банк № 1 – 9%,
банк № 2 – 8%,
банк № 3 – 10%,
банк № 4 – 9%,
Банк № 5 – 8%.
Премія за ризики – 0,5%, премія за менеджмент – 2%, премія за ризик неліквідності – 1%, компенсація інфляційних очікувань – 1,25%. Встановити вартість об‘єкту нерухомості виходячи з того, що вона не зміниться, чистий операційний доход об‘єкту за рік складає 25500 у.о
Розв‘язування:
Даний тип задач відноситься до задач доходного методу оцінки нерухомості. Необхідно використати формулу визначення вартості методу прямої капіталізації 
.
Встановимо ставку дисконтування методом сумування(кумулятивної побудови) за формулою 
.
Rб=(9+8+10+9+8):5=8,8%
Rо=8,8+0,5+2+1+1,25=13,55%
V=25500:0,1355=188191,88 (у.о)
Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена доходним методом дорівнює 188191,88 у.о.
Задача 6. Визначити середньозважений фізичний знос та коефіцієнт придатності об‘єкта нерухомості загальною площею 88 кв.м. дані зведені в таблицях №1, №2.
Оцінка технічного стану приміщення. Таблиця 1
| Конструктивний елемент | % фізичного зносу | |||
| 1.Фундамент (таб.5) | 20% | 8.Вікна, двері (таб.56,58) | 20% | |
| 2.Стіни (таб.15) | 10% | 9.Оздоблення (таб.62) | 25% | |
| З.Перегородки (таб. 21) | 30% | 10.Інженерне обладнання: | ||
| 4.Перекриття (таб. 30) | 10% | центр.опалення (таб.67) | 1% | |
| 5.Покрівля (таб. 42) | 10% | внутр.водопровід (таб.68) | 10% | |
| 8.Сходи (таб. 36) | 5% | внутр.каналізація (таб.69) | 3% | |
| 7.Підлога: керамічна плитка (таб.50) паркет (таб.51) лінолеум (таб.54) | 10% 5% 5% | електрообладнання (таб.70) | 2% |
Площа, що зайнята лінолеумом становить 13 кв.м., паркетом – 60 кв.м., керамічною плиткою – 15 кв.м. Питома вага інженерного обладнання: центр. опалення - 25%, внутр. водопровід - 45,% внутр. каналізація - 20%, електрообладнання – 10%.
Визначення усередненого показника зносу Таблиця 2
| Конструктивний елемент | Питома вага елемента в будівлі, % | Конструктивний елемент | Питома вага елемента в будівлі, % | |
| 1. Фундамент | 6. Сходи | |||
| 2. Стіни | 7. Підлога | |||
| 3. Перегородки | 8. Вікна, двері | |||
| 4. Перекриття | 9. Оздоблення | |||
| 5. Покрівля | 10.Інженерне обладнання | |||
| РАЗОМ |
Оцінка технічного стану приміщення.
| Конструктивний елемент | Ознаки зносу | % фізичного зносу |
| 1.Фундамент (таб.5) | дрібні тріщини у швах між блоками | 20% |
| 2.Стіни (таб.15) | незначне пошкодження оздоблювальних панелей, осадкові тріщини, вибоїни на площі до 10%, ширина до 3 мм | 10% |
| З.Перегородки (таб. 21) | глибокі тріщини до 5 мм, ви кришення розчину в місцях примикання до суміжних конструкцій | 30% |
| 4.Перекриття (таб. 30) | дрібні тріщини в плитах шириною до 0,5 мм | 10% |
| 5.Покрівля (таб. 42) | поодинокі дрібні пошкодження, вимагає часткової заміни | 10% |
| 8.Сходи (таб. 36) | Окремі тріщини сходів, незначні пошкодження поручнів, дрібні тріщини | 5% |
| 7.Підлога: керамічна плитка (таб.50) паркет (таб.51) лінолеум (таб.54) | К.п.- дрібні відколи та тріщини на поверхні до 20%; П.- дрібні пошкодження, незначна усушка; Л. –дрібне пошкодження плінтусів, відставання матеріалу на стику | 10% 5% 5% |
| 8.Вікна, двері (таб.56,58) | Тріщин в місцях примикання коробок до стін, утертість, тріщини в стулках, відсталість замазки, поверхневі тріщини | 20% |
| 9.Оздоблення (таб.62) | шпалери місцями відстали від стін, дрібні тріщини та відколи керамічної плитки | 25% |
| 10.Інженерне обладнання: центр.опалення (таб.67) внутр.водопровід (таб.68) внутр.каналізація (таб.69) електрообладнання (таб.70) | Ц.О.- порушення пофарбування; В.В.- послаблення прокладок кранів, порушення фарбування водопроводу; В.К.- пошкодження емалевого покриття раковини; Е.О.- послаблення кріплень | 1% 10% 3% 2% |
Fкер.плитка = 
*10% = 0,017
Fпаркет = 
*5% = 0,034
Fлінолеум = 
*5% = 0,007
