<1> Гуревич А.Я. Категории средневековой культуры. М., 1984. С. 186. Там же уже относительно сделок с недвижимостью автор отмечает, что в Средние века наряду с составлением грамоты (carta) совершались и необходимые обряды из "некнижной" культуры: передача горсти земли, дерна, ветви и пр., а сам пергамент перед записью было принято класть на земельный участок, передававшийся по сделке, чтобы в него перелилась "сила земли".
К. Леви-Строс говорит о загадочной силе архивов <1>, несомненно, проявляющейся и применительно к системе земельных актов. Загадка состоит в том, что даже "если мы утратим архивы, наше прошлое не будет полностью упразднено. Оно все еще существовало бы как прошлое, но сохраненным лишь в самой ситуации", т.е. архив дает диахронное существование, тогда как его утрата оставляет только синхронию <2>. Неясная до конца сила, по-видимому, достаточно древняя и, возможно, не лишенная сакральных аспектов (автор поднимает вопрос в связи с феноменом чуринги - передаваемой из поколения в поколение вещи, занимающей важное место в жизни австралийских аборигенов, в которой воплощен предок; простое созерцание чуринги воспринимается как общение с предком; чуринга хранит на себе отметки, нуждающиеся в интерпретации следы прошедшего), заставляет как бы удваивать событие: не только передавать землю, но и оставлять вещественный след этой передачи, причем утрата этого вещественного свидетельства расценивается в известном смысле (а иногда буквально) как утрата самого события.
--------------------------------
<1> Рациональное объяснение, которое может обосновать несовершенство копии тем, что подлинный акт не только раскрывается, но и преображается в интерпретации, а само производство копии - это уже интерпретация, искажающая неочевидным образом оригинал, кажется все же недостаточным. Самое пустое, механическое, заведомо лишенное осмысления копирование лишь обнаруживает и подчеркивает мощь и незаменимость подлинника.
<2> Леви-Строс К. Первобытное мышление. С. 304.
Следы этой двойственности - одновременного совершения записи и ритуальной передачи - можно проследить и сейчас, но важно, что везде прослеживается знаковое, ритуальное наполнение актов. Даже современная практика регистрации прав на недвижимость не свободна от известной иррациональности, когда выпискам и свидетельствам придается сила, превышающая простое отражение в них фактически совершенных действий; они кажутся важнее и значительнее тех фактов, которые отразили.
Помимо договора об отчуждении недвижимости совершаются еще два акта: передача объекта и регистрация, причем только с регистрацией закон связывает возникновение права собственности (п. 2 ст. 223 ГК).
Для начала мы должны определиться с юридическим значением передачи недвижимости, коль скоро мы говорим о традиции.
Передача недвижимости по договору купли-продажи, который в силу своего значения для оборота выступает как модель всякого отчуждения, осуществляется путем составления акта или иного документа, подтверждающего фактическую передачу имущества. Такая передача является исполнением договора (ст. 556 ГК). Однако собственность переходит не в этот момент, а в момент регистрации.
Некоторые трудности связаны с формулировкой п. 1 ст. 551 ГК: государственной регистрации подлежит переход права собственности. Получается, что переход права собственности уже состоялся, а затем он регистрируется. Такое толкование, однако, содержит в себе логическое противоречие: момент перехода может быть только один, причем он совпадает с моментом регистрации. Дважды либо постепенно собственность перейти не может в силу приобретающего здесь категорическое значение правила, что в любое время собственником может быть только одно лицо, исключая всякое другое. Видимо, законодатель боролся здесь с трудностями прежде всего лингвистического характера, которые, впрочем, обычно свидетельствуют о проблемах онтологического плана или даже о противоречиях в системе позитивного права <1>.
--------------------------------
<1> С. Крылов, критикуя редакцию ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, говорит о ее некорректности с лексической точки зрения и о нелогичности оборота "регистрация прав, порождающая эти права" (Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10. С. 31). Отмеченная двойственность лишь проявляется в лексике, но коренится скорее в отсутствии понятийного аппарата, точно отражающего систему каузальной традиции, принятую российским правом (в силу отличий российской передачи вещных прав от германской и тем более романской прямое заимствование терминов из иных правовых систем становится затруднительным).
