Что необходимо проверить до заключения договора

Итак, строящийся объект выбран, дольщик готов отдать свои деньги за то, чтобы спустя некоторое время въехать в новое жилье. Что же нужно ему проверить до того, как заключать договор с застройщиком?

Прежде всего нужно убедиться в том, что договор заключается с уполномоченным представителем застройщика. Для этого нужно обратиться к ресурсу: https://egrul.nalog.ru/, получить там выписку и посмотреть, кто указан в качестве лица, имеющего право без доверенности выступать от имени организации (т.е. ее директор, генеральный директор, иной руководитель). Договор с застройщиком должен быть подписан либо им, либо представителем по доверенности, подписанной таким руководителем.

Полезно также изучить финансовое положение организации-застройщика: его участие в судебных спорах (для этого следует обратиться к сайту: https://kad.arbitr.ru/, где содержится вся информация о спорах в арбитражных судах, и к сайтам районных судов по месту нахождения застройщика и в тех районах, где ранее им осуществлялось строительство), наличие в отношении него исполнительных производств (сайт: http://fssprus.ru/iss/ip/). Поскольку долевое строительство осуществляется в течение длительного времени, за это время может произойти существенное изменение экономической конъюнктуры, очередной кризис, повышение цен на строительные материалы, снижение цен на рынке недвижимости и т.п. Чем крупнее застройщик, тем надежнее его положение, тем меньше вероятность, что эти отрицательные факторы на рынке подкосят его и приведут к затягиванию строительства или же и вовсе к его остановке. Впрочем, здесь никогда нельзя быть полностью уверенным, так как за красивым фасадом вполне может скрываться тяжелое финансовое положение, которое приведет к полному краху от малейшего затруднения ту организацию, которая еще вчера выглядела успешной и развивающейся.

В последнее время законодатели существенно повысили требования к финансовой устойчивости застройщиков, осуществляющих долевое строительство жилья. В частности, предусмотрены:

- лимиты собственных средств таких застройщиков;

- отсутствие у них существенных обязательств перед третьими лицами, которые могут повлечь их несостоятельность;

- отсутствие нарушений законодательства и задолженности по налогам и т.д.

Такие требования закона могут даже привести к тому, что застройщиками теперь смогут быть только самые крупные из них, а мелкие застройщики будут вытеснены с рынка. В то же время эти сверхжесткие требования будут применяться только к тем застройщикам, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 г.

Обратите внимание: до указанной даты требования к застройщикам хотя и остаются довольно высокими, но не могут в полной мере гарантировать того, что застройщик выдержит любые испытания и обеспечит завершение строительства в срок.

Также стоит поискать в Интернете информацию о ранее осуществленных или осуществляемых проектах этого застройщика: не допускает ли он просрочек, не нарушает ли права дольщиков, нет ли среди его клиентов "обманутых дольщиков". Конечно, отсутствие нарушений в прошлом не означает, что их не будет в будущем, но наличие таких прецедентов должно быть поводом серьезно задуматься о целесообразности вступления в отношения с таким застройщиком, каким бы привлекательным ни выглядел его проект.

Помимо юридического и финансового состояния застройщика, полезно изучить характеристики предполагаемого к строительству объекта и земельного участка, на котором планируется его строительство. В частности, разрешено ли на нем строительство жилых домов такого класса - это можно выяснить из правил землепользования и застройки, принимаемых на муниципальном уровне (в городе федерального значения - на уровне города) и размещаемых на интернет-сайте соответствующей администрации.

Прежде чем привлекать денежные средства граждан, застройщик должен сделать следующее.

Во-первых, приобрести право собственности или аренды на земельный участок.

Во-вторых, подготовить проект предполагаемого к строительству здания, получить положительное заключение экспертизы по нему и разрешение на строительство.

В-третьих, разработать проектную декларацию, в которой должны быть отражены все предлагаемые к реализации помещения в строящемся доме.

Проверить соблюдение застройщиком этих требований можно путем обращения к его официальной станице в Интернете. Каждый застройщик, привлекающий деньги в долевое строительство, должен иметь такую официальную страницу и обязан размещать на ней следующую информацию:

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые возводились им в течение предыдущих трех лет;

2) аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство данного объекта, положительное заключение экспертизы по нему, документы, подтверждающие права на земельный участок;

3) проектную декларацию;

4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;

5) проект типового договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;

6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;

7) договор поручительства с застройщиком, если избран такой способ обеспечения его обязательств, после 1 июля 2018 г. - сведения об отчислении денежных средств в компенсационный фонд долевого строительства;

8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

Таким образом, закон требует, чтобы вся необходимая дольщику информация содержалась на сайте застройщика.

В то же время некоторые из этих данных можно проверить в независимых источниках.

Так, например, сведения о правах на земельный участок можно получить с помощью выписки из ЕГРН, в том числе в электронном виде.

Кроме этого, за соответствием сведений на сайте действительности обязаны наблюдать органы государственной власти, осуществляющие контроль в области долевого строительства.

Таким образом, система регулирования деятельности застройщиков по Закону о долевом строительстве построена сегодня так, что настоящий договор долевого строительства, подлежащий государственной регистрации, может быть заключен только таким застройщиком, который действительно отвечает тем требованиям, которые предъявляются к нему законодательством. И это еще одна причина, по которой стоит избегать застройщиков, предлагающих вместо заключения договора об участии в долевом строительстве использовать обходные схемы, быть может, облегчающие жизнь такому застройщику, но создающие дополнительные риски для дольщика.