Договор долевого участия: что в нем должно быть и как он должен заключаться

 

Итак, застройщик соответствует предъявляемым к нему законодательным требованиям, будущий объект отвечает всем запросам дольщика, а его цена устраивает обоих - время заключать договор.

Характерной особенностью договора участия в долевом строительстве (в принципе, названия могут несколько разниться: в практике встречается и "долевое участие в строительстве", и просто "долевое строительство" - это принципиального значения не имеет) является его довольно детальная урегулированность Законом о долевом строительстве. Причем стороны очень сильно ограничены в возможности отступить от его положений, особенно если дольщиком выступает гражданин-потребитель. В этих случаях отступление возможно только лишь в части предоставления дольщику-гражданину дополнительных прав и повышения предоставляемых ему гарантий - естественно, за счет застройщика. Но поскольку редко кто из застройщиков будет ущемлять самого себя, договоры участия в долевом строительстве очень часто представляют собой в значительной части переписывание положений закона.

Тем не менее от согласования некоторых условий в договоре уйти невозможно. И прежде всего это касается характеристик конкретного строительства: его объекта, сроков строительства и т.п. В ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве содержится перечень условий, которые в любом случае должны быть предусмотрены в договоре, к ним относятся:

1) предмет договора, т.е. тот объект долевого строительства, в отношении которого заключается договор;

2) срок передачи объекта долевого строительства дольщику;

3) цена договора, срок и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) если за счет средств, получаемых от дольщиков, застройщик возводит также объекты социальный инфраструктуры, в договоре должны содержаться сведения о таких объектах и о том, какая часть финансирования направляется на их строительство.

Следует заметить, что с 1 января 2017 г. в Законе о долевом строительстве детализировано содержание описания объекта долевого строительства. Прежде всего, такое описание должно соответствовать проектной документации на дом и предусматривать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- указание сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;

- назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);

- этаж, на котором расположен такой объект долевого строительства;

- его общую площадь (для жилого помещения) или площадь (для нежилого помещения), количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличие и площадь частей нежилого помещения.

Как видим, описание должно быть довольно детальным, но даже оно зачастую еще более уточняется при составлении договора застройщиком.

Так, при строительстве практически всегда возможны отклонения от изначально запроектированных параметров - сдвиг стен на несколько сантиметров, из-за чего может произойти увеличение или уменьшение площади объекта долевого строительства. В договорах нередко указывается, что указанная в них площадь объекта является ориентировочной и подлежит уточнению по завершении строительства по итогам обмеров, сделанных БТИ или кадастровым инженером. При этом обычно оговаривается, какое отступление рассматривается как допустимое, а какое считается нарушением договора и дает дольщику право на предъявление претензий или даже на расторжение договора.

Что касается срока передачи объекта, то он привязан к сроку завершения строительства дома, который застройщик указал в проектной декларации и который был заявлен при получении разрешения на строительство. Этот срок обычно устанавливается одинаковым для всех дольщиков, приобретающих помещения в одном строящемся доме. Застройщик может указать как точную дату, так и период времени, в течение которого он будет передавать объекты долевого строительства.

Цена договора определяется и в виде капитальной суммы, и путем определения стоимости 1 кв. м площади объекта. Указание на стоимость 1 кв. м имеет значение при отклонении итогового объекта от изначально заявленных параметров и учитывается при перерасчетах между сторонами. В случае если построенный объект оказался меньшей площади, чем было изначально согласовано, но в пределах, допускаемых договором, застройщик производит возврат излишне уплаченной части. Если итоговый объект оказался больше, договором может быть предусмотрена доплата. Впрочем, правила о перерасчетах не являются жесткими, стороны могут предусмотреть в договоре и иное регулирование, например, другую ставку стоимости 1 кв. м при перерасчетах или отсутствие доплат при отклонениях в определенных договором небольших пределах.

В расчет общей площади объекта, указываемой в документах о регистрации права собственности, не включается площадь балконов и лоджий, однако в договоре не запрещается учитывать их площадь, в том числе для определения цены объекта и суммы доплаты или возврата части этой цены.