Действительно, никак нельзя признать, что регистрации подлежит договор купли-продажи (особенно учитывая, что по этим же правилам нужно передавать собственность и в иных случаях, когда нет договора), ведь сам договор, как известно, не передает собственность. Нет нужды говорить и о том, что в данном случае не регистрируется сама недвижимость как вещь (поскольку такая регистрация существует, она обычно тяготеет к акту технического значения). Значит, нужно регистрировать другие факты. Акт регистрации как акт административного органа не может считаться правильным способом передачи гражданского права. Среди оставшихся фактов путем несложного перебора мы оставляем передачу имущества в значении исполнения договора, но с утратой качества знака перехода собственности. Точнее сказать, знак перестает быть универсальным и становится фактом, регулирующим только отношения сторон договора.
Правило традиции сохраняется в том смысле, что предметом регистрации является передача вещи, поскольку стороны не связали переход собственности с иным юридическим фактом. Правило ст. 223 ГК, впрочем, остается: стороны вправе кроме традиции избрать любой факт в качестве того факта, который станет предметом регистрации.
Желанием законодателя сохранить это правило п. 1 ст. 223 ГК объясняется определение предмета регистрации как "перехода собственности". Дело в том, что система регистрации не может отменить действия механизма передачи собственности в той части, что стороны должны обозначить какой-либо факт в качестве знака перехода собственности. Этот факт и назван "переходом права собственности" - так его рассматривают стороны (по велению закона).
Теперь вновь возникает вопрос значения фактической передачи имущества, тем более, что в силу ст. 556 ГК она сопровождается составлением документа <1>.
--------------------------------
<1> Нужно заметить, что ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впадает в противоречие с ГК РФ, когда говорит о предоставлении не документа о "переходе права собственности на недвижимость", как это указано в ст. 551 ГК, а о "договоре и других сделках в отношении недвижимого имущества" как основаниях для государственной регистрации прав. Поскольку едва ли можно понимать под "другими сделками" акт передачи имущества, налицо несовпадение оснований регистрации по ГК и по вышеназванному Закону. Смысл коллизии состоит в том, что предъявление одного только договора без доказательств факта, с которым связан договором или законом "переход собственности", не может дать право заявителю требовать регистрации, а это обстоятельство не выражено с достаточной степенью определенности в ст. 17 данного Закона.
Есть смысл обратиться к проблеме способа передачи права собственности на недвижимость в русском праве. По сложившемуся путем определенного наслоения законов разных эпох порядку сделка об отчуждении недвижимости утверждалась старшим нотариусом, а затем на месте осуществлялся ввод во владение возвещением о новом владельце, прочтением акта укрепления и составлением вводного листа. При этом было положено присутствовать смежным владельцам, местному сельскому старосте, свидетелям и арендаторам. В связи с известными противоречиями не вполне ясным считался вопрос, переходит ли собственность в момент нотариального утверждения сделки либо в момент ввода во владение (нотариус, заметим, вел и реестр крепостных дел, в котором отмечался переход имений). Г.Ф. Шершеневич, анализируя кассационную практику, заметил, что она "в целом ряде решений признала, что "переход права собственности совершается в момент утверждения сделки старшим нотариусом, а значение вводных листов совершенно уничтожила".
Смысл проблемы состоит в том, что два акта различного содержания и совершаемых в разное время не могут одинаково считаться моментами перехода права собственности; неприемлемым автор считал и "странное положение французского права, которому нет никакой опоры в русском законодательстве и которое нежелательно вводить", имея в виду различие в моменте возникновения собственности для приобретателя и для третьих лиц <1>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 186 - 187. О национальных различиях в системе регистрации прав на недвижимость см. также: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: Бек, 1997. С. 11.
Логика Г. Шершеневича, явно сочувствовавшего идее вещного договора, более последовательно выражена в высказывании Я. Шаппа: "Если продается земельный участок, предоставление права собственности происходит посредством соглашения собственника земельного участка и приобретателя о переходе права собственности и регистрации этого права в поземельной книге. Вместо передачи владения, требуемого наряду с соглашением сторон в случае купли-продажи движимых вещей, здесь выступает регистрация в поземельной книге" <1>.
