этим ограничениям и те ограничения, которые накладываются на строительство или реконструкцию домов в так называемых исторических поселениях.
В частности, строительство домов в исторических поселениях может быть допущено только при условии их соответствия типовым архитектурным решениям - с тем чтобы новые дома не выбивались из общей застройки.
Кроме этого, в большинстве случаев при новом строительстве, а зачастую - и при реконструкции дома требуется получить разрешение на строительство. Конечно, собственник может не выполнить это требование и в нарушение закона, например, пристроить к своему дому еще пару этажей, не согласовывая это ни с кем. Однако следует понимать, что такая достройка будет незаконной и может являться основанием для предъявления в будущем, в том числе к новому собственнику, претензий со стороны государственных органов и требований о сносе незаконно построенного.
Нарушение любого из перечисленных требований делает дом незаконной постройкой, которая подлежит сносу за счет того, кто ее сделал. В том случае если вы приобретаете дом, будет крайне неприятно узнать спустя некоторое время после покупки, что дом вы обязаны снести, а продавца, к которому вы могли бы предъявить претензии, уже и след простыл. Поэтому при покупке дома нужно тщательно проверять законность его постройки или реконструкции.
Наличие регистрации права на дом не должно усыплять внимание. Дело в том, что, с одной стороны, уже после регистрации собственник мог изменить свой дом и не внести соответствующих изменений в документы, с другой стороны, наверное, подавляющее большинство индивидуальных жилых домов в нашей стране, права на которые зарегистрированы в реестре, зарегистрированы в упрощенном порядке - по так называемой дачной амнистии. Такая регистрация производится на основании декларации, подаваемой собственником, и при этом проверка действительности содержащихся в этой декларации сведений не производится. По этой причине, например, порой дом в действительности оказывается находящимся совсем в другом месте земельного участка, чем это указано в документах.
В связи с этим при приобретении дома следует очень внимательно изучить кадастровый паспорт дома и в случае расхождения фактического состояния со сведениями, указанными в паспорте, потребовать от продавца объяснений. К сожалению, далеко не всегда эти расхождения достаточно очевидны, чтобы их можно было обнаружить нетренированным взглядом: действительно, если "лишний" этаж не заметить очень сложно, то отличия в размерах стен на несколько метров могут быть и незаметны. Чем "свежее" кадастровый паспорт дома в такой ситуации, тем больше ему можно доверять, но самое надежное здесь - это привлечь кадастрового инженера, который проверил бы соответствие дома заявленным параметрам.
Еще одна особенность дома - это то, что он, как ни странно, стоит на земле. Если для многоквартирных жилых домов, частями которых выступают квартиры, вопрос о правах на землю, на которой они стоят, разрешен законом предельно четко: земельный участок всегда находится в общей собственности собственников помещений, то для индивидуальных домов все несколько сложнее.
Земельный участок под домом и прилегающей территорией может находиться в собственности собственника дома.
Например, участок может быть приватизирован собственником дома (приватизация земли под индивидуальными жилами домами производится в льготном порядке и по сниженным ценам), либо продавец дома мог сначала купить или получить иным образом в собственность землю, а уже потом построить на ней дом.
Земельный участок может также принадлежать собственнику дома и на праве аренды, и на другом праве. Более того, участок мог быть предоставлен много лет назад на праве, которое сегодняшним законодательством даже не предусмотрено.
Главное правило остается неизменным: дом не может быть "оторван" от земли и стоять на ней без каких бы то ни было оснований.
Дом, построенный на чужом земельном участке, который вообще никогда не предоставлялся тому, кто построил дом, будет рассматриваться как самовольная постройка, продать которую законно невозможно. При продаже дома новый собственник, как правило, получает те же права на землю, какие были у продавца.
По этой причине, чтобы понимать, в каком положении окажется покупатель после приобретения дома, необходимо также поинтересоваться у продавца и его документами на землю. Если участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. до 30 октября 2001 г., и из этих документов невозможно понять, на каком праве был предоставлен земельный участок, а это нередко случается с учетом того, что предоставление могло состояться много лет назад, когда законы были совсем другими, или этого права сегодняшнее законодательство не предусматривает, то собственник дома может зарегистрировать право собственности на этот земельный участок. В то же время новый собственник обычно знает об истории дома и земли под ним значительно меньше, чем прежний; поэтому для нового собственника такая регистрация будет более затруднительной, чем для предыдущего. В связи с этим целесообразнее требовать от продавца дома надлежащего оформления прав на земельный участок до продажи, нежели заниматься разрешением этих вопросов после покупки.
