Задача 5. Відомі банківські ставки по довгострокових валютних депозитах

банк № 1 – 9%,

банк № 2 – 8%,

банк № 3 – 10%,

банк № 4 – 9%,

Банк № 5 – 8%.

Премія за ризики – 0,5%, премія за менеджмент – 2%, премія за ризик неліквідності – 1%, компенсація інфляційних очікувань – 1,25%. Встановити вартість об‘єкту нерухомості виходячи з того, що вона не зміниться, чистий операційний доход об‘єкту за рік складає 25500 у.о

Розв‘язування:

Даний тип задач відноситься до задач доходного методу оцінки нерухомості. Необхідно використати формулу визначення вартості методу прямої капіталізації .

Встановимо ставку дисконтування методом сумування(кумулятивної побудови) за формулою .

 

Rб=(9+8+10+9+8):5=8,8%

Rо=8,8+0,5+2+1+1,25=13,55%

V=25500:0,1355=188191,88 (у.о)

Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена доходним методом дорівнює 188191,88 у.о.

 

Задача 6. Визначити середньозважений фізичний знос та коефіцієнт придатності об‘єкта нерухомості загальною площею 88 кв.м. дані зведені в таблицях №1, №2.

Оцінка технічного стану приміщення. Таблиця 1

Конструктивний елемент	% фізичного зносу
1.Фундамент (таб.5)	20%		8.Вікна, двері (таб.56,58)	20%
2.Стіни (таб.15)	10%		9.Оздоблення (таб.62)	25%
З.Перегородки (таб. 21)	30%		10.Інженерне обладнання:
4.Перекриття (таб. 30)	10%		центр.опалення (таб.67)	1%
5.Покрівля (таб. 42)	10%		внутр.водопровід (таб.68)	10%
8.Сходи (таб. 36)	5%		внутр.каналізація (таб.69)	3%
7.Підлога: керамічна плитка (таб.50) паркет (таб.51) лінолеум (таб.54)	10% 5% 5%		електрообладнання (таб.70)	2%

Площа, що зайнята лінолеумом становить 13 кв.м., паркетом – 60 кв.м., керамічною плиткою – 15 кв.м. Питома вага інженерного обладнання: центр. опалення - 25%, внутр. водопровід - 45,% внутр. каналізація - 20%, електрообладнання – 10%.

Визначення усередненого показника зносу Таблиця 2

Конструктивний елемент	Питома вага елемента в будівлі, %		Конструктивний елемент	Питома вага елемента в будівлі, %
1. Фундамент			6. Сходи
2. Стіни			7. Підлога
3. Перегородки			8. Вікна, двері
4. Перекриття			9. Оздоблення
5. Покрівля			10.Інженерне обладнання
			РАЗОМ

Оцінка технічного стану приміщення.

 

Конструктивний елемент	Ознаки зносу	% фізичного зносу
1.Фундамент (таб.5)	дрібні тріщини у швах між блоками	20%
2.Стіни (таб.15)	незначне пошкодження оздоблювальних панелей, осадкові тріщини, вибоїни на площі до 10%, ширина до 3 мм	10%
З.Перегородки (таб. 21)	глибокі тріщини до 5 мм, ви кришення розчину в місцях примикання до суміжних конструкцій	30%
4.Перекриття (таб. 30)	дрібні тріщини в плитах шириною до 0,5 мм	10%
5.Покрівля (таб. 42)	поодинокі дрібні пошкодження, вимагає часткової заміни	10%
8.Сходи (таб. 36)	Окремі тріщини сходів, незначні пошкодження поручнів, дрібні тріщини	5%
7.Підлога: керамічна плитка (таб.50) паркет (таб.51) лінолеум (таб.54)	К.п.- дрібні відколи та тріщини на поверхні до 20%; П.- дрібні пошкодження, незначна усушка; Л. –дрібне пошкодження плінтусів, відставання матеріалу на стику	10%   5%   5%
8.Вікна, двері (таб.56,58)	Тріщин в місцях примикання коробок до стін, утертість, тріщини в стулках, відсталість замазки, поверхневі тріщини	20%
9.Оздоблення (таб.62)	шпалери місцями відстали від стін, дрібні тріщини та відколи керамічної плитки	25%
10.Інженерне обладнання: центр.опалення (таб.67) внутр.водопровід (таб.68) внутр.каналізація (таб.69) електрообладнання (таб.70)	Ц.О.- порушення пофарбування; В.В.- послаблення прокладок кранів, порушення фарбування водопроводу; В.К.- пошкодження емалевого покриття раковини; Е.О.- послаблення кріплень	1%   10%   3% 2%

 