--------------------------------
<1> Шапп Я. Основы гражданского права Германии / Пер. с нем. М., 1996. С. 66.
Отличие российского права от германского, в котором предметом регистрации является вещный договор, не совпадающий с договором купли-продажи, состоит в том, что предметом регистрации должен быть тот или иной юридический факт (передача объекта недвижимости, платеж, истечение срока и т.д.). Именно он и подлежит регистрации.
Значит, если признать необходимым условием недопущение любой двойственности или относительности в определении момента перехода права собственности, мы должны признать, что передача недвижимости не знаменует переход собственности, но знаменует, обозначает тот факт, который дает основания для регистрации перехода права собственности (если иное не указано в договоре или законе). Теперь становится возможным одностороннее заявление в суд или в регистрирующий орган с требованием о регистрации, поскольку факт, с которым связан переход права собственности, налицо.
Понятно, что если стороны договора об отчуждении недвижимости указали иной факт, кроме передачи, то именно этот другой факт и является предметом регистрации. Передача тогда сохраняет только качество исполнения обязательства, и покупатель может требовать передачи иском из купли-продажи, поскольку и после регистрации права собственности за покупателем договор купли-продажи (как и иной договор об отчуждении вещи) не может считаться исполненным и, стало быть, прекращенным.
Весьма острой уже сегодня становится проблема добросовестности приобретателя недвижимости, а с истечением времени она, без сомнения, выйдет на передний план, учитывая возникновение собственности по давности.
С момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" можно достаточно определенно обозначить подход к оценке добросовестности приобретателя.
Во-первых, незнание закона, в том числе и установленного порядка регистрации прав на недвижимость, не может, как известно, толковаться в пользу добросовестности.
Во-вторых, открытость и доступность данных регистрации (ст. 7 указанного Закона) исключает предположение о незнании фактических сведений о регистрации, а их неполучение приобретателем должно рассматриваться как непростительная небрежность, которая никак не может означать добросовестности. Ведь, как формулировал еще Ульпиан, "незнание, обусловленное небрежностью, не должно быть прощаемо лицу, не знающему факта, причем (от этого лица) не должно требоваться точнейшее исследование; знание должно быть оцениваемо таким образом, что не является извинительной грубая небрежность или излишняя беспечность, (но) и не требуется пронырливости доносчика" <1>. Как видим, система регистрации, созданная не без учета классического понятия добросовестности, самим своим существованием исключает возможность добросовестного приобретения чужого имущества.
--------------------------------
<1> Дигесты. 22.6.6. С. 368.
Это позволяет твердо встать на ту позицию, что если из данных государственной регистрации прав на конкретный объект недвижимости вытекало, что лицо, отчуждавшее вещь, не имело на это права, то доказывание недобросовестности приобретателя состоит лишь в представлении этих сведений и может не затрагивать прочих сторон взаимоотношений сторон в сделке.
Такой подход можно обнаружить в судебной практике, возникшей и до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Например, в информационном письме Президиума ВАС РФ приводится спор, возникший между собственником недвижимости и ее покупателем от лица, продавшего объект без регистрации перехода права собственности на него. Оценивая действия покупателя, суд указал, что он "не проверил документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя обязан это сделать, т.е. действовал неосмотрительно, на свой страх и риск" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82.
Нет сомнений, что речь идет о недобросовестности, ведь осмотрительность - один из наиболее часто применяемых синонимов добросовестности. Нет также сомнений, что с введением упорядоченной регистрации такой подход только усилится и получит гораздо более солидную почву.
Следуя этому подходу, добросовестным приобретателем можно стать лишь тогда, когда в момент приобретения вещи из данных регистрации не были видны обстоятельства, исключающие отчуждение недвижимости. В этом случае осложнения возникают, если изменяются данные регистрации после надлежащего получения владения объектом приобретателем. Тогда добросовестность при наличии соответствующих обстоятельств, оставаясь вопросом факта, может быть, надо думать, признана.