Как видим, даже та свобода в распоряжении своим имуществом, которая есть у собственника дома по сравнению с собственником квартиры, оказывается не только выгодой, но и связана с определенными рисками. Но есть и другие моменты, делающие приобретение дома менее выгодным.
Во-первых, за земельный участок собственнику дома необходимо будет платить налог или арендную плату.
Во-вторых, собственник частного дома не должен вносить взносы на капитальный ремонт, но расходы на такой ремонт он несет сам.
В-третьих, собственник дома несет все риски, связанные с возможным повреждением его дома, например, от пожара.
В-четвертых, собственник дома самостоятельно вынужден ухаживать за придомовой территорией, сам должен обеспечивать вывоз мусора, заботиться о водоснабжении и канализации...
Промежуточным звеном между частным домом и квартирой выступают так называемые таунхаусы, они же - жилые дома блокированной застройки.
С одной стороны, они очень похожи на индивидуальные дома:
- вход в таунхаусы производится не из подъезда, а с улицы;
- все этажи в пределах одного такого дома принадлежат одному собственнику;
- имеется прилегающая территория, которая также обычно находится в полном владении собственника таунхауса.
С другой стороны, у них есть такая характерная черта многоквартирных домов, как наличие общего имущества. Очевидно, что общим имуществом являются стены между блоками, а зачастую и конструкция такого дома предполагает строительство всех блоков единым комплексом (на общем фундаменте, с общей крышей и наружными стенами). По этой причине, при всей похожести на индивидуальные дома, таунхаусы следует считать все-таки разновидностью многоквартирных домов, а блоки в них, соответственно, - неким аналогом квартир. В то же время у отдельного блока в таком доме может иметься собственный почтовый (так называемый милицейский) адрес, т.е. отдельный номер дома. Более того, и документы их собственников могут указывать, что объектом права выступает жилой дом, а не жилое помещение.
Поскольку до сих пор определенности с правовым положением таунхаусов нет, при их приобретении покупателю следует обеспечить проверку по обоим направлениям: как изучить вопрос о сложившемся в блоке домов способе использования общего имущества и несении расходов на него, так и поинтересоваться оформлением прав на землю под блоком домов.
Апартаменты
В последнее время широкое распространение получили так называемые апартаменты. Внешне они могут быть очень похожи на квартиры: также иметь несколько комнат, кухню, санузел, выходить в подъезд. Однако, если мы посмотрим в документы их собственников, то увидим, что эти помещения называются нежилыми, как правило - гостиничными. Как же так: явно предназначенные для жилья помещения, но в то же время - нежилые?
Дело в том, что к строительству многоквартирных жилых домов предъявляются довольно жесткие требования:
- они могут быть расположены на определенном расстоянии от промышленных производств и крупных транспортных артерий;
- они должны освещаться на протяжении определенного количества времени естественным освещением (так называемая инсоляция);
- они могут быть расположены на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства, и т.д.
В то же время можно построить здание с нарушением некоторых из этих требований, и в нем будут расположены помещения, чрезвычайно похожие на квартиры. Нельзя лишь назвать его жилым домом, а помещения, соответственно, - назвать квартирами. Не запрещено и продавать их, главное - не называть жильем.
Напомним, что жилое помещение должно быть не просто пригодно для проживания, но должно быть пригодно для постоянного проживания. Предполагается, что вполне могут быть такие помещения, в которых жить можно, но временно. Наиболее приближены к апартаментам с этой точки зрения гостиничные номера. Действительно, известны случаи, когда в таких номерах "временно" жили люди десятилетиями, а сами номера могут состоять из нескольких комнат и включать подсобные помещения. Из-за такого сходства апартаменты обычно регистрируются как помещения гостиничного назначения. Но в отличие от гостиницы, лишь сдающей номера внаймы, апартаменты продаются в собственность.
