Результати підрахунків занести до таблиці.

Рекомендації до розв'язування задач державного кваліфікаційного екзамену з предмету

Методи і моделі оцінювання».

 

 

Задача 1. Нерухомість приносить 254630 грн. чистого доходу на місяць. Аналіз ринку нерухомості дає змогу припускати, що через 2 роки ціни на нерухомість впадуть на 1,5%. Ставка дисконтування аналогічних об‘єктів дорівнює 19%. Норма повернення капіталу дорівнює нормі прибутку. Розрахувати вартість об‘єкту нерухомості.

Розв‘язування:

Даний тип задач відноситься до задач на застосування прямого методу капіталізації і розв'язується за допомогою рівняння Елвуда. Так як норма повернення капіталу дорівнює нормі прибутку, діє припущення Інвуда і можна стверджувати, що i=Yo. Запишемо рівняння Елвуда , де - зміна вартості.

Так як в умові задачі сказано, що вартість зменшиться дельта набуває від‘ємного значення. Знайдемо ставку капіталізації:

i=Yo=19%=0.19

n=2

Δ=1.5%=0,15

V=?

За формулою знаходження вартості за методом прямої капіталізації знайдемо вартість:

 

V=254630: 0,19685=1293522,99(грн.)

 

Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена методом прямої капіталізації дорівнює 1293522,99 грн.

Задача 2. Встановити вартість об‘єкту нерухомості площею 36.4 кв.м якщо вартість аналогічних об‘єктів складає:

Об‘єкту № 1 – 12000 у.о., площа – 29,9 кв.м.

Об‘єкту № 2 – 14000 у.о., площа – 34,2 кв.м.

Об‘єкту № 3 – 13500 у.о., площа – 35,8 кв.м.

В таблицю занесені корегування, що проводились до об‘єктів

Корегування	об‘єкт № 1	об‘єкт № 2	об‘єкт № 3
На місце розташування	- 1%	2%	2%
На поверховість	- 2%	- 3%	2%
На планування		1%	- 1%
На матеріал будинку	1%		-2%

 

Розв‘язування:

Даний тип задач відноситься до задач ринкового методу оцінки нерухомості. Застосуємо метод порівняння продажів. У цьому виді розрахунок ринкової вартості відбувається по формулі:

Ц = Ці *Кі

Ці – ціна продажу і – го порівнюваного об'єкта;

Кі – величина коректування ціни продажу і – го порівнюваного об'єкта.

Виберемо з таблиці корегування кожного з об‘єктів та скорегуємо їх вартість.

Вартість 1 кв.м. першого об‘єкту

Ц1=12000:29.9=401,34

Ц2=14000:34,2=409,36

Ц1=13500:35,8=377,1, тоді

 

В1=401,34*0,99*0,98*1,01=393,27

В2=409,36*1,02*0,97*1,01=409,07

В3=377,1*1,02*1,02*0,99*0,98=380,64

Отже вартість 1 кв.м оцінюваного об‘єкта знайдемо як середню вартість об‘єктів аналогів:

Ц=(393,27+409,07+380,64):3=394,33

Отже вартість оцінюваного об‘єкту дорівнює:

В=394,33*36,4=14353,53 (у.о.)

Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена методом порівняння продажів дорівнює 14353,53 у.о.

Задача 3. Встановити вартість об‘єкта нерухомості якщо відомо, що втрати від недовантаження складають один місяць на проведення поточного ремонту

 

Потенційний валовий доход	у.о.
Ефективний валовий доход	у.о.
Комунальні платежі	у.о.
Поточний ремонт	у.о.
Оподаткування	у.о.
Страхування	у.о.
Капітальні резерви	у.о.
Чистий операційний доход	у.о.
Ставка капіталізації	%	20,4%
ВАРТІСТЬ ОБ‘ЄКТУ	у.о.

Результати підрахунків занести до таблиці.

Розв‘язування:

Даний тип задач відноситься до задач доходного методу оцінки нерухомості. Необхідно встановити чистий операційний доход та використати формулу визначення вартості методу прямої капіталізації .

Для розрахування дійсного(ефективного) валового доходу необхідно від потенційного валового доходу відняти втрати від недозавантаження.

8600-8600:12=7883,33

Підрахуємо всі операційні витрати.

530+453+1720+86+130=2919

Отже чистий операційний доход дорівнює

7883,33-2919=4964,33.

Вартість об‘єкту знайдемо за формулою:

Ставка капіталізації R_o=20,4%, або R_o=0,204, тоді

 

Потенційний валовий доход	у.о.
Ефективний валовий доход	у.о.	7883,33
Комунальні платежі	у.о.
Поточний ремонт	у.о.
Оподаткування	у.о.
Страхування	у.о.
Капітальні резерви	у.о.
Чистий операційний доход	у.о.	4964,33
Ставка капіталізації	%	20,4%
ВАРТІСТЬ ОБ‘ЄКТУ	у.о.	24334,95

Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена доходним методом прямої капіталізації дорівнює 24334,95.

Задача 4. Встановити вартість об‘єкту нерухомості методом валового рентного мультиплікатора, якщо за 1 кв.м нерухомість принесе доходу 4 у.о. на міс, площа об‘єкту дорівнює 45,5 кв.м. Середня орендна ставка аналогічних об‘єктів нерухомості 10,2 у.о. за 1 кв.м на рік, середня ціна продажу 1 кв.м аналогічних об‘єктів нерухомості 295 у.о.

 

Розв‘язування:

Даний тип задач відноситься до задач ринкового методу оцінки нерухомості. Використаємо метод валового рентного мультиплікатора. З аналогічних продажів та їх орендної ставки знайдемо валовий рентний мультиплікатор аналогічних об‘єктів.

 

Тоді дохід за рік об‘єктів-аналогів складе В_а=10,2 у.о/кв.м, ціна продажу 1 м.кв. аналогів V_a=295 у.о/кв.м.

Валовий рентний мультиплікатор знайдемо як відношення

ВРМ=295:10,2=28,92

Тоді знайдемо величину доходу, що буде приносити об‘єкт нерухомості за рік та помножимо його на отриманий мультиплікатор.

 

В=28,92*4*12*45,5=63164,72 (у.о.)

Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена методом валового рентного мультиплікатора дорівнює 63164,72 у.о.