Возможен и более жесткий формальный подход, согласно которому добросовестным приобретателем может считаться лишь то лицо, которое не только завладело вещью, но и располагает доказательствами регистрации или иного акта публичного характера, который был составлен по правилам, существовавшим в момент приобретения. В этом случае при отмене акта регистрации возникает владение для давности.
В согласии с изложенным подходом виндикация может быть проиграна собственником лишь в тех случаях, когда по данным регистрации ответчик или отчуждатель, передавший объект владельцу, значился собственником (и к моменту предъявления иска эта запись аннулирована) либо имелись обстоятельства, которые можно рассматривать как равнозначные регистрации. Нетрудно предвидеть, что добросовестность находится в зависимости от состояния системы регистрации.
Эта идея свойственна германскому праву. Отто Фишер, обсуждая приобретение недвижимости от несобственника, числящегося собственником по поземельным книгам, считает, что это правило справедливо, так как бывший собственник по большей части сам виноват "в допущении или сохранении известного расхождения видимости права с действительно существующим правом. К тому же внешняя видимость (книжная запись) обычно соответствует действительно существующему праву" <1>.
--------------------------------
<1> Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. С. 87.
Проблема заключается в громадной разнице между германской и российской системой регистрации (об этом пойдет речь дальше).
Обсуждаемая О. Фишером ситуация, кстати, свидетельствует о том, что нужды оборота могут оказаться в коллизии с титулом собственности и в рамках известной (чаще всего в качестве примера приводится ГГУ) модели неограниченной виндикации (и соответственно неприменения приобретательной давности) недвижимости. Сама эта модель при всех ее удобствах для истинного собственника кажется практически в нашем праве в ближайшие годы и даже десятилетия малопригодной. Во-первых, правило о том, что собственником может считаться только лицо, занесенное в поземельные книги (реестр и т.п.), при отсутствии сколько-нибудь надежной системы учета и регистрации приведет лишь к росту злоупотреблений. Во-вторых, исключение нашим законом правила superficies solo cedit значительно усложняет саму систему учета, так как на одном земельном участке могут находиться объекты, принадлежащие разным лицам, причем их движение в обороте не связано с переходом прав на сам участок. При такой беспрецедентной ситуации использование чужого опыта становится малоэффективным.
Проиллюстрировать проблемы, возникающие в связи с передачей недвижимости, можно на следующем примере.
Организация выстроила жилой дом за свой счет с целью последующей продажи квартир своим работникам. По завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию были совершены нотариально удостоверенные договоры купли-продажи квартир с предоставлением покупателям (работникам организации) рассрочки оплаты в 30 лет. В договоры были включены оговорки о том, что право собственности переходит покупателям после полной оплаты квартиры. Стороны также дополнительно договорились, что регистрация перехода права собственности будет осуществлена не раньше, чем квартира будет полностью оплачена. Естественно, покупатели вселились в свои жилые помещения сразу после сдачи дома, который продолжает находиться на балансе организации.
Эта весьма жизненная ситуация порождает ряд вопросов.
Главный и, наверное, наиболее трудный вопрос: вправе ли приобретатель или его правопреемники потребовать регистрации перехода собственности, не произведя полной оплаты (или, что то же самое, добиться такой регистрации в одностороннем порядке)? Практических поводов для такой коллизии можно представить немало: это и спор между членами семьи, проживающей в квартире, в процессе которого возникла необходимость зафиксировать право собственности, и предъявление имущественных претензий третьими лицами, и желание распорядиться жилым помещением и пр.
Для ответа на поставленный главный вопрос нужно сначала разобраться со значением передачи квартиры приобретателю до ее оплаты, а для этого в свою очередь необходимо определиться с природой права, возникающего у приобретателя, причем сразу становится ясно, что эта проблема выходит за рамки нашего казуса и охватывает механизм отложенного перехода собственности (ст. 491 ГК) в целом.
