Подрядный договор на капитальное строительство – хозяйственный договор, при котором одна сторона (подрядчик) обязуется своими силами и средствами по заказу другой стороны (заказчика) построить и передать заказчику в установленный срок обусловленные договором объект в соответствии с проектно-сметной документацией или выполнить заказанные договором строительные и другие работы, а заказчик обязуется передать подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, предоставить ему строительный участок, принять законченное строительство объекта и оплатить его (ст. 318 ХК).
Основные нормативные акты, которые регулируют порядок заключения и выполнения договоров подряда на капитальное строительство:
Гражданский кодекс УССР 1963 г., в частности глава 29 «Подряд на капитальное строительство»;
Закон Украины от 18.09.1991 г. «Об инвестиционной деятельности», что предусматривает основные права и обязанности участников инвестиционной деятельности в строительстве;
Закон Украины от 16.11.1992 г. «Об основах градостроительства» определяет основные основы организации и осуществления градостроительной деятельности;
Закон Украины от 14.10.1994 г. «Об ответственности предприятий, учреждений и организаций за правонарушение в сфере градостроительства» устанавливает ответственность за нарушение требований специального строительного законодательства как исполнителя (по договору подряда или инвестором-застройщиком, который осуществляет строительство хозяйственным способом), так и заказчиком по договору подряда на капитальное строительство;
Закон Украины от 20.05.1999 г. «Об архитектурной деятельности», соответственно которого объекты строительства должны отвечать установленным архитектурным требованиям; при выборе исполнителей могут применяться конкурсы; контроль за соблюдением установленных архитектурных требований и инвестиционного проекта может осуществляться с участием архитектора как разработчика проекта и др.;
Закон Украины. «О благоустройстве населенных пунктов»: Закон Украины № 2807-IV от 06 сентября 2005 года « О регулировании градостроительной деятельности»: Закон Украины № 3038-VI от 17 лютого 2011 року «устанавливает требования к строительной площадке, инвестиционного проекта строительства относительно соответствия его утвержденному плану застройки соответствующего населенного пункта, обязательность получения разрешения на строительство объекта как одной из оснований разработки инвестиционного проекта строительства;
Закон Украины от 06.04.2000 г. «Об имущественной ответственности за нарушение условий договора подряда (контракта) о выполнение работ на строительство объекта» (действие Закона временно приостановлено), что предусматривает имущественную ответственность сторон за невыполнение условий договора, в т.ч. подрядчика — относительно нарушения сроков завершения выполнения работ, заказчика — относительно нарушения сроков осуществления платежей за выполненные работы; является обязательным к применению в случаях финансирования строительства за счет средства Государственного бюджета Украины, республиканского бюджета Автономной Республики Крым, местных бюджетов, средства государственных и коммунальных предприятий, учреждений, организаций.
Договоры подряда на капитальное строительство разнообразные, в связи с чем их можно классифицировать.
В зависимости от предмета договора различают:
• договоры подряда на капитальное строительство (новое строительство, реновацию, консервацию основных фондов);
• договоры на выполнение строительных и связанных с ними работ (специальных строительных: монтажных, пусконаладочных, земляных, а также отделочных и других работ);
• договоры на шефмонтаж — на выполнение пусконаладочных работ производителем соответствующего оборудования (оснащения), которое монтируется на объекте.
- договор подряда на проведение проектных и изыскательских работ.
Договор подряда на проведение проектных и изыскательских работ регулирует отношения, складывающиеся во время проектирования и проведения исследовательских работ для капитального строительства. Он регулирует как процесс создания проекта объекта капитального строительства, что является одной из стадий инвестиционного процесса в сфере капитального строительства, так и процесс подготовки материалов, необходимых для разработки решений для проектирования и строительства объектов.
Предмет договора – новое строительство, виды реновации, консервация объекта, выполнение проектно-сметной документации.
В зависимости от распределения между сторонами обязанностей и их объемом различают:
• генподрядный (подрядный) договор на капитальное строительство: заключается на основании готовой проектно-сметной документации (инвестиционного проекта строительства) и предусматривает обеспечение подрядчиком (в т.ч. с привлечением других исполнителей-субподрядничиков) всего комплекса строительных и связанных с ним работ на объекте соответственно предоставленной ему заказчиком проектно-сметной документации;
• проектно-строительный договор: заключается с организацией, способной совмещать две стадии капитального строительства — проектирования и строительство, на выполнение и проектных, и строительных работ. Подрядчик при этом может выполнять весь объем обусловленных договором работ собственными силами, а может привлекать для этого других исполнителей на основании договора субподряда. Использования такого вида договора подряда на капитальное строительство обеспечивает сокращения сроков строительства;
• договор на управление строительством: заключается инвестором с посреднической, консалтинговой или инжиниринговой организацией, которая осуществляет управление строительством объекта, то есть определяет исполнителей, заключает с ними договоры, координирует их деятельность, контролирует ход и качество выполняемых ими работ, обеспечивает прием законченных строительством объектов заказчиком и отвечает перед ними за качество и своевременность строительства объекта в целом. Этот вид договора применяется в случаях, когда заказчик собственными силами не способный осуществлять контроль за строительством.
Подрядчик имеет право по согласию заказчика привлекать к выполнению договора как 3-х лиц субподрядчиков, на условиях заключенных с ними субподрядных договоров, отвечая перед заказчиком за результаты их работы. В этом случае подрядчик выступает перед заказчиком как генеральный подрядчик, а перед субподрядчиком – как заказчик (ст.319 п.2 ХК).
В зависимости от количества сторон в договоре различают:
• двусторонние договоры подряда на капитальное строительство, то есть договоры, в которых принимают участие лишь две стороны — заказчик и подрядчик;
• многосторонние договоры, в которых наравне с заказчиком и подрядчиком выступают как стороны в договоре гаранты или поручители (со стороны заказчика и/или со стороны подрядчика), страховые, проектные и прочие организации.
Стороны ДПКП: заказчик, подрядчик, гаранты или поручители, проектные организации, поставщики оборудования, кредитные учреждения, инжиниринговые, страховые организации.
По принципу определения цены в условиях рыночной экономики различают:
• договор с фиксированной ценой требует наличия утвержденной проектно-сметной документации и гарантирует заказчику выполнение обусловленных договором работ в границах сметной стоимости, однако является рискованным для подрядчика;
• договор с регулированной ценой предусматривает выполнения обусловленных договором работ в границах запланированной сметной стоимости с учетом текущих цен, которые желательны для подрядчика, но рискованное для заказчика из-за отсутствия гарантий относительно определенности стоимости строительства на этапе заключения договора;
• договор с регулированием цены в определенных, заранее определенных границах предусматривает выполнения работ в границах запланированной сметной стоимости с учетом текущих цен, но с установлением максимальной стоимости обусловленных договором работ, которая уплачивается заказчиком; в этом случае устанавливается гарантия для заказчика, которая согласованная с ним определения максимальной стоимость строительства объекта не будет превышена, а подрядчику также гарантируется оплата выполнения с определенным учетом изменения цен на рынке.
Цена договора подряда на капитальное строительство – это стоимость строительной продукции (выполненных работ). Она определяется на договорной основе. Цена устанавливается на основе базисного уровня сметной стоимости и дополнительных затрат подрядчика (удорожание материальных ресурсов, снабженческо-сбытовые надбавки при реализации через посредников и т.п.). Превышение затрат по сравнению с предусмотренной в договоре ценой без согласования с заказчиком компенсируется подрядчиком за счет его собственных средств.
Правила определения стоимости строительства: Государственные строительные нормы Украины утверждены приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. (ст.321 п.1 ХК).
Сторонами традиционного двустороннего договора является заказчик и подрядчик, а в многостороннем договоре могут принимать участие гаранты или поручители (со стороны заказчика и/или со стороны подрядчика), проектные организации, поставщики оборудования, кредитные учреждения, инжиниринговые, страховые и прочие организации.
Обязанности заказчика:
1) передать подрядчику строительные материалы и утвердить проектно-сметную документацию (инвестиционный проект);
2) обеспечить беспрерывность строительства;
3) принять законченный объект в эксплуатацию;
4) произвести расчет за выполненную работу.
Обязанности подрядчика:
1) выполнить строительные и связанные с ними работы согласно с нормами и правилами;
2) обеспечить своевременное выполнение работ и передача их заказчику.
Важные условия договора подряда на капитальное строительство определяются ст.318 п.5 ХК. К ним относятся:
• наименование сторон;
• место и дата заключения договора;
• предмет договора (наименования объекта, объемы и виды работ, предусмотренных проектом);
• сроки начала и завершения строительства, выполнения работ;
• права и обязанности сторон;
• стоимость и порядок финансирования строительства объекта (работ);
• порядок материально-технического, проектного и другого обеспечения строительства;
• режим контроля качества работ и материалов заказчиком;
• порядок принятия объекта (работ);
• порядок расчетов за выполненные работы, условия о дефектах и гарантийных сроках;
• страхование рисков, финансовые гарантии;
• ответственность сторон (возмещение убытков);
• урегулирование споров, основания и условия изменения и расторжения договора.
Заказчик имеет право:
1) не вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика, а только осуществлять контроль и технический надзор за объемом, затратами и качеством выполненных работ согласно проектам и сметам;
2) требовать расторжения договора и возмещения убытков, если подрядчик затягивает строительство.
Подрядчик имеет право не браться за работу, а начатую работу остановить в случае нарушения заказчиком своих обязательств по договору, в результате которого начало или продолжение работ подрядчиком оказываются невозможными или значительно усложняется по ряду субъективных или объективных причин.
Недостатки в выполнении работ, в предоставлении некачественных материалов, допущенные по вине подрядчика или субподрядчика, должны быть устраненные подрядчиком за собственный счет.
