Наиболее распространенные нарушения в этой сфере следующие.
Во-первых, продавец может уклоняться от передачи помещения.
Способ защиты: предъявление иска в суд о понуждении к передаче объекта (ст. 398 ГК РФ). Работает только при условии, что объект не передан кому-нибудь другому и все еще находится во владении продавца. Чтобы продавец не продал объект кому-нибудь другому во время судебного разбирательства, необходимо просить суд о наложении ареста на этот объект. Истребовать объект невозможно, если за него не уплачена покупная цена.
Кроме этого, судебные разбирательства могут затянуться на длительное время. Следует исходить из того, что решение суда вступит в силу не раньше, чем через полгода после предъявления иска.
Альтернативой является расторжение договора и возврат денег, но в случае принудительного истребования денег в судебном порядке это также займет длительное время. Более того, может оказаться, что деньги у продавца уже отсутствуют и получить реальное взыскание будет невозможно.
Способ профилактики: согласовывать в договоре передачу объекта до оплаты (полной или хотя бы частичной), чтобы побудить продавца как можно скорее передать имущество и получить причитающиеся ему деньги.
Вспомогательный способ профилактики: предусмотреть в договоре точный срок, к которому объект должен быть передан продавцу, и пеню за нарушение этого срока.
Во-вторых, продавец может уклоняться от регистрации перехода права собственности.
Способ защиты: предъявление иска в суд о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на имущество (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В таком случае решение суда заменит заявление продавца о регистрации перехода права собственности, но предъявить его в регистрирующий орган все равно будет нужно. Этот иск может быть совмещен с иском о понуждении к передаче объекта, если и документы не сдаются на регистрацию, и фактической передачи не происходит. Ограничения применения иска те же:
- объект должен оставаться в собственности продавца;
- при предъявлении иска следует просить суд об аресте помещения.
Для удовлетворения иска необходимо, чтобы покупатель уплатил покупную цену. Минус этого решения - его длительность.
Альтернативой является расторжение договора и возврат денег, но в случае принудительного истребования денег в судебном порядке это также займет длительное время. Кроме этого, может оказаться, что деньги у продавца уже отсутствуют и получить реальное взыскание будет невозможно.
Способ профилактики: согласовывать в договоре полную или частичную оплату только после осуществления регистрации перехода права собственности, в том числе с использованием способов расчетов, обеспечивающих интересы обеих сторон (аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса), чтобы побудить продавца как можно скорее подать заявление о регистрации и получить причитающиеся ему деньги.
Вспомогательный способ профилактики: предусмотреть в договоре точный срок, к которому стороны должны подать заявление о регистрации перехода права собственности, и пеню за нарушение этого срока.
В-третьих, продавец может уклоняться от снятия с регистрационного учета.
Способ защиты: признание продавца утратившим право пользования имуществом в судебном порядке. Судебное решение будет являться основанием для снятия продавца с регистрационного учета. Минус решения - длительность его реализации.
Способ профилактики: оплата после снятия продавца с регистрационного учета.
Вспомогательный способ профилактики: предусмотреть в договоре точный срок, к которому продавец должен сняться с регистрационного учета, и пеню за нарушение этого срока.
В-четвертых, продавец может скрыть информацию о правах третьих лиц на объект.
Такие права практически невозможно аннулировать, все претензии придется предъявлять к продавцу.
Способы защиты:
- возмещение убытков в судебном порядке;
- расторжение договора и возврат уплаченных денег.
Минусы этих способов:
- длительность процедуры судебного возмещения;
- если у продавца отсутствуют деньги, то даже при наличии судебного решения фактически взыскать их не получится.
Способ профилактики: максимально глубокая проверка всей информации об объекте во всех доступных источниках.
В-пятых, продавец может не уплатить взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома.
Задолженность по взносам переходит к покупателю.
Способ защиты: взыскание суммы взносов в судебном порядке как убытков. Следует иметь в виду, что такое взыскание возможно только после того, как покупатель сам уплатит эти взносы.
Минусы - обычные для этого способа защиты:
- длительность процедуры судебного возмещения;
- если у продавца отсутствуют деньги, то даже при наличии судебного решения фактически взыскать их не получится.
Способ профилактики: предварительное получение информации об уплате взносов на капитальный ремонт, при отсутствии такой информации - включение в договор условия об удержании части покупной цены до того момента, когда счета на уплату этих взносов начнут выставляться покупателю как новому собственнику, и в них будет отражен размер накопленной задолженности.
В-шестых, продавец может передать некачественный объект.
Степень некачественности может быть разной - от оторванных обоев до полной невозможности проживания в помещении. Способ защиты следует выбирать в зависимости от характера нарушения.
Способы защиты:
- возмещение убытков (в данном случае - расходов, которые необходимы для устранения недостатков) в судебном порядке;
- расторжение договора и возврат уплаченных денег (в случае невозможности проживания).
Минусы - обычные для таких способов защиты:
- длительность процедуры судебного возмещения;
- если у продавца отсутствуют деньги, то даже при наличии судебного решения фактически взыскать их не получится.