На современном российском рынке недвижимости можно выделить две группы апартаментов.
Первая группа - это бюджетные апартаменты: помещения в домах, построенных по проектам многоквартирных домов или приближенным к ним, но которые по той или иной причине не могли быть построены как настоящие жилые дома, например, в связи с тем, что строительство жилых домов на соответствующем земельном участке не допускается, или же из-за того, что в них применены проектные решения, не разрешенные при строительстве жилья. Зачастую оказывается, что благодаря такой неприспособленности земли или таким проектным решениям итоговая постройка оказывается для застройщика дешевле, соответственно, он может и помещения продавать по меньшей цене, чем настоящие квартиры. Как следствие, такие апартаменты часто становятся жильем молодых людей, еще не успевших заработать на настоящее жилье, или же просто не очень богатых людей.
Вторая группа - это люксовые апартаменты: помещения, зачастую расположенные в офисных или деловых центрах. При их строительстве часто используются передовые технологии, новейшие решения, идеи ведущих архитекторов. Однако построить жилые помещения оказывается невозможным, например, из-за того, что, опять же, земельный участок предназначен для нежилой (офисно-деловой) застройки. Ни о какой экономии здесь речь не идет, наоборот, часто такие помещения значительно дороже квартир: они и занимают большие площади, и находятся в престижных центральных районах города, и при их строительстве использованы дорогие материалы и технологии.
Вряд ли эта книга рассчитана на покупателей апартаментов второго типа: они обычно имеют возможность обратиться за консультацией к юристу, да и апартаменты оказываются зачастую далеко не единственным жильем для таких покупателей. Гораздо важнее посмотреть, какие последствия влечет приобретение апартаментов первого типа: в чем их плюсы, а в чем минусы.
Самый очевидный плюс - это цена: как правило, она ниже, чем у квартир аналогичных площадей, расположенных по соседству. На этом, пожалуй, плюсы и заканчиваются.
Теперь к минусам. Прежде всего, нужно оговориться, что хотя апартаменты и считаются нежилыми помещениями, жить в них, конечно же, можно, и даже неплохо. Недаром говорят, что строительные правила в нашей стране слишком жесткие и они не позволяют реализовывать в настоящих жилых домах обычные для зарубежного жилищного строительства решения: при строительстве апартаментов отступают не от требований по прочности постройки или, например, теплоизоляции, а от иных требований, определяющих второстепенные характеристики объекта.
Так же, как и в многоквартирном доме, общие помещения здания, в котором расположены апартаменты, принадлежат всем собственникам помещений. Соответственно, как и в многоквартирном доме, порядок пользования общим имуществом и несения расходов на его содержание определяется всеми такими собственниками совместно. Более того, поскольку здание с апартаментами не считается жилым домом, их собственники не обязаны вносить взносы на капитальный ремонт.
В то же время, коль скоро здание не признается жилым домом, земельный участок под ним не поступает автоматически и безвозмездно в собственность жильцов дома: если он был предоставлен застройщику в аренду, то эта аренда будет продолжаться и после реализации апартаментов, а арендная плата будет раскладываться на всех собственников помещений. Приватизация земельного участка возможна, однако она будет не бесплатной, а за плату, причем стоимость выкупаемой земли будет определена не по льготным, а по обычным коммерческим ставкам. Расходы на выкуп земельного участка также пропорционально лягут на плечи собственников апартаментов. Даже после выкупа земельного участка земельный налог будет в пять раз выше, чем если бы речь шла об участке, занятом настоящим жилым домом. Этот налог, опять же, предстоит платить собственникам апартаментов.
Поскольку апартаменты - это нежилые помещения, то в них невозможно зарегистрироваться по месту жительства. Отсюда возможны проблемы с устройством детей в детские сады, школы.
Более того, если при строительстве жилых домов должны соблюдаться правила по оборудованию детских площадок, обеспеченности местами в детских садах и школах, то в случае с апартаментами такие правила не применяются.
Апартаменты являются неплохим способом решения жилищной проблемы, но при их приобретении нужно иметь в виду все вышесказанное и взвесить те отрицательные и положительные качества, которые у них есть.