Поскольку покупатель получает купленную вещь от продавца (собственника), то если стороны оговорили переход собственности против оплаты, до этого момента покупатель владеет вещью в силу соглашения с собственником, а значит, является законным владельцем. Такой подход применяет и Пленум ВАС РФ, указывая в п. 14 своего Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что после передачи имущества, но до регистрации перехода права собственности "покупатель является его законным владельцем" <1>. На этом основании он имеет владельческую защиту против третьих лиц, нарушивших его владение (ст. 305 ГК), в том числе и против собственника, хотя в его отношениях с собственником (продавцом) по поводу вещи приоритет имеют требования, вытекающие из договора. Практически это означает, например, что если собственник требует вернуть вещь в связи с ее неоплатой после истечения срока, владелец не имеет защиты по ст. ст. 304, 305 ГК; в то же время до истечения этого срока собственник не вправе претендовать на вещь, поскольку против него выдвигается защита, основанная на договоре купли-продажи в части права покупателя немедленно забрать вещь <2>. Можно, несколько отклоняясь от сути казуса, указать и иные последствия. Например, хотя риск случайной гибели вещи все еще остается за номинальным собственником (если договором не предусмотрено иное), это не означает, однако, что случайная гибель помещения после передачи его покупателю или иному приобретателю освобождает последнего от его обязательств по купле-продаже, в том числе, конечно, обязательств по оплате приобретенного имущества, ведь продавец уже выполнил свою обязанность по передаче имущества. А вот что касается бремени содержания имущества (ст. 210 ГК), то оно, на мой взгляд, переходит на приобретателя с момента фактической передачи ему вещи и возникновения тем самым у него возможности хозяйственной эксплуатации полученного имущества. Поэтому кажется достаточно спорным утверждение Д. Савельева, что "до регистрации договора купли-продажи в БТИ продавец обязан возместить покупателю расходы, причитающиеся на его долю собственности" <3>. Поскольку суждение Д. Савельева обосновано ссылкой на судебное решение и вообще данный вопрос решается не в принципе, а конкретно, применительно к обстоятельствам дела, можно дать практическую рекомендацию включать в договор о приобретении недвижимости оговорку о том, что бремя содержания приобретенного имущества переходит на приобретателя с момента фактической передачи и возникновения на стороне приобретателя законного владения.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.
<2> Если в этой ситуации допустить свободный выбор собственником средств защиты, то неизбежно возникнут такие осложнения, которые приведут к параличу всего механизма ст. 491 ГК. Здесь мы можем лишний раз убедиться в опасности отказа от правил о субординации исков.
<3> Савельев Д. Обязанности собственников жилья // Хозяйство и право. 2000. N 2. С. 106. Можно заметить, что при таком подходе приобретатель утрачивает интерес к регистрации договора.
В данном случае покупатели до полной оплаты или до истечения времени рассрочки платежа имеют позицию таких законных владельцев <1>. Учитывая, что одновременно они вступают в отношения по пользованию квартирами с продавцом, эта позиция почти совпадает с положением арендатора постольку, поскольку иное не вытекает из смысла заключенного договора. Это дает все основания квалифицировать акт передачи как действие, влекущее последствия, сопоставимые с передачей недвижимости в аренду.
--------------------------------
<1> Такой подход применяет и Пленум ВАС РФ, указывая в п. 14 своего Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что после передачи имущества, но до регистрации перехода права собственности "покупатель является его законным владельцем".
При этом, надо полагать, ситуация кардинально не меняется, если акт не был оформлен в виде документа или этот документ не был зарегистрирован: поскольку такие действия вытекают из содержания договора, сторона, выполнившая свои обязательства, вправе требовать как фактической передачи недвижимости с составлением документа о передаче, так и регистрации этой передачи.
Главное заключается в том, что условия договора, направленные на рассрочку платежа и отложение переноса собственности, не позволяют придать ни акту передачи имущества, ни акту регистрации значения перехода собственности.
Теперь мы можем более уверенно дать ответ на вопрос, который составляет суть проблемы: покупатель не имеет возможности требовать регистрации перехода собственности до выполнения им своих обязательств по оплате приобретенного имущества. Чисто техническим оказывается вопрос: какие документы при этом будут представляться на регистрацию - второй ли акт о передаче собственности, означающий подтверждение продавцом исправности покупателя, или же документы о выплате всех необходимых платежей?
Глава 15. ВЕЩНЫЙ ЭФФЕКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Важное место в гражданском праве занимают договоры, направленные на передачу вещи в собственность приобретателя. Прежде всего это договор купли-продажи.
