Стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, осуществленных с согласия арендодателя либо засчитывается в счет арендной платы, либо компенсируется арендодателем. При этом такие работы должны объективно увеличивать стоимость имущества.
В случае, если улучшения, осуществленные арендатором с согласия арендодателя настолько существенны, что объект аренды качественно изменился и можно утверждать, что в результате улучшений была создана новая вещь (арендатор достроил три этажа над одноэтажным зданием), арендатор становится сособственником объекта аренды, причем его доля в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи (если соглашением сторон не установлено иное).
Улучшения объекта аренды, осуществленные арендатором без согласия арендодателя, не создают никаких прав для арендатора и не компенсируются (ст. 778 ГК Украины).
Договор хозяйственной аренды прекращается в следующих случаях:
– истечения срока, на который он был заключен;
– выкупа объекта аренды арендатором;
– ликвидации арендатора — юридического лица либо смерти арендатора – физического лица;
Гибели (уничтожения) объекта аренды (ст.291 ХК Украины).
При этом договор аренды прекращается в силу того или иного юридического факта без дополнительного согласования сторон договора. Однако договор аренды может быть также расторгнут по соглашению сторон (такое дополнительное соглашение заключается в той же форме, что и сам договор).
Согласно ст. 291 ХК Украины и ст.ст. 782, 783 ГК Украины арендодатель может потребовать расторжения договора аренды в случае, если:
а) арендатор не вносит арендную плату более 3-х месяцев подряд;
б) арендатор использует объект аренды не по назначению;
в) арендатор без согласия арендодателя в нарушение условий договора аренды или закона передал объект аренды в пользование третьему лицу;
г) арендатор своими действиями создает угрозу объекту аренды;
д) арендатор не проводит капитальный ремонт объекта аренды (если договор возлагает обязанность осуществления такого ремонта на арендатора).
По требованию арендатора (ст. 291 ХК Украины и ст. 284 ГК Украины) договор аренды может быть расторгнут в случае, если:
а) качество объекта аренды не соответствует требованиям, оговоренным условиями договора аренды и целевому назначению объекта аренды;
б) арендодатель не проводит капитальный ремонт объекта аренды (за исключением случаев, когда договор возлагает такую обязанность на самого арендатора).
Важно учитывать, что расторжение договоров аренды по общему правилу осуществляется в судебном порядке, так как односторонний отказ от договора аренды не допускается (ст.ст. 188, 291 ХК; ст.ст. 783, 784 ГК).
Лишь в том случае, когда арендатор просрочил внесение арендной платы более трех месяцев подряд, арендодатель может отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, не обращаясь в суд. В таком случае договор аренды считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя о расторжении договора аренды. Поскольку с момента получения арендатором такого уведомления бывший арендатор пользуется объектом аренды незаконно, арендодатель имеет право требовать устранения препятствий в пользовании объектом аренды (ч. 3 ст. 291, ч.1 ст. 188 ХК Украины; ст.ст. 391, 651, 782 ГК Украины). Одностороннее расторжение договора хозяйственной аренды может быть также предусмотрено в договоре аренды в качестве оперативно-хозяйственной санкции за нарушение различных условий договора.
3а. Договор аренды государственной и коммунального имущества
В дополнение к общим нормам о хозяйственной аренде законодательство Украины устанавливает следующие особенности аренды объектов права государственной и коммунальной собственности.
В аренду не могут передаваться такие объекты права государственной и коммунальной собственности, как:
а) целостные имущественные комплексы казенных государственных предприятий и их структурных подразделений;
б) целостные имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, осуществляющих деятельность, предусмотренную ст. 4 Закона Украины «О предпринимательстве»;
в) объекты, подпадающие под признаки объектов, не подлежащих приватизации в силу их общегосударственного значения согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «О приватизации государственного имущества», либо объекты, прямо указанные в Законе Украины «О перечне объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации» и используемые для выпуска подакцизной продукции.
Арендодателями объектов права государственной и коммунальной собственности являются:
– в отношении целостных имущественных комплексов предприятий и их структурных подразделений, а также индивидуально-определенного недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) — Фонд государственного имущества Украины и его региональные отделения, органы приватизации объектов коммунальной собственности, созданные местными советами;
– в отношении индивидуально-определенного движимого имущества и недвижимого имущества – государственные и коммунальные предприятия, за которыми это имущество закреплено. При этом общая площадь недвижимости, которую предприятие сдает в аренду по всем заключенным им договорам аренды, не может превышать 200 кв. м. С согласия ФГИУ (его региональных отделений), органов приватизации объектов коммунальной собственности государственные и коммунальные предприятия могут сдавать в аренду объекты недвижимости общей площадью свыше 200 кв. м и целостные имущественные комплексы