Для договоров аренды объектов права государственной или коммунальной собственности законодательством предусмотрены дополнительные существенные условия: порядок исполнения обязательств; обеспечение исполнения обязательств — неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия; ответственность сторон; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды; страхование арендатором арендованного имущества (в пользу той из сторон договора аренды, которая несет риск случайной гибели объекта аренды), обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемого имущества (ст. 10 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества»).
Договор аренды государственного либо коммунального имущества в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды. Такие типовые договоры аренды государственного имущества утверждаются Фондом государственного имущества Украины, типовые договоры аренды имущества АР Крым и коммунального имущества утверждаются Верховным Советом АР Крым и соответствующими местными советами.
Оценка объектов права государственной или коммунальной собственности для передачи в аренду осуществляется в соответствии с Методикой оценки стоимости объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г. №629 (действует с изменениями и дополнениями).
В отличие от общехозяйственного договора аренды, по которому любое имущество передается в аренду по восстановительной стоимости, стоимость передаваемого в аренду государственного и коммунального имущества определяется по-разному, в зависимости от вида объекта аренды.
Целостные имущественные комплексы предприятий и их структурных подразделений оцениваются специальной комиссией, создаваемой органом, уполномоченным управлять имуществом. Фактически такие объекты передаются в аренду по остаточной балансовой стоимости.
Объекты недвижимости передаются в аренду по рыночной стоимости – то есть по стоимости, за которую такой объект может быть продан на рынке, если и продавец и покупатель действуют разумно, со знанием дела и без принуждения. Рыночную стоимость определяет профессиональный оценщик.
Движимое имущество может передаваться в аренду как по рыночной стоимости, определенной профессиональным оценщиком, так и по остаточной балансовой стоимости, определенной комиссией, создаваемой органом, уполномоченным управлять имуществом.
Размер арендной платы устанавливается сторонами договора аренды объектов права государственной и коммунальной собственности не произвольно, а на основе специальных методик, утверждаемых: Кабинетом Министров Украины – для объектов, пребывающих в государственной собственности; органами, уполномоченными Верховным Советом Республики Крым – для объектов, принадлежащих Автономной Республике Крым; органами местного самоуправления – для объектов права коммунальной собственности.
Большинство действующих методик расчета арендной платы, утверждаемых органами местного самоуправления, основаны на тех же принципах, что и Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 4.10.1995 № 785 с изменениями и дополнениями (далее — Методика).
В соответствии с Методикой годовая арендная плата за пользование объектом аренды определяется в процентах от его стоимости (от 1 % до 100%), в зависимости от вида деятельности, под который передается объект. Методика содержит таблицу, в которой учитываются наиболее распространенные виды деятельности: например, если объект аренды – индивидуально-определенное недвижимое имущество будет использоваться для размещения библиотеки, годовая арендная плата составит 2 % от его стоимости, а если для размещения казино – то 100 %.
В случае аренды движимого индивидуально-определенного имущества, годовая арендная плата определяется по соглашению сторон, но должна составлять не менее 10 % от стоимости объекта аренды, а в случае, если арендатор является субъектом малого предпринимательства – не менее 7 %.
Годовая арендная плата за пользование целостным имущественным комплексом предприятия, его структурного подразделения составляет от 5 % до 10 % стоимости арендованного имущества, в зависимости от вида деятельности.
В случае, если арендатор определяется по конкурсу, арендная плата, рассчитанная в соответствии с Методикой, применяется как стартовая и может быть увеличена, если победитель конкурса принял обязательство по уплате большего размера арендной платы.
Арендная плата за первый месяц аренды составляет 1/12 от годовой арендной платы. Арендная плата за последующие месяцы исчисляется путем корректирования арендной платы за предыдущий месяц на официальный индекс инфляции текущего месяца, публикуемый в газете «Урядовий кур'єр».
Взыскание задолженности по арендной плате за пользование объектами права государственной и коммунальной собственности осуществляется не в судебном, а в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
В случае, если часть объекта права государственной или коммунальной собственности передана в субаренду, плата за субаренду не должна превышать арендной платы за пользование объектом аренды (ст. 22 Закона).
При приватизации объекта аренды, пребывающего в государственной или коммунальной собственности, преимущественное право выкупа у арендатора появляется только в таких случаях:
а) если арендатор докажет, что стоимость осуществленных им неотделимых от объекта аренды улучшений превышает 25 % остаточной стоимости объекта аренды (п. 51 Государственной программы приватизации на 2000-2002 гг.);
б) если договор аренды заключен до 11.04.1995 г. (то есть до момента вступления в силу действующей редакции Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества») и предусматривает преимущественное право арендатора на выкуп объекта аренды (ч. 9 ст. 17 Закона Украины «О приватизации государственного имущества»);
в) если арендатор помещения или здания ранее приватизировал движимое имущество госпредприятия, располагавшегося в этом помещении или здании (п. 49 Государственной программы приватизации на 2000-2002 гг.).
При отсутствии одного из указанных выше оснований арендатор имеет право принять участие в приватизации объекта аренды
только на общих основаниях.
Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 04.02.2003 г. по делу №17-6-3/02-1980 по иску МКП «Казанский» к ДП «Трейд-Лайн ЛТД», Одесскому городскому совету и Представительству по управлению коммунальной собственностью Одесского городского совета о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, акта приема-передачи и свидетельства о праве собственности на недвижимость, пришел к выводу о том, что решение местного совета не может устанавливать дополнительные, не предусмотренные законом основания для возникновения у арендатора объекта права коммунальной собственности преимущественного права на выкуп такого объекта.
Наиболее часто арендаторы приватизируют объект аренды, осуществив улучшения, стоимость которых превышает 25 % остаточной стоимости объекта аренды. Этот способ вдвойне выгоден для арендатора, так как стоимость осуществленных улучшений вычитается из продажной стоимости объекта аренды. Однако законодательство требует абсолютной прозрачности при подтверждении затрат арендатора: необходимо представить органу приватизации письменное согласие арендодателя на осуществление улучшений, утвержденную им смету, договоры подряда, доказательства оплаты подрядных работ, акты выполненных работ, аудиторское заключение, подтверждающее оплату арендатором работ за счет собственных средств, некоторые другие документы.