Способы профилактики:
- предварительный тщательный осмотр объекта, в том числе с привлечением специалистов;
- составление акта приема-передачи и отражение в нем всех замечаний по качеству; в случае выявления существенных дефектов, препятствующих проживанию, - отказ от принятия объекта с указанием причин такого отказа;
- согласование в договоре полной или частичной оплаты только после передачи и подписания акта без замечаний.
Претензии третьих лиц
Препятствия в пользовании приобретенным объектом могут исходить от посторонних третьих лиц. Самыми распространенными из них являются следующие.
Во-первых, истребование имущества третьим лицом.
Если третье лицо истребует имущество, мотивируя это тем, что продавец не имел права им распоряжаться, в частности, в связи с тем, что собственником объекта был не продавец, а это третье лицо, то, прежде всего, к участию в деле должен быть привлечен продавец. Если истребование произойдет, он должен будет вернуть покупную цену и возместить убытки, однако может оказаться, что у него отсутствуют достаточные средства для этого.
В защиту против требований такого третьего лица может быть заявлено следующее:
- возражение о добросовестности приобретателя, т.е. о том, что при приобретении объекта покупатель не знал и не мог знать, что продавец не вправе был распоряжаться имуществом. Это возражение работает только при условии, что покупная цена была полностью уплачена до того момента, как третье лицо предъявило свои требования. Возражение о добросовестном приобретении не сработает, если имущество было похищено у третьего лица или выбыло из его владения насильственным или обманным способом, даже если покупатель об этом не знал;
- возражение об истечении срока исковой давности. Срок давности составляет три года и отсчитывается с момента, когда третье лицо узнало или должно было узнать, у кого находится его имущество. С 1 сентября 2023 г. можно будет дополнительно защищаться от иска, если с момента нарушения - безотносительно к тому, знает ли вообще третье лицо о нарушении своего права или нет, - до момента предъявления иска пройдет более 10 лет.
Меры профилактики:
- внимательное изучение выписки из ЕГРН;
- изучение истории объекта, проживавших в нем ранее лиц;
- получение информации о ранее зарегистрированных лицах;
- общение с будущими соседями, чтобы узнать историю объекта.
Меры минимизации ущерба: страхование титула.
Во-вторых, обращение взыскания на имущество как на заложенное.
Залог недвижимого имущества на сегодняшний день возможен только при условии его регистрации в ЕГРН. Соответственно, единственным способом защиты и способом профилактики выступает изучение выписки из реестра.
Существует один-единственный случай, в котором право залога, не отраженное в реестре, может стать обязательным даже для добросовестного приобретателя, т.е. для того, кто не знал и не мог знать о нем, - это случай мошеннического удаления записи в ЕГРН, при том что ранее она была туда внесена.
Защититься от такого залога практически невозможно, но в реальности это крайне редкие случаи.
В-третьих, признание права пользования имуществом за третьим лицом.
В отличие от предыдущего случая, обнаружение прав пользования имуществом со стороны третьих лиц, неизвестных в момент приобретения, намного более распространено.
Третье лицо может в судебном порядке добиться признания за ним права проживать в приобретенном объекте недвижимости даже вопреки желанию собственника. Понятно, что самому покупателю жить в нем будет либо невозможно, либо крайне сложно.
Надежным средством защиты может быть только истечение срока исковой давности.
Продавец обязан будет возместить убытки, вызванные появлением таких лиц, только тогда, когда он по своей вине не сообщил об их правах покупателю. То есть, как минимум, если он сам знал или должен был знать о них. Только если продавец был коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем, он должен будет возмещать убытки вне зависимости от его виновности.
В то же время у продавца может не быть средств для возмещения убытков. Более того, определить их размер будет крайне сложно, так как здесь нет лишения права собственности, но отсутствует возможность нормально пользоваться имуществом.
Ознакомление с выпиской из ЕГРН здесь, как правило, также мало помогает, поскольку такие права в реестре часто не отражаются.
Мерами профилактики могут быть:
- изучение истории объекта по документам;
- внимательное изучение самого объекта с тем, чтобы обнаружить следы проживания посторонних людей;
- общение с будущими соседями для того, чтобы выяснить, не проживали ли в этом помещении люди, которые могли бы претендовать на право пользования им.
В-четвертых, требование о сносе объекта как самовольной постройки.
Этот риск более актуален для покупателей индивидуальных жилых домов, однако он существует и для покупателей других видов жилья. Разновидностью такого риска является требование об устранении самовольной перепланировки или переоборудования помещения.
Меры защиты: только истечение сроков давности и лишь если состояние объекта не угрожает жизни, здоровью или имуществу окружающих лиц.
Меры профилактики:
- изучение документов о правах на землю, на которой построен дом;
- изучение разрешительной документации на него;
- изучение материалов территориального планирования с тем, чтобы установить, допустимо ли строительство в этом месте такого объекта;
- привлечение строительного эксперта для проверки состояния объекта перед его приобретением.
Способ минимизации ущерба: страхование приобретаемого объекта.