F_{кер.плитка} = *10% = 0,017

F_паркет = *5% = 0,034

F_{лінолеум} = *5% = 0,007

F_{підлоги} = 0,017+0,034+0,007 = 0,058 або 5,8%

F _{інженер. обладнання} = *1+ *10+ *3+ *2 = 5.55%

 

Визначення усередненого показника зносу

Конструктивний елемент	Питома вага елемента в будівлі, %	Фізичний знос, %	Середньозважений знос по будівлі
1. Фундамент			1,2
2. Стіни			2,5
3. Перегородки			2,7
4. Перекриття			1,9
5. Покрівля			0, 2
6. Сходи			0,1
7. Підлога		5,8	0, 4 6
8. Вікна, двері			1,8
9. Оздоблення			0,5
10.Інженерне обладнання		5,55	0,99
РАЗОМ			12,35

Задача 7.Розрахувати вартість об‘єкту нерухомості методом експертного внесення корегувань. Врахувати судження експерта-оцінювача:

- коефіцієнт рівня розвитку локальної інфраструктури 3%;

- коефіцієнт благоустрою становить 2%;

Елементи порівняння	Оцінюваний об’єкт	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1.Ціна пропозиції, у.о.
2.Загальна площа, кв.м.
3. Фізичні характеристики:
- місце розташування	краще ніж аналог № 1 на 5%		такеж	такеж
- поверховість		гірше ніж об‘єкт оцінки на 2%	такеж	гірше ніж об‘єкт оцінки на 5%
-розвиток локальної інфраструктури	гірше ніж аналог №2	такеж		такеж
- благоустрій		такеж	краще ніж об‘єкт оцінки	краще ніж об‘єкт оцінки

Розв‘язання:

Застосуємо формулу V = Vі *Кі

Vі – ціна продажу і – го порівнюваного об'єкта;

Кі – величина коректування ціни продажу і – го порівнюваного об'єкта.

Знайдемо ціну продажу 1 м.кв. кожного з аналогів та внесемо корегування згідно таблиці

 

Ціна об‘єкта оцінки	Умови	Розрахунки	Коефіцієнт корегування аналога
Х	Об‘єкт оцінки краще ніж аналог на 15%	Х=100%+15%=115%	1,15
Х	Об‘єкт оцінки гірше ніж аналог на 15%	Х=100%-15%=85%	0,85
Х	Аналог краще ніж об‘єкт оцінки на 15%	100%=Х+Х*15%	0,87
Х	Аналог гірше ніж об‘єкт оцінки на 15%	100%=Х-Х*15%	1,18

Тоді знайдемо корегування по кожному з трьох аналогів:

Аналог 1.

Корегування на місце розташування: К_м1=1,05.

Корегування на поверховість: .

Корегування на інфраструктуру: К_і1=1.

Корегування на благоустрій: К_Бл1=1.

Аналог 2.

Корегування на місце розташування: К_м2=1.

Корегування на поверховість: .

Корегування на інфраструктуру: К_і2=0,98.

Корегування на благоустрій: К_Бл2= .

 

Аналог 3.

Корегування на місце розташування: К_м3=1.

Корегування на поверховість: .

Корегування на інфраструктуру: К_і3=1.

Корегування на благоустрій: К_Бл3= .

Скорегуємо ціни за 1 кв. м аналогів

Елементи порівняння	Оцінюваний об’єкт	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1.Ціна пропозиції, у.о.
2.Загальна площа, кв.м.
Ціна за 1 кв.м		1890,24		1944,44
3. Фізичні характеристики:
- місце розташування	краще ніж аналог № 1 на 5%		такеж	такеж
Корегування на місце розташування		1,05
- поверховість		гірше ніж об‘єкт оцінки на 2%	такеж	гірше ніж об‘єкт оцінки на 5%
Корегування на поверховість		1,02		1,053
-розвиток локальної інфраструктури	гірше ніж аналог №2	такеж		такеж
Корегування на інфраструктуру			0,98
- благоустрій		такеж	краще ніж об‘єкт оцінки	краще ніж об‘єкт оцінки
Корегування на благоустрій			0,98	0,98
Узагальнююче корегування		1,071	0,9604	1,032
Скорегована ціна		2024,48	1920,8	2006,55
Ціна об‘єкту оцінки

 

Ціну об‘єкту оцінки встановимо як середню між аналогами.

Ціна за 1 кв.м 5951,80/3=1983,93, отже ціна об‘єкту оцінки площею 95 кв.м становить

V=1983,93*95= (у.о)

Задача 8.Відома наступна|слідуюча| інформація по ринкових продажів:

Чинники|фактори|	Об'єкти
Площа,м 2
Сад	є	є	є	Немає
Гараж	є	немає	є	Немає
Ціна продажу $

Визначити: