Передача объекта и регистрация прав на него

 

Конечной целью долевого строительства является получение в собственность объекта этого строительства. Срок такой передачи определен договором, однако в любом случае застройщик не имеет права передавать объект до того, как он достроен, т.е. до того, как им будет получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Довольно часто встречаются ситуации, в которых объект передается дольщику до завершения строительства - для осуществления в нем отделки силами дольщика. Такая передача не рассматривается как исполнение договора об участии в долевом строительстве и не может служить основанием для регистрации права собственности на объект.

Согласно ч. 4 ст. 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Такое сообщение должно быть направлено дольщику заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено дольщику под расписку.

Передача объекта производится по акту по итогам осмотра объекта долевого строительства. В ходе осмотра объекта дольщику следует проверить:

- соответствие объекта условиям договора;

- работоспособность всех его частей.

В случае обнаружения недостатков их необходимо указать в акте и установить застройщику разумный срок на их устранение. Такой акт с замечаниями не является основанием для передачи помещения. Только акт, подписанный без замечаний, свидетельствует о том, что застройщик надлежащим образом выполнил свои обязанности.

Если дольщик не принимает объект долевого строительства, застройщик вправе по истечении двух месяцев с момента истечения указанного в договоре срока на передачу объекта составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, направляет копию этого документа в Росреестр. Если он этого не сделал, застройщик сам может направить такой документ. После поступления в Росреестр такого разрешения любой из дольщиков может зарегистрировать свое право собственности на объект долевого строительства, представив в Росреестр зарегистрированный договор участия в долевом строительстве и подписанный сторонами передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. На основании этих документов производится регистрация права собственности на объект.

 

Защита дольщика

 

Передача объекта - это благоприятный исход долевого строительства, но возможен и неблагоприятный исход, когда у дольщика возникает необходимость защитить свои права. Как он может это сделать?

Одно из самых распространенных нарушений договора об участии в долевом строительстве со стороны застройщика - это нарушение сроков передачи объекта. Если такое нарушение допущено, дольщик вправе потребовать выплаты ему неустойки, которая рассчитывается следующим образом:

 

Н = Ц х П х С / 300,

 

где

Н - сумма неустойки;

Ц - цена договора;

П - период просрочки в днях;

С - ключевая ставка Банка России.

 

При этом, если дольщиком является гражданин-непредприниматель, размер неустойки увеличивается в два раза, т.е. неустойка будет рассчитываться по следующей формуле:

 

Н = (Ц х П х С / 300) х 2 или, что то же самое, Н = Ц х П х С / 150.

 

Взыскание такой неустойки обычно не представляет труда, поскольку ее очень легко определить; круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, крайне узок, и они подтверждаются письменными доказательствами. В то же время суды нередко снижают размер неустойки, несмотря на то что ст. 333 ГК РФ, предусматривающая возможность такого снижения, требует, чтобы оно было обусловлено исключительными обстоятельствами.

Кроме этого, в некоторых регионах России суды не взыскивают такие неустойки, если на момент рассмотрения спора здание еще не достроено. Исходят они при этом из того, что взыскание таких неустоек может подорвать финансовое состояние застройщика и лишить его возможности достроить объект. В итоге все дольщики из-за действий некоторых из них лишатся помещений. По этой причине, если дольщик желает получить сумму предусмотренной законом неустойки, ему следует сначала дождаться ввода здания в эксплуатацию, получить объект и уже после этого обращаться в суд за взысканием неустойки. Впрочем, эта рекомендация справедлива лишь при условии, что завершение строительства все-таки вскоре возможно. Если дольщик с очевидностью наблюдает, что завершения строительства не предвидится в обозримом времени, ему нет резона ждать.

Если застройщик при построенном доме уклоняется от передачи объекта, дольщик, наряду со взысканием неустойки за просрочку передачи, вправе также потребовать передачи объекта. Дополнительно в таком случае может быть заявлено требование о признании права собственности. Кроме этого, оно может быть предъявлено, если объект фактически передан, но акт о его передаче по каким-то причинам не подписан. В случае вынесения судом решения о признании права собственности это решение заменит акт и само будет являться основанием для регистрации права в ЕГРН.