Сопровождающая эти договоры передача самой вещи (традиция), выделилась в самостоятельный акт в рамках римского классического права и с тех пор существует отдельно, знаменуя переход собственности <1> (ст. 223 ГК). Таким образом, уже налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи (существовал и иной, присущий архаичным правовым системам способ приобретения права - путем оплаты вещи, авторитет этого способа в обыденном сознании велик до сих пор) <2>. Впрочем, не только передача (традиция), но и иной юридический факт могут обозначать переход права собственности, как об этом говорилось выше.
--------------------------------
<1> Подробнее эта тема обсуждалась выше.
<2> Говоря об истории купли-продажи после манципации, И. Покровский отмечает развитие договора из двух встречных стипуляций - о передаче вещи (rem dare) и уплате цены, причем "некоторые явления лучше всего объясняются именно как переживание этих двух stipulationes". Дальнейшее движение шло к консенсуальному контракту, позволявшему установить двустороннюю зависимость - синаллагматическую связь встречных обязательств, которой не было, пока купля-продажа выступала как две стипуляции (см.: Покровский И.А. История римского права. Пг., 1918. С. 328).
Имеется и второе удвоение, вытекающее из деления всех гражданских прав на вещные и обязательственные: каждый такой договор имеет и вещный (опосредованный), и обязательственный (непосредственный) эффект, причем (в этом обычно и состоят главные трудности) они не совпадают по содержанию и моменту, по основаниям и последствиям возникновения и прекращения. Основанием вещного эффекта, как я пытался показать выше, договор непосредственно не является; таким непосредственным основанием служит какой-либо юридический факт. Именно поэтому вещное действие юридического состава не совпадает с обязательственным эффектом договора; обычно обязательство порождается ранее, чем возникает вещное право, и требует иного (чаще всего - уменьшенного) юридического состава, хотя границу между этими двумя следствиями договора об отчуждении нельзя сводить к количественным факторам.
Приведем пример, который интересен как определенностью поставленного вопроса, так и тем, что он вызвал затруднения у судов разных инстанций (это было одно из первых дел, в которых был поставлен вопрос о разделении обязательственного и вещного эффекта купли-продажи).
ТОО "Кокетка" заключило договор купли-продажи нежилого помещения с ИЧП Бардина "Лорд". Право собственности на помещение зарегистрировано в установленном порядке. В связи с тем, что покупатель не оплатил приобретенную недвижимость, продавец обратился в суд с иском о расторжении договора. Суд, поддержанный апелляционной инстанцией, иск удовлетворил и, как можно судить, принял решение о возврате проданной недвижимости продавцу. Решение было отменено в кассационном порядке, и в иске было отказано, так как право собственности на предмет договора у покупателя уже возникло, и оснований для расторжения договора нет <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 4. С. 52 - 53.
Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого по известному правилу, согласно которому расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст. 453 ГК), возврат имущества возможен только в том случае, если это было предусмотрено договором (а это значит, что возврат имущества происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое можно рассматривать как некоторое факультативное соглашение к договору об отчуждении вещи).
Применительно к данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения в сделку резолютивного (отменительного) условия (lex comissoria): "...вещь куплена, но если деньги не будут уплачены в срок, пусть она считается некупленной" <1>. В.М. Хвостов полагал, что при наступлении такого условия "вещные права, установленные сделкой и на основании ее, теряют силу, и прежнее состояние восстанавливается... наступление резолютивного условия имеет не обязательственное, а вещное действие" <2>. Решительность этого суждения В.М. Хвостова, впрочем, едва ли подтверждается классическим материалом: когда продажа сопровождалась оговоркой, дающей право продавцу расторгнуть договор, если цена не уплачена в обусловленный срок (lex commissoria), то иск продавца к покупателю, имеющему вещь без основания, следовал все же из продажи или из кондикции (выдача недолжного), но не об истребовании вещи собственником. Следовательно, условие не имеет прямого вещного действия.
--------------------------------
<1> Титул III кн. XVIII Дигест гласит: "Об оговорке, предоставляющей продавцу право расторгнуть договор, если цена не уплачена в обусловленный срок (De lege comissoria)".
