Раздел IV. Финансирование приобретения жилья

 

Опасная и манящая ипотека

 

Приобретение жилья - всегда дорогостоящее мероприятие. Мало кому удается стать собственником недвижимости исключительно за счет собственных средств. В большинстве случаев сегодня необходимой составляющей приобретения жилья, как бы оно ни осуществлялось, является получение кредита, покрывающего какую-то часть от стоимости приобретения.

В принципе, для приобретения недвижимости может использоваться любой кредит - хотя бы и потребительский, однако чаще всего мы имеем дело с ипотечным кредитом, что вполне понятно, ведь его условия обычно много выгоднее остальных видов кредитов, а сам он неразрывно связан с недвижимостью.

Существует не совсем верное представление, будто ипотека - это кредит на приобретение недвижимости под залог этой самой приобретаемой недвижимости. Нельзя сказать, чтобы это представление совершенно не соответствовало действительности - некоторая доля истины в нем есть, но не более того.

В строгом юридическом понимании (во всяком случае, в условиях нашей страны) ипотека - это залог недвижимости. Не более и не менее. Практически это значит следующее.

Во-первых, ипотека сама по себе - это вовсе не кредит, а всего лишь залог, способ обеспечения исполнения обязательств. В то же время, действительно, ипотекой очень часто обеспечиваются кредитные обязательства или, иначе говоря, обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему.

Во-вторых, целью ипотеки далеко не всегда является обеспечение кредита на приобретение недвижимости. В принципе, кредит под залог недвижимости может быть выдан на любые цели (например, предприниматели очень часто закладывают свою недвижимость в обеспечение кредитов на ведение обычной хозяйственной деятельности).

В-третьих, далеко не всегда закладывается та самая недвижимость, которая была приобретена за счет кредита, обеспеченного ипотекой. Вполне возможно заложить имеющуюся недвижимость для получения кредита, который будет направлен на приобретение совершенно иного объекта недвижимости.

В то же время следует признать, что, действительно, в огромном числе случаев кредит получается для приобретения жилья, которое тут же закладывается в обеспечение возврата этого самого кредита. Далее рассмотрим именно этот вариант.

Прежде всего, необходимо определиться с приобретаемым объектом: будет ли это приобретение на первичном рынке или вторичном - пока не так важно. Затем - найти банк, который готов будет рассмотреть вопрос о кредитовании. Само по себе наличие обеспечения далеко не гарантирует получения кредита. В конечном счете, задача состоит не в обращении взыскания на заложенную недвижимость, а в возврате выданного кредита, поэтому банк намного более заинтересован в том, чтобы заемщик своевременно выплатил сумму кредита, а не в том, чтобы лишить его приобретенного жилья. Следовательно, требуется еще и наличие у заемщика таких источников дохода, которые могли бы убедить банк в его возможности погасить кредит.

При наличии всех этих условий банк может согласовать выдачу кредита для приобретения недвижимости под залог приобретаемого имущества.

В том случае если приобретение будет осуществляться на вторичном рынке, предметом залога станет тот имеющийся в наличии объект, который будет приобретаться. Однако, что будет предметом залога при приобретении жилья на первичном рынке? Ответ прост: заложены будут права на получение недвижимости в будущем. В этом плане приобретение жилья на первичном рынке по договору об участии в долевом строительстве опять же оказывается намного выгоднее, поскольку права по этому договору регистрируются в ЕГРН, а значит, они могут быть обременены ипотекой - точно так же, как и настоящий объект недвижимости.

Банк, предоставляющий кредит, заинтересован в том, чтобы обеспечение возникло как можно раньше, в идеале - чтобы между моментом выдачи кредита и моментом возникновения обеспечения не было временного разрыва вообще. Однако это желание может оказаться в непримиримом противоречии с желаниями продавца недвижимости, который хотел бы получить деньги до того момента, как он передаст объект покупателю. Закон не запрещает, в принципе, договориться о том, чтобы договор залога был заключен самим продавцом. Он может предоставить свое имущество в обеспечение обязательств его покупателя по возврату кредита на приобретение такого имущества. Более того, можно даже договориться, что сумма кредита сразу же будет направлена продавцу. Однако на практике такая схема построения взаимоотношений практически не используется, вместо этого продавцы соглашаются подождать получения денег до того момента, когда собственником станет покупатель.

Договор об ипотеке заключается между собственником недвижимости и кредитором. В этом договоре должны быть указаны:

- предмет ипотеки (т.е. имущество, которое передается в залог);

- его оценка, которая определяется самими сторонами и в случае получения кредита на приобретение недвижимости базируется на стоимости этой недвижимости по договору о ее приобретении;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, т.е. основные условия кредитного договора, в обеспечение исполнения которого устанавливается залог.

Договор об ипотеке составляется в письменном виде. Для возникновения залога одного лишь составления договора недостаточно. Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации в ЕГРН. С тем чтобы обеспечить защиту своих прав, банки, как правило, требуют сдачи на регистрацию одновременно и документов о переходе права собственности на приобретаемое имущество, и документов о возникновении залога.

Таким образом, приобретатель недвижимости сразу же получает ее в собственность, уже обремененную залогом в пользу банка.

В случае нарушения условий кредитного договора кредитор приобретает право обратить взыскание на заложенное имущество. Такое взыскание производится, как правило, в судебном порядке (существуют некоторые расхождения между Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который исключает внесудебный порядок обращения взыскания на любое жилое помещение, принадлежащее физическому лицу, и Гражданским кодексом РФ, который предусматривает такое же ограничение только для единственного жилого помещения). Залогодатель вправе в любой момент до реализации заложенного имущества прекратить обращение на него взыскания, полностью погасив задолженность.

Если долг так и остался непогашенным, банк по решению суда вправе выставить имущество на публичные торги.

Обратите внимание: в случае обращения взыскания на заложенное имущество не действует известный запрет на изъятие у гражданина его единственного жилого помещения - если такое помещение заложено, оно может быть изъято.

При продаже с публичных торгов вырученная от продажи сумма идет на погашение расходов, связанных с продажей, суммы долга и процентов по нему.

Соглашением сторон договора залога может быть предусмотрено, что заложенное имущество не будет продаваться с публичных торгов, а будет оставлено кредитором за собой с зачетом стоимости предмета залога в счет погашения долга.

Если залог был продан по высокой цене и после погашения задолженности остались еще деньги, они подлежат возврату залогодателю. По общему правилу, если вырученной от продажи предмета залога суммы недостаточно для полного погашения задолженности, ее остаток может быть взыскан кредитором за счет другого имущества должника. Однако п. 5 ст. 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит крайне любопытное указание на то, что если речь идет о продаже заложенного жилого помещения, принадлежащего гражданину, и залог был предоставлен в обеспечение кредита на приобретение жилого помещения, то при недостаточности стоимости заложенного имущества обязательства заемщика все равно считаются прекратившимися.

Таким образом, именно при "жилищной ипотеке" обращение взыскания на предмет залога освобождает заемщика от долга и не обременяет его на будущее.