Как правило, цена договора указывается в российских рублях, хотя не запрещается указывать ее и в иностранной валюте. В этом случае расчеты между сторонами все равно будут осуществляться в рублях, по курсу, определенному условиями договора, а если в договоре такой курс не определен - то по официальному курсу соответствующей валюты, устанавливаемому Банком России на день платежа.

Порядок уплаты цены может предполагать как ее единовременное внесение, так и установление определенного графика платежей. Стоит отметить, что закон не запрещает предусматривать срок оплаты более длинный, чем срок передачи объекта. Для долевого участия в строительстве полная оплата - вопреки мнению многих, даже активно работающих в сфере недвижимости (самих застройщиков, риелторов) - не является условием возникновения у дольщика права собственности. Полная оплата имеет значение только для приобретения жилья в ЖСК.

Закон требует указывать в договоре гарантийный срок на объект долевого строительства, однако при этом устанавливает, что он не может составлять менее пяти лет (для технологического и инженерного оборудования - трех лет). Мало кто из застройщиков согласится предоставить более продолжительную гарантию. По этой причине условия договоров о гарантийном сроке обычно представляют собой простое воспроизведение положений закона.

В договор могут включаться и иные условия, не отнесенные к обязательным.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Поскольку договор обычно составляется на нескольких листах (мало какой договор долевого участия можно уместить на одном листе, даже при двусторонней печати), он прошивается. Договор участия в долевом строительстве - один из немногих договоров, которые подлежат обязательной государственной регистрации, с учетом этого договор составляется в количестве экземпляров, на один превышающий число сторон. Договор считается заключенным только после такой регистрации, поэтому дольщику до начала осуществления платежей по нему необходимо получить свою копию договора со сделанной на нем отметкой о регистрации. Договор долевого участия регистрируется как обременение того земельного участка, на котором производится строительство дома. В связи с этим убедиться в том, что договор был надлежащим образом зарегистрирован, можно, получив выписку из ЕГРН по земельному участку.

Во время действия договора у дольщика может возникнуть желание уступить свои права по нему другому лицу. Такая уступка совершается на основании договора, заключаемого между старым и новым дольщиками. Необходимость получения согласия застройщика на такую уступку зависит от того, произвел ли первоначальный дольщик полный расчет по договору или нет.

Если дольщик полностью рассчитался с застройщиком, то он может не интересоваться его мнением относительно уступки и сразу заключать соглашение об уступке.

Если первоначальный дольщик еще не полностью оплатил застройщику объект, уступка возможна только с согласия застройщика. При этом к новому дольщику перейдут не только права на получение объекта, но и обязанности по доплате оставшейся суммы.

Соглашение об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, так же, как и сам такой договор, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Во время действия договора по соглашению сторон в него могут быть внесены изменения: может быть изменен объект долевого строительства, цена, срок передачи объекта - любые условия. Чаще всего застройщик предлагает изменить именно срок передачи объекта - когда застройщик не успевает достроить его вовремя и, не желая нести ответственность, предлагает дольщику отсрочить передачу.

Дело еще в том, что ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве обязывает застройщика, если он не может своевременно завершить строительство и передать объект, не менее чем за два месяца до наступления срока передачи объекта направить дольщику предложение об изменении этого срока. Дольщику в данном случае следует знать, что он не обязан соглашаться на изменение срока и имеет полное право отказать застройщику в подписании такого дополнительного соглашения к договору. Дольщик при этом не теряет своего права на получение объекта. Более того, застройщик обязан будет уплачивать неустойку при просрочке передачи объекта. Если подписано соглашение о продлении срока, основания для начисления неустойки не будет. По этой причине застройщику, чтобы убедить дольщика подписать соглашение о продлении срока, следовало бы предложить что-то взамен, например, улучшенную отделку объекта.

Однако, как показывает опыт практической деятельности, застройщики чаще предпочитают просто требовать подписания дополнительных соглашений, пользуясь юридической неграмотностью дольщиков и пугая их утратой прав на объект, если такое соглашение подписано не будет.

Если стороны договорились изменить договор, соглашение о его изменении также должно быть зарегистрировано в ЕГРН.