Итак, мы определились, что продавец может продавать выбранное нами жилье. Достаточно ли этого? К сожалению, нет. Необходимо провести еще целый ряд проверочных мероприятий и в первую очередь проверить благонадежность самого продавца.
Зачем это нужно? С 1 октября 2015 г. обычные граждане, никогда не занимавшиеся предпринимательской деятельностью, могут быть признаны банкротами. Индивидуальные предприниматели, равно как и юридические лица, которые тоже могут выступать продавцами жилья, и раньше могли признаваться банкротами.
Если в отношении продавца начинаются процедуры банкротства, то он существенно ограничивается в возможности распоряжаться своим имуществом. Ограничения, даже на начальных стадиях банкротства, связаны со стоимостью имущества, а недвижимость, как правило, стоит довольно много, так что подпадает под эти ограничения. На последующих стадиях банкрот и вовсе лишается права самостоятельно распоряжаться своим имуществом, распоряжение за него осуществляет назначенный ему судом арбитражный управляющий.
Таким образом, чтобы не оказалось, что деньги за жилье отданы банкроту, которого уже и след простыл, а приобретение остановлено в связи с ограничением на распоряжение имуществом, необходимо проверить, нет ли информации о банкротстве в отношении продавца.
Эту информацию можно почерпнуть из Единого федерального реестра сведений о банкротстве: http://bankrot.fedresurs.ru/. На этом ресурсе в обязательном порядке публикуется информация о начале банкротства и о наиболее существенных моментах проведения процедуры банкротства.
Однако информация поступает в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве только после того, как суд проверил основания для возбуждения дела о банкротстве - проще говоря, убедился, что долги действительно есть и они не погашены. Между подачей заявления о банкротстве в суд и такой проверкой может пройти несколько месяцев, в течение которых продавец уже фактически банкрот, но права его еще не ограничены и никакой информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве пока нет.
Чтобы узнать, не подано ли такое заявление о банкротстве, нужно обратиться к электронной системе арбитражных судов (именно они рассматривают дела о банкротстве). На сайте: http://kad.arbitr.ru/ содержится информация обо всех делах, рассматриваемых арбитражными судами. По поиску на этом сайте можно найти все дела с участием потенциального продавца (если попадается слишком много людей с одинаковыми фамилиями, можно выбрать только суд того региона, где проживает контрагент), выбрать из них дела о банкротстве и посмотреть, выступает ли он в них в роли кредитора (что вполне нормально) или же в роли должника (и вот это уже дает основания для беспокойства).
На том же сайте можно посмотреть сведения об обычных судебных делах в арбитражных судах, ведущихся с участием продавца: не предъявлены ли к нему иски о взыскании денег или об истребовании у него какого-нибудь имущества - быть может, той самой квартиры, которую мы бы хотели приобрести. Наиболее эффективен такой поиск, если наш продавец - организация или хотя бы индивидуальный предприниматель.
Впрочем, даже с юридического лица или индивидуального предпринимателя могут взыскивать что-нибудь и в судах общей юрисдикции, тем более, в этих судах взыскивают долги с обычных граждан. К сожалению, система электронного правосудия судов общей юрисдикции намного менее совершенна. В ней отсутствует единый сайт, на котором можно бы было искать информацию обо всех судах. В судах общей юрисдикции информацию придется искать на сайте каждого отдельного суда. Здесь в первую очередь следует проверить сайты суда того района, где проживает наш продавец, а также того, где находится наш объект. Конечно, это не единственные места, где могут рассматриваться споры с участием граждан, но искать по всем мыслимым судам России едва ли возможно.
Некоторую помощь могут оказать неофициальные сайты - такие, например, как: https://rospravosudie.com/. Однако информация на них в силу такой неофициальности оказывается не самой актуальной.
Наконец, имеет смысл проверить сайт ФССП России: нет ли исполнительных производств в отношении нашего продавца. Информация об исполнительных производствах является открытой и может быть найдена на сайте: http://fssprus.ru/iss/ip/. Если обнаруживаются неоконченные исполнительные производства в отношении продавца, то это также повод задуматься над целесообразностью покупки. Зачем узнавать о судах и долгах продавца?
Во-первых, это даст возможность увидеть общую картину его финансового состояния и в целом исполнения им своих обязательств.
Например, такая информация позволит понять, можно ли будет в случае каких-либо проблем с исполнением договора получить с продавца возмещение убытков, не обнаружим ли мы внезапно, когда придем регистрировать переход права собственности, что объект арестован и, соответственно, не может быть передан в нашу собственность. А если вдруг мы обнаружим судебные дела с обманутыми покупателями, то это повод задуматься, не окажемся ли мы среди них.
Во-вторых, наличие судов или исполнительных производств дает основание предполагать, что все-таки рано или поздно наш продавец окажется банкротом.
Действующее у нас в стране законодательство о банкротстве позволяет оспаривать сделки должников, заключенные даже до начала процедуры банкротства. Суды очень активно применяют эти положения законодательства, отбирая имущество, ранее принадлежавшее банкроту, у покупателей и заставляя их долго ждать возврата денег, который может еще и не состояться. Даже если имущество приобретается по его действительной цене, даже если вырученные от продажи деньги направляются на погашение долгов, это не даст стопроцентной защиты от оспаривания договора, хотя и является основанием для отказа в иске. Тем более печальна судьба покупателя, который купит у потенциального банкрота имущество по заниженной цене. Такая сделка будет очень легко оспорена и признана недействительной. Чтобы избежать утраты только что приобретенного жилья или, даже если от претензий удастся защититься, сомнительного удовольствия посещения судов в попытке отразить требования кредиторов, лучше воздержаться от приобретения жилья у тех, кто весь в долгах.
Кроме этого, изучение судов с участием продавца - юридического лица позволит понять, нет ли в организации конфликта между участниками или между руководством и участниками. Обнаруженные в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) корпоративные споры в такой организации дают основания полагать, что в ходе этих споров вполне могут быть оспорены и действия по продаже имущества организации. Даже если продажа была честной и на рыночных условиях, нельзя исключать ее оспаривания, а значит - даже если претензии будут признаны необоснованными - в течение примерно полугода, а то и больше, придется участвовать в судебных заседаниях, нанимать юристов, мириться с арестом приобретенного имущества и бояться потерять его.
Если продавец - юридическое лицо, то, помимо его судебной практики, в обязательном порядке нужно получить выписку по этой организации из ЕГРЮЛ. Это можно совершенно бесплатно сделать на сайте: https://egrul.nalog.ru/. Поиск лучше вести не по названию организации (у нас в стране множество организаций с одинаковыми названиями), а по ИНН - он всегда уникален и сохраняется у организации даже при переименовании.
Из этой выписки вы узнаете, кто является руководителем организации, а значит, кто может подписывать договоры от ее имени, не предъявляя никаких доверенностей. Любой, кто не указан в качестве руководителя в выписке, должен предъявить доверенность для выступления от имени организации.
Помимо этого, на сайте налоговых органов предполагалось также размещение в общем доступе данных бухгалтерской отчетности организаций. При наличии некоторых познаний в области бухгалтерии или экономики из них можно сделать некоторые выводы относительно финансового состояния продавца и наличия или отсутствия угрозы его банкротства. Однако после первоначального тестирования доступ к этой информации был закрыт, да и непосвященному человеку она мало что скажет.