Fпідлоги = 0,017+0,034+0,007 = 0,058 або 5,8%
F інженер. обладнання = 
*1+ 
*10+ 
*3+ 
*2 = 5.55%
Визначення усередненого показника зносу
| Конструктивний елемент | Питома вага елемента в будівлі, % | Фізичний знос, % | Середньозважений знос по будівлі |
| 1. Фундамент | 1,2 | ||
| 2. Стіни | 2,5 | ||
| 3. Перегородки | 2,7 | ||
| 4. Перекриття | 1,9 | ||
| 5. Покрівля | 0, 2 | ||
| 6. Сходи | 0,1 | ||
| 7. Підлога | 5,8 | 0, 4 6 | |
| 8. Вікна, двері | 1,8 | ||
| 9. Оздоблення | 0,5 | ||
| 10.Інженерне обладнання | 5,55 | 0,99 | |
| РАЗОМ | 12,35 |
Задача 7.Розрахувати вартість об‘єкту нерухомості методом експертного внесення корегувань. Врахувати судження експерта-оцінювача:
- коефіцієнт рівня розвитку локальної інфраструктури 3%;
- коефіцієнт благоустрою становить 2%;
| Елементи порівняння | Оцінюваний об’єкт | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| 1.Ціна пропозиції, у.о. | ||||
| 2.Загальна площа, кв.м. | ||||
| 3. Фізичні характеристики: | ||||
| - місце розташування | краще ніж аналог № 1 на 5% | такеж | такеж | |
| - поверховість | гірше ніж об‘єкт оцінки на 2% | такеж | гірше ніж об‘єкт оцінки на 5% | |
| -розвиток локальної інфраструктури | гірше ніж аналог №2 | такеж | такеж | |
| - благоустрій | такеж | краще ніж об‘єкт оцінки | краще ніж об‘єкт оцінки |
Розв‘язання:
Застосуємо формулу V = Vі *Кі
Vі – ціна продажу і – го порівнюваного об'єкта;
Кі – величина коректування ціни продажу і – го порівнюваного об'єкта.
Знайдемо ціну продажу 1 м.кв. кожного з аналогів та внесемо корегування згідно таблиці
| Ціна об‘єкта оцінки | Умови | Розрахунки | Коефіцієнт корегування аналога |
| Х | Об‘єкт оцінки краще ніж аналог на 15% | Х=100%+15%=115% | 1,15 |
| Х | Об‘єкт оцінки гірше ніж аналог на 15% | Х=100%-15%=85% | 0,85 |
| Х | Аналог краще ніж об‘єкт оцінки на 15% | 100%=Х+Х*15%
| 0,87 |
| Х | Аналог гірше ніж об‘єкт оцінки на 15% | 100%=Х-Х*15%
| 1,18 |
Тоді знайдемо корегування по кожному з трьох аналогів:
Аналог 1.
Корегування на місце розташування: Км1=1,05.
Корегування на поверховість: 
.
Корегування на інфраструктуру: Кі1=1.
Корегування на благоустрій: КБл1=1.
Аналог 2.
Корегування на місце розташування: Км2=1.
Корегування на поверховість: 
.
Корегування на інфраструктуру: Кі2=0,98.
Корегування на благоустрій: КБл2= 
.
Аналог 3.
Корегування на місце розташування: Км3=1.
Корегування на поверховість: 
.
Корегування на інфраструктуру: Кі3=1.
Корегування на благоустрій: КБл3= .
Скорегуємо ціни за 1 кв. м аналогів
| Елементи порівняння | Оцінюваний об’єкт | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| 1.Ціна пропозиції, у.о. | ||||
| 2.Загальна площа, кв.м. | ||||
| Ціна за 1 кв.м | 1890,24 | 1944,44 | ||
| 3. Фізичні характеристики: | ||||
| - місце розташування | краще ніж аналог № 1 на 5% | такеж | такеж | |
| Корегування на місце розташування | 1,05 | |||
| - поверховість | гірше ніж об‘єкт оцінки на 2% | такеж | гірше ніж об‘єкт оцінки на 5% | |
| Корегування на поверховість | 1,02 | 1,053 | ||
| -розвиток локальної інфраструктури | гірше ніж аналог №2 | такеж | такеж | |
| Корегування на інфраструктуру | 0,98 | |||
| - благоустрій | такеж | краще ніж об‘єкт оцінки | краще ніж об‘єкт оцінки | |
| Корегування на благоустрій | 0,98 | 0,98 | ||
| Узагальнююче корегування | 1,071 | 0,9604 | 1,032 | |
| Скорегована ціна | 2024,48 | 1920,8 | 2006,55 | |
| Ціна об‘єкту оцінки |
Ціну об‘єкту оцінки встановимо як середню між аналогами.
Ціна за 1 кв.м 5951,80/3=1983,93, отже ціна об‘єкту оцінки площею 95 кв.м становить
V=1983,93*95= (у.о)
Задача 8.Відома наступна|слідуюча| інформація по ринкових продажів:
| Чинники|фактори| | Об'єкти | |||
| Площа,м 2 | ||||
| Сад | є | є | є | Немає |
| Гараж | є | немає | є | Немає |
| Ціна продажу $ |
Визначити:
