Регистрация перехода права собственности: порядок и особенности

 

Итак, договор заключен, сделан важнейший шаг на пути приобретения жилья. Но окончательно право собственности будет принадлежать покупателю только с того момента, как в органах Росреестра будет произведена регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником остается продавец и, в принципе, может совершать любые действия с объектом: продать его еще раз, заложить, установить обременения. Конечно, если это сделано в нарушение уже зарегистрированного договора о продаже, это будет нарушением со стороны продавца, и его за это можно будет привлечь к ответственности, но оспорить сами такие действия и особенно возникшие из них права посторонних третьих лиц будет очень и очень сложно.

По этой причине целесообразно как можно скорее после заключения договора представить документы для регистрации перехода права. Любознательный читатель может заметить, что п. 2 ст. 558 ГК РФ указывает, что регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения, который считается заключенным с момента такой регистрации. Ну, а поскольку люди редко когда соглашаются несколько раз сдавать документы на регистрацию (сначала договор, затем переход права собственности по нему), то и переход права собственности, и само заключение договора, казалось бы, должны происходить одномоментно.

Такое положение в законе действительно есть, однако в современных изданиях Гражданского кодекса РФ обычно делается пометка возле этой статьи о том, что с 1 марта 2013 г. правила о регистрации договора купли-продажи жилого помещения не применяются. Дело в том, что в конце 2012 года в закон были внесены изменения, и регистрация таких договоров была отменена. Но законодатели поступили несколько необычно: они не стали исключать или изменять п. 2 ст. 558 ГК РФ, а в совершенно ином законе указали, что правила этого пункта не применяются (см. ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, на сегодняшний день сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подлежит регистрации его исполнение - переход права собственности от продавца к покупателю.

Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации, и избежать ее приостановления. Но, понятно, что все имеет свою цену: нотариус за совершение нотариального действия по передаче документов на регистрацию обязан взыскать нотариальный тариф. Распределение нотариального тарифа, равно как и государственной пошлины за регистрацию, обычно производится между сторонами пополам, но если какая-либо из сторон принимает на себя эти расходы, это следует оговорить в договоре.

Если стороны самостоятельно передают документы на регистрацию, они могут это сделать непосредственно в органах Росреестра либо через МФЦ.

Для регистрации перехода права собственности требуется следующий набор документов:

- заявление о регистрации, подписанное обеими сторонами;

- квитанции об уплате государственной пошлины;

- не менее двух экземпляров договора купли-продажи;

- акт приема-передачи помещения, если только в договоре не указано, что акт не составляется.

Если от имени какой-то стороны договора заявление подает представитель, его доверенность на подачу заявления о регистрации должна быть нотариально удостоверена. Собственник недвижимого имущества может внести в ЕГРН отметку о том, что регистрация любых прав в отношении его имущества может быть совершена только при его личном участии. В этом случае продавцу придется самостоятельно подавать заявление, и он не сможет поручить это своему представителю.

На основании ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация осуществляется в следующие сроки:

- в течение семи рабочих дней, если документы представлены непосредственно в орган Росреестра;

- в течение девяти рабочих дней, если документы поданы в МФЦ;

- в течение трех рабочих дней, если на регистрацию непосредственно в Росреестр представлен нотариально удостоверенный договор;

- в течение одного рабочего дня, если нотариус направил удостоверенные им документы в Росреестр в электронном виде;

- в течение пяти рабочих дней, если нотариально удостоверенный договор представлен в МФЦ.

При наличии препятствий к регистрации регистратор приостанавливает регистрацию на определенный срок (обычно до трех месяцев). Препятствиями могут быть:

- отсутствие у продавца права на имущество;

- наличие обременений, препятствующих переходу права;

- наличие арестов;

- наличие наложенных в судебном или административном порядке запретов;

- противоречие поданных документов иным, ранее представленным на регистрацию, документам.

Некоторые из препятствий устранимы.

Например, если зарегистрирован залог, требуется предоставить согласие залогодержателя на переход права собственности либо в течение срока регистрации обеспечить снятие залога и погашение записи о нем в реестре.

В случае неустранения препятствий в течение срока приостановки регистрации в регистрации отказывается.

Если продавец оказался нечистоплотным и продал объект дважды разным покупателям, приоритет будет иметь тот из них, чьи документы раньше поступили в Росреестр. Опоздавшему придется лишь требовать с такого продавца возмещения убытков.

Кроме отказа в регистрации возможен также возврат документов - если они имеют подчистки, помарки, которые не позволяют однозначно прочесть текст документа, либо если данные об оплате государственной пошлины не отражены в сведениях, поступающих в Росреестр.

Если препятствий для регистрации нет, в ЕГРН вносится запись о регистрации, с момента внесения которой покупатель становится полноправным собственником. Никаких свидетельств о регистрации в настоящее время не выдается, факт регистрации может быть подтвержден выпиской из ЕГРН.

 

Передача недвижимости

 

Естественно, что жилье покупается не только и не столько ради того, чтобы получить право собственности на него, но для того, чтобы в нем жить. Жить же в нем возможно, только если оно будет передано покупателю. Как правило, передача производится до того, как сдаются документы для регистрации перехода права собственности. Однако это не является обязательным требованием закона, и очередность этих действий может быть изменена в договоре. Так же, как и с передачей документов на регистрацию, целесообразно указать непосредственно в тексте договора, в течение какого срока должна быть произведена передача помещения от продавца к покупателю.

Предполагается, что покупатель при передаче не в первый раз видит объект. Еще до заключения договора покупателю следует:

- осмотреть и изучить состояние самого приобретаемого объекта, дома, в котором он находится, прилегающей территории - настолько, насколько он в состоянии это сделать, конечно;

- проверить работу электричества, канализации и водопровода, газопровода, если он есть, работоспособность замков на дверях, состояние самих дверей, целостность окон и запорных устройств на них.

Если продавец оставляет какое-либо оборудование, например, систему кондиционирования, водонагреватель, кухонное оборудование, они также должны быть проверены.

Напомним, что продавец не отвечает за недостатки, если они были оговорены им до заключения договора. Продажа помещения с неисправными системами возможна, но о таких неисправностях продавец должен сообщить заранее. Вполне логично, что покупатель может в ответ требовать снижения цены из-за них. Но по той же причине у продавца есть желание не рассказывать о недостатках в надежде, что покупатель их не заметит и из-за них не придется торговаться. Поэтому, а также потому, что неисправности могли появиться и после первичного осмотра, необходимо при передаче помещения не ограничиваться только лишь передачей ключей, но и еще раз осмотреть помещение и проверить все, что только может сломаться.

При передаче обычно составляется акт приема-передачи. Зачастую он выглядит как сугубо формальный документ, в котором просто констатируется, что продавец передал, а покупатель принял помещение. Более того, в договоре можно предусмотреть, что акт не составляется. В таком случае его не могут потребовать предоставить для регистрации перехода права собственности - документооборот получается меньше. Но в то же время отсутствие акта не позволяет надлежащим образом зафиксировать выявленные при передаче недостатки, а значит, его отсутствие оставляет возможность продавцу в будущем, при предъявлении претензии, заявить, что недостатки возникли после передачи помещения и за них он уже не отвечает.

Продавец несет ответственность не только за явные недостатки, которые могут быть выявлены в ходе осмотра, но и за скрытые, которые, как видно из самого их названия, невооруженным взглядом не видны. Более того, даже если явные недостатки не будут отражены в акте, но покупатель сможет доказать, что они возникли до передачи или по причинам, существовавшим до передачи, продавец должен будет возместить расходы по их устранению. Конечно, бывают такие недостатки, про которые этого сказать невозможно, но если в окне разбито стекло, например, и это не было зафиксировано при передаче помещения, то добиться возмещения покупателю будет практически невозможно.

Таким образом, акт приема-передачи лучше составлять и целесообразно как можно полнее отражать в нем, в каком состоянии передавалось помещение и что передавалось вместе с ним.

В частности, в акте полезно указать:

- сколько ключей было передано;

- был ли передан ключ от почтового ящика;

- наличие любых недостатков в объекте, пусть даже и оговоренных заранее в договоре (на тот случай, чтобы продавец не попытался в будущем взыскать деньги за их устранение);

- показания приборов учета коммунальных ресурсов (электросчетчики, счетчики горячего и холодного водоснабжения, отопления - если они есть).

Одновременно с передачей самого помещения передаются касающиеся его документы: схемы электропроводки и разводки водоснабжения, паспорта на оборудование, остающееся в помещении, и т.п. Для покупателя немаловажно знать, где проходят электрические провода - крайне неприятно будет в ходе ремонта попасть гвоздем в проводку и вызвать короткое замыкание. Передачу этих документов также следует отражать в акте приема-передачи помещения.

Наконец, в акте нужно указывать вещи продавца, которые остаются на какое-то время в помещении, если стороны договорились об этом. Такое указание защитит обе стороны от споров в будущем.

 

Оплата недвижимости

 

Главное, ради чего продавец вступает в договорные отношения, и одновременно главное, чем рискует покупатель, - это сумма покупной цены. Как уже было сказано, цена либо порядок ее определения должны быть обязательно указаны в договоре купли-продажи недвижимости, без такого указания договор считается незаключенным.

 

Сумма покупной цены

 

При определении цены стороны договора полностью свободны и не связаны тем, как цена определена в документах кадастрового учета либо в заключениях каких бы то ни было оценщиков. В то же время крайне рискованно пытаться, согласовав цену между сторонами, в дальнейшем скрыть ее истинный размер и указывать в документах заниженную цену - например, чтобы продавец смог сэкономить на налогах. Помимо того, что само по себе сокрытие доходов от налогообложения незаконно и в некоторых случаях может повлечь даже уголовное преследование такого продавца, а покупатель в этом случае будет считаться его пособником, помогающим совершить такое правонарушение, это может повлечь неблагоприятные последствия и для самого покупателя. Мало кто из продавцов согласится указать меньшую, чем в действительности стоит помещение, сумму в договоре без гарантии получения разницы: он или попросит передать ее наличными до заключения договора, или предложит оформить иное долговое обязательство покупателя, чтобы при необходимости можно было взыскать эту сумму. В итоге покупатель действительно отдаст ту сумму, о которой стороны между собой договорились, но если в последующем по какой-либо причине договор будет признан недействительным или будет расторгнут, покупателю очень сложно будет доказать, что действительная покупная цена была намного больше, чем указана в договоре, а значит - что и возвращено от продавца должно быть больше, чем указано в договоре.

Более того, само по себе приобретение имущества по заниженной стоимости (а по документам это будет выглядеть именно так) почти автоматически делает такую сделку подозрительной и ставит ее под удар в случае будущего оспаривания.

Например, если у продавца имеются кредиторы, они смогут легко оспорить такую продажу по заниженной - как кажется со стороны - цене, заявив, что имело место сокрытие продавцом его имущества от обращения на него взыскания.

Также низкая цена приобретения, как правило, рассматривается как показатель недобросовестности покупателя, а это тоже зачастую имеет значение при возникновении споров о принадлежности имущества.

Таким образом, идя навстречу продавцу и занижая указанную в договоре покупную цену, покупатель создает дополнительные риски оспаривания договора и увеличивает вероятность того, что при таком оспаривании ему не удастся вернуть все, что было им заплачено.

Цена обычно определяется целиком за весь объект, но не запрещено определять ее и за отдельные составляющие объекта, а также привязывать, например, к площади объекта.

Обычно цена указывается и уплачивается в рублях. В случае указания цены в иностранной валюте фактическая оплата должна производиться в рублях по курсу Банка России на день платежа. Надо заметить, что определение цены в иностранной валюте относительно безопасно, если расчеты происходят спустя очень короткое время после заключения договора, за которое невелика вероятность резких колебаний валютного курса.

Обратите внимание: если предусматривается отсрочка платежа, то чем она длиннее, тем более рискованными становятся игры с валютами.

Судебная практика в нашей стране стабильно отказывается признавать резкие колебания валютных курсов существенным изменением обстоятельств, которое могло бы позволить изменить или расторгнуть договор, поэтому, даже если курс валюты существенно изменится, покупателю придется выплатить цену с учетом этих изменений.

 

Порядок оплаты

 

Уплата покупной цены может производиться одномоментно либо несколькими платежами. Общим правилом является разовый платеж, который должен производиться непосредственно до или сразу после передачи имущества. Закон не уточняет, когда именно - до или после. Во избежание споров следует точнее определять момент, когда должна быть произведена оплата.

Тем более требуется определение этого момента, если стороны решили производить оплату несколькими платежами. Разделение суммы на несколько частей может быть связано с двумя группами обстоятельств.

Во-первых, это может быть связано с тем, как финансируется покупка: например, часть цены покупатель выплачивает самостоятельно, а часть - выплачивает за него банк, предоставивший покупателю кредит.

Во-вторых, разделение покупной цены на несколько платежей может быть связано с желанием уравновесить положение сторон: продавец обычно хочет получить деньги раньше, покупатель - заплатить позже. Чтобы учесть интересы обоих, договариваются, например, о том, что первая часть цены будет выплачена после заключения договора, но до подачи документов на регистрацию перехода права собственности, а вторая - после того, как будет произведена такая регистрация.

При согласовании поэтапной оплаты в договор нередко включается условие о выплате аванса или задатка. И то, и другое представляет собой сумму, уплачиваемую покупателем до того, как продавец исполнит свои обязательства, однако от правильного использования этих слов может очень существенно отличаться правовое положение сторон. Так, при выплате аванса, если договор по какой-то причине не будет исполнен, сумма аванса должна быть возвращена обратно покупателю.

Обратите внимание: если стороны согласовали внесение задатка, то при неисполнении договора наступают совершенно иные последствия. Если договор не исполнен по причинам, зависящим от покупателя, сумма задатка остается у продавца и не подлежит возврату, если договор не исполнен по причинам, зависящим от продавца, то он должен возвратить покупателю и сумму задатка, и - сверх того - еще такую же сумму.

В общей сложности получается, что при неисполнении обязательств со стороны продавца он должен вернуть двойную сумму задатка. Из-за наличия таких последствий нужно быть очень осторожным с использованием слова "задаток" в договоре.

 

Способ расчетов

 

Платежи по договору могут производиться как в наличной, так и в безналичной форме. Для физических лиц не существует никаких ограничений по наличным расчетам, юридические лица ограничены в возможности рассчитываться наличными - как принимать их, так и выдавать. При этом, однако, если организация нарушает такое ограничение, платеж не будет считаться недействительным или несовершенным, но организация должна будет нести ответственность перед контролирующими государственными органами.

При уплате покупной цены наличными деньгами покупателю необходимо получить от продавца расписку в их получении. Определенной формы расписки законом не установлено, но можно назвать несколько правил, которыми следует руководствоваться при составлении расписки. К ним относятся следующие правила.

Расписка должна быть составлена в момент получения денег лично лицом, получающим деньги, на глазах у плательщика - это нужно, чтобы не выяснилось потом, что расписку, которая была принесена вам уже заполненной, на самом деле составил совершенно другой человек, чем в ней указан.

Текст расписки должен быть полностью написан от руки - это позволит провести более надежную почерковедческую экспертизу в случае спора.

В тексте расписки должно быть указано, кто, от кого, за что и по какому основанию получает деньги, при этом следует избегать сокращений - все слова, в том числе имена и отчества, необходимо указывать полностью.

В тексте расписки желательно, помимо фамилии, имени и отчества получающего деньги, указывать адрес его места жительства и паспортные данные.

Если деньги получает представитель, нужно указать, от чьего имени он действует и на каком основании.

В тексте расписки обязательно надо отразить передаваемую сумму, желательно как цифрами, так и прописью - это в большей мере защищает от дописывания к сумме дополнительных цифр.

В тексте расписки следует указать, когда она была составлена.

Расписка должна быть подписана получателем денег, подпись лучше ставить таким образом, чтобы между ней и текстом расписки невозможно было ничего дописать.

Оставшееся свободным место на листе под подписью и на обороте лучше перечеркнуть крест-накрест.

В расписке не должно быть неоговоренных исправлений, помарок. Если допущена ошибка, то вместо составления новой расписки можно аккуратно исправить ошибку, сделав рядом на полях пометку "исправлено верно" и подпись того, кто составляет расписку.

В том случае если наличные деньги принимаются в кассу юридического лица, в подтверждение их получения составляется приходный кассовый ордер - документ определенной формы, изготовленный типографским способом или распечатанный на компьютере, корешок которого остается у кассира, а квитанция к приходному кассовому ордеру, обязательно подписанная кассиром, выдается тому, кто платил деньги.

На практике нередки споры, в которых продавец утверждает, что никаких денег он не получал, расписку либо вообще не составлял, либо составил без получения денег. Более того, в случае оспаривания сделки оплата наличными часто вызывает подозрения, так как невозможно проверить, действительно ли они передавались или нет. По этим причинам расчетов наличными следует, по возможности, избегать. Даже если такие деньги имеются, лучше передать их от покупателя продавцу через банк: продавец открывает счет, а покупатель тут же вносит на него требуемую сумму. Это даст покупателю банковский документ, подтверждающий осуществление оплаты. Причем, если квитанцию или расписку покупателю нужно хранить, как зеницу ока, как минимум, в течение срока исковой давности (т.е. не менее трех лет), то в случае с банковскими платежами даже утрата банковский квитанции не будет критичной: при необходимости сведения о произведенных перечислениях могут быть получены в банке.

При безналичных расчетах самое главное - убедиться, что деньги поступают действительно на счет продавца. Для этого необходимо очень точно указывать его платежные реквизиты, лучше всего, если они будут содержаться в документе, исходящем из самого банка, в котором продавцу открыт счет.

Безналичные расчеты позволяют производить платежи таким образом, чтобы обезопасить обе стороны. Так, при расчетах может использоваться аккредитив.

В самых общих чертах аккредитив представляет собой заранее выделенную сумму денег, которая находится на специальном банковском счете, открытом покупателем в пользу продавца.

Причем выплата этих денег будет произведена банком уже без всякого участия со стороны покупателя - по представлении продавцом документов, которые были указаны при открытии аккредитива. В нашем случае это может быть, например, выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности на объект от продавца к покупателю. Открывая аккредитив, банк выдает плательщику письмо, подтверждающее его открытие, сумму аккредитива, условия, на которых она будет выплачена, и срок, в течение которого необходимые документы должны поступить в банк.

Таким образом, аккредитив позволяет обезопасить обе стороны. С одной стороны, покупатель не отдает деньги просто так - он знает, что продавец их получит только после того, как исполнит свои обязательства. С другой стороны, и продавец видит, что деньги уже находятся в банке и ждут его, и ему не придется потом бегать за покупателем, чтобы получить их.

За открытие аккредитивов банки берут определенное вознаграждение, однако оно, как правило, не настолько велико, если учесть, сколько стоит спокойствие обеих сторон, особенно если они не доверяют друг другу. Определяя срок действия аккредитива, нужно предусмотреть его не меньшим, чем срок регистрации перехода права собственности, а также оставить запас по времени на непредвиденные препятствия в ходе регистрации. Если до истечения этого срока в банк поступят предусмотренные условиями открытия аккредитива документы, например, выписка из ЕГРН с отметкой о переходе права собственности к покупателю, то деньги с аккредитива будут выплачены продавцу, если же по истечении этого срока такие документы не поступают, эта сумма будет возвращена покупателю (либо, если сам банк прокредитовал покупателя на эту сумму, - возвратится банку).

Аналогичным образом могут осуществляться расчеты с использованием счета эскроу. Это относительно новый институт в отечественной банковской практике. Такой вид счетов предусмотрен в законодательстве с 1 июля 2014 г.

Счет эскроу может быть открыт покупателем в пользу продавца, внесенная на этот счет сумма блокируется банком до получения согласованных при открытии счета документов - например, опять же, выписки из ЕГРН о переходе права собственности к покупателю. После поступления таких документов сумма со счета выплачивается банком продавцу, при непоступлении к истечению срока действия счета - возвращается покупателю. По сути, схема полностью аналогична аккредитиву, отличается только документооборот.

Кроме этого, при открытии аккредитива часто предполагается, что деньги в аккредитив вносятся не самим покупателем, а предоставляются ему взаймы банком, при открытии же счета эскроу они должны быть внесены самим покупателем. Впрочем, может быть и наоборот: аккредитив может быть открыт за счет собственных средств плательщика, а деньги, вносимые на счет эскроу, могут быть взяты депонентом (т.е. тем, кто их вносит, - в нашем случае покупателем) в кредит буквально за пять минут до открытия счета. Банк берет определенную в его документах плату за открытие счета эскроу, причем она должна быть внесена отдельно и не может быть вычтена из суммы, внесенной на этот счет.

С 1 июня 2015 г. похожие на аккредитив и эскроу расчеты можно осуществлять и с участием нотариуса. Для этого в договоре надо предусмотреть, что расчеты по нему производятся через депозит нотариуса. При этом выдачу денег с депозита стоит оговорить, опять же, получением выписки из ЕГРН о состоявшемся переходе права собственности на объект. Нотариус также возьмет за это определенную плату, размер которой следует уточнить до заключения договора, обратившись к нотариусу за консультацией.

Некий аналог аккредитива используется и при наличных расчетах - это расчеты с использованием банковской ячейки. Вся покупная цена или ее часть вносится наличными в присутствии обеих сторон в банковскую ячейку, которая запирается. По соглашению между сторонами и банком доступ продавца к ячейке разрешается только при предоставлении им согласованных документов - той же выписки из ЕГРН с указанием на переход права собственности к покупателю. Однако расчеты с помощью банковской ячейки влекут за собой все риски наличных расчетов, в том числе возражения продавца о том, что он обнаружил в ячейке меньшую сумму, чем договаривались, или же вообще ничего в ней не обнаружил.

Более того, такие расчеты порождают дополнительные риски. Так, при оставлении денег в банковской ячейке нельзя составить сразу расписку о получении денег - можно лишь составить расписку о том, что обе стороны своими глазами видели, что было положено в эту самую ячейку и что она была заперта в присутствии обеих сторон. Но дать полной гарантии того, что именно такая сумма получена при открытии ячейки, невозможно, чисто технически такая расписка о помещении денег в ячейку не будет считаться распиской в получении денег.

Такой способ расчетов всегда будет вызывать подозрения со стороны кредиторов и налоговых органов: не было ли в действительности положено в банковскую ячейку больше денег, чем было указано в расписке, чтобы скрыть эту сумму от обращения на нее взыскания или от налогообложения.

Таким образом, расчеты через банковскую ячейку - это всегда рискованный способ расчетов.

Стороны могут договориться, что вся сумма или ее часть будет выплачена не непосредственно продавцу, а какому-нибудь другому лицу. Такой платеж, если он прямо согласован в договоре, будет считаться надлежащим исполнением этого договора. При этом, хотя закон этого и не требует, покупателю следует поинтересоваться, по каким причинам деньги направляются другому лицу.

Например, обоснованным будет платеж, если продавец должен кому-нибудь и этот кредитор обладает залогом на приобретаемый объект. В этом случае платеж такому кредитору из суммы покупной цены позволит снять залог и осуществить передачу права собственности без получения его согласия.

Однако бывают случаи, в которых такой платеж может быть оспорен.

Например, покупателю следует быть крайне осторожным, если продавец имеет много долгов, его банковские счета арестованы и он указывает получателем денег какого-нибудь связанного с ним человека с тем, чтобы эта сумма не досталась кредиторам. В таком случае недовольные кредиторы, обнаружившие выбытие имущества из собственности продавца без поступления ему денег, могут начать оспаривать такую продажу - и с довольно высокими шансами на успех. Тот факт, что покупатель отправил деньги не самому продавцу, а другому получателю, в данном случае будет рассматриваться как показатель недобросовестности покупателя и того, что он находился в сговоре с продавцом.