Другой возможностью в данном случае является отказ от договора при просрочке передачи более чем на два месяца, но этот вариант обычно менее выгоден из-за того, что, воспользовавшись им, дольщик утрачивает все права на жилье, получая взамен только лишь требование о взыскании денег. Если у застройщика денег не будет, дольщик может и вовсе оказаться ни с чем.

Самое неприятное, что может случиться в ходе долевого строительства, - это прекращение строительства, в частности, из-за несостоятельности застройщика. В такой ситуации невозможно требовать передачи объекта, поскольку его еще нет. Даже если, например, договором предусмотрено, что дольщик имеет право на квартиру на втором этаже девятиэтажного дома, а фактически к моменту прекращения строительства построено пять этажей, объекта долевого строительства все равно не существует. Каждая квартира в доме возникает не ранее, чем будет достроен весь дом целиком, а он в описанной ситуации не завершен.

Законодательство о банкротстве предусматривает специальные правила о банкротстве застройщиков, причем они применяются вне зависимости от того, как были оформлены взаимоотношения между застройщиком и дольщиком. Согласно этим правилам допускается, в частности, создание ЖСК, которому передается недостроенный объект и в который вступают дольщики такого объекта. В задачи ЖСК входит завершение строительства дома и передача дольщикам причитавшихся им помещений. Но такая передача возможна только при условии достройки дома. При этом достройка будет производиться либо за счет дополнительных взносов дольщиков, либо за счет увеличения количества помещений в доме, подлежащих продаже, и выручки от реализации таких помещений. В любом случае, этот механизм работает лишь тогда, когда здание к моменту банкротства застройщика было уже почти полностью готово. Во всех остальных случаях дополнительных доходов просто не хватит на то, чтобы достроить здание, ведь строительство - весьма финансовоемкая область.

Помимо непередачи объекта, права дольщика могут быть нарушены некачественным выполнением работ. Качество строительства определяется соответствием объекта долевого строительства трем критериям:

1) строительным нормам и правилам;

2) требованиям проекта;

3) условиям договора.

При этом предполагается, что требования к объекту в них увеличиваются по нарастающей.

Любой объект, сколь бы дешев и примитивен он ни был, должен соответствовать строительным нормам и правилам.

Далее, проект уточняет, что именно должно было быть построено и как. Требованиям проекта итоговая постройка тоже должна соответствовать.

Наконец, в договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть еще более высокие требования к качеству объекта, и если застройщик подписал договор с такими условиями, он обязан обеспечить соответствие объекта всем этим требованиям. Закон делит недостатки объекта на две категории:

1) существенные, наличие которых препятствует использованию объекта по назначению или же и вовсе делает его опасным;

2) несущественные, которые не препятствуют использованию, но также являются нарушением договора.

При обнаружении существенных недостатков дольщик вправе отказаться от договора и немедленно потребовать возврата уплаченных им денег. При обнаружении несущественных недостатков отказаться от договора он не может, но вправе потребовать устранения этих недостатков в разумный срок. Однако, если застройщик не устраняет недостатки, то и здесь - по прошествии этого срока - дольщик вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денег.

При отказе от договора или его расторжении застройщик не только обязан возвратить дольщику уплаченные им средства, но и уплатить проценты на них, начиная с того момента, когда они были выплачены. Эти проценты рассчитываются точно таким же образом, как и неустойка за просрочку передачи объекта, т.е. по формуле:

 

Н = Ц х П х С / 300,

 

где

Н - сумма подлежащих уплате процентов;

Ц - цена договора;

П - период просрочки в днях;

С - ключевая ставка Банка России.

 

При этом, если дольщиком является гражданин-непредприниматель, размер процентов увеличивается в два раза. Они будут рассчитываться по следующей формуле:

 

Н = (Ц х П х С / 300) х 2 или, что то же самое, Н = Ц х П х С / 150.

 

Так же, как и в случае с неустойкой за просрочку передачи объекта, эти проценты могут быть снижены судом, и суды этим правом активно пользуются.