Рекомендації до розв'язування задач державного кваліфікаційного екзамену з предмету
Методи і моделі оцінювання».
Задача 1. Нерухомість приносить 254630 грн. чистого доходу на місяць. Аналіз ринку нерухомості дає змогу припускати, що через 2 роки ціни на нерухомість впадуть на 1,5%. Ставка дисконтування аналогічних об‘єктів дорівнює 19%. Норма повернення капіталу дорівнює нормі прибутку. Розрахувати вартість об‘єкту нерухомості.
Розв‘язування:
Даний тип задач відноситься до задач на застосування прямого методу капіталізації і розв'язується за допомогою рівняння Елвуда. Так як норма повернення капіталу дорівнює нормі прибутку, діє припущення Інвуда і можна стверджувати, що i=Yo. Запишемо рівняння Елвуда 
, де 
- зміна вартості.
Так як в умові задачі сказано, що вартість зменшиться дельта набуває від‘ємного значення. Знайдемо ставку капіталізації:
i=Yo=19%=0.19
n=2
Δ=1.5%=0,15
V=?
За формулою знаходження вартості за методом прямої капіталізації знайдемо вартість:
V=254630: 0,19685=1293522,99(грн.)
Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена методом прямої капіталізації дорівнює 1293522,99 грн.
Задача 2. Встановити вартість об‘єкту нерухомості площею 36.4 кв.м якщо вартість аналогічних об‘єктів складає:
Об‘єкту № 1 – 12000 у.о., площа – 29,9 кв.м.
Об‘єкту № 2 – 14000 у.о., площа – 34,2 кв.м.
Об‘єкту № 3 – 13500 у.о., площа – 35,8 кв.м.
В таблицю занесені корегування, що проводились до об‘єктів
| Корегування | об‘єкт № 1 | об‘єкт № 2 | об‘єкт № 3 |
| На місце розташування | - 1% | 2% | 2% |
| На поверховість | - 2% | - 3% | 2% |
| На планування | 1% | - 1% | |
| На матеріал будинку | 1% | -2% |
Розв‘язування:
Даний тип задач відноситься до задач ринкового методу оцінки нерухомості. Застосуємо метод порівняння продажів. У цьому виді розрахунок ринкової вартості відбувається по формулі:
Ц = Ці *Кі
Ці – ціна продажу і – го порівнюваного об'єкта;
Кі – величина коректування ціни продажу і – го порівнюваного об'єкта.
Виберемо з таблиці корегування кожного з об‘єктів та скорегуємо їх вартість.
Вартість 1 кв.м. першого об‘єкту
Ц1=12000:29.9=401,34
Ц2=14000:34,2=409,36
Ц1=13500:35,8=377,1, тоді
В1=401,34*0,99*0,98*1,01=393,27
В2=409,36*1,02*0,97*1,01=409,07
В3=377,1*1,02*1,02*0,99*0,98=380,64
Отже вартість 1 кв.м оцінюваного об‘єкта знайдемо як середню вартість об‘єктів аналогів:
Ц=(393,27+409,07+380,64):3=394,33
Отже вартість оцінюваного об‘єкту дорівнює:
В=394,33*36,4=14353,53 (у.о.)
Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена методом порівняння продажів дорівнює 14353,53 у.о.
Задача 3. Встановити вартість об‘єкта нерухомості якщо відомо, що втрати від недовантаження складають один місяць на проведення поточного ремонту
| Потенційний валовий доход | у.о. | |
| Ефективний валовий доход | у.о. | |
| Комунальні платежі | у.о. | |
| Поточний ремонт | у.о. | |
| Оподаткування | у.о. | |
| Страхування | у.о. | |
| Капітальні резерви | у.о. | |
| Чистий операційний доход | у.о. | |
| Ставка капіталізації | % | 20,4% |
| ВАРТІСТЬ ОБ‘ЄКТУ | у.о. |
Результати підрахунків занести до таблиці.
Розв‘язування:
Даний тип задач відноситься до задач доходного методу оцінки нерухомості. Необхідно встановити чистий операційний доход та використати формулу визначення вартості методу прямої капіталізації 
.
Для розрахування дійсного(ефективного) валового доходу необхідно від потенційного валового доходу відняти втрати від недозавантаження.
8600-8600:12=7883,33
Підрахуємо всі операційні витрати.
530+453+1720+86+130=2919
Отже чистий операційний доход дорівнює
7883,33-2919=4964,33.
Вартість об‘єкту знайдемо за формулою:
Ставка капіталізації Ro=20,4%, або Ro=0,204, тоді 
| Потенційний валовий доход | у.о. | |
| Ефективний валовий доход | у.о. | 7883,33 |
| Комунальні платежі | у.о. | |
| Поточний ремонт | у.о. | |
| Оподаткування | у.о. | |
| Страхування | у.о. | |
| Капітальні резерви | у.о. | |
| Чистий операційний доход | у.о. | 4964,33 |
| Ставка капіталізації | % | 20,4% |
| ВАРТІСТЬ ОБ‘ЄКТУ | у.о. | 24334,95 |
Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена доходним методом прямої капіталізації дорівнює 24334,95.
Задача 4. Встановити вартість об‘єкту нерухомості методом валового рентного мультиплікатора, якщо за 1 кв.м нерухомість принесе доходу 4 у.о. на міс, площа об‘єкту дорівнює 45,5 кв.м. Середня орендна ставка аналогічних об‘єктів нерухомості 10,2 у.о. за 1 кв.м на рік, середня ціна продажу 1 кв.м аналогічних об‘єктів нерухомості 295 у.о.
Розв‘язування:
Даний тип задач відноситься до задач ринкового методу оцінки нерухомості. Використаємо метод валового рентного мультиплікатора. З аналогічних продажів та їх орендної ставки знайдемо валовий рентний мультиплікатор аналогічних об‘єктів.
Тоді дохід за рік об‘єктів-аналогів складе Ва=10,2 у.о/кв.м, ціна продажу 1 м.кв. аналогів Va=295 у.о/кв.м.
Валовий рентний мультиплікатор знайдемо як відношення 
ВРМ=295:10,2=28,92
Тоді знайдемо величину доходу, що буде приносити об‘єкт нерухомості за рік та помножимо його на отриманий мультиплікатор.
В=28,92*4*12*45,5=63164,72 (у.о.)
Відповідь: вартість об‘єкту нерухомості знайдена методом валового рентного мультиплікатора дорівнює 63164,72 у.о.
