Налоговые последствия приобретения жилья

Финансовый вопрос при приобретении жилья связан не только с решением вопроса о том, где взять на это деньги, но и с тем, какую часть из этих денег придется отдать государству в качестве налогов.

Налогом прежде всего облагаются доходы продавца от продажи имущества. В то же время закон предусматривает освобождение продавца недвижимого имущества от налогообложения при соблюдении некоторых условий, главным из которых является владение этим имуществом продавцом на праве собственности в течение определенного периода времени до продажи.

По общему правилу, если имущество находилось в собственности продавца в течение более чем пяти лет, он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц. Если имеет место одно из следующих условий:

- право собственности на объект недвижимого имущества было получено продавцом в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником продавца,

- право собственности на объект недвижимого имущества было получено в результате приватизации,

- право собственности на объект недвижимого имущества было получено по договору пожизненного содержания с иждивением, то срок владения имуществом, по истечении которого доходы от его продажи не облагаются налогом на доходы физических лиц, сокращается до трех лет (ст. 217.1 НК РФ).

Из-за таких особенностей налогообложения продавцы жилья, владевшие им меньше указанного срока, нередко стремятся занизить стоимость имущества в договоре и предусмотреть оплату недостающей части иным способом. Для покупателя такие договоренности чреваты существенными рисками, все выгоды от этого получает исключительно продавец. По этой причине крайне нежелательно соглашаться на подобные предложения продавца.

Кроме этого, для воспрепятствования такого рода обходу закона предусмотрено, что если продавец продает недвижимость по цене меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта, налог он должен будет уплатить от суммы, равной 70% от кадастровой стоимости.

Таким образом, снижение суммы покупной цены, указанной в договоре, ниже 70% от кадастровой стоимости объекта (а ее можно узнать из выписки из ЕГРН) не имеет смысла и для продавца. Если продавец предлагает указать еще меньшую сумму, то это дополнительный повод заподозрить его в недобросовестности.

Наряду с налоговыми последствиями для продавца приобретение недвижимости влечет последствия и для покупателя. Помимо того, что с момента приобретения он должен будет уплачивать налог на имущество физических лиц, последствия могут быть и положительными. Расходы, понесенные покупателем на приобретение либо строительство жилья, а также на погашение процентов по целевым займам, предоставленным для приобретения или строительства жилья, и по выплате кредитов на их рефинансирование, образуют сумму имущественного налогового вычета. Налоговый вычет уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц. Благодаря этому может сложиться такая ситуация, при которой покупатель в течение некоторого периода времени не должен будет платить налог на доходы физических лиц.

Таким образом, для покупателя выгоднее указание полной стоимости объекта недвижимости в договоре: чем больше будут его расходы на приобретение жилья - тем больше будет налоговый вычет.

Впрочем, такие налоговые вычеты ограничены в своих размерах. В соответствии со ст. 220 НК РФ налоговый вычет по расходам на приобретение объектов недвижимости ограничен общей суммой в 2 млн. руб., а налоговый вычет по расходам на уплату процентов по кредитам и их рефинансированию - в 3 млн. руб.

Приложение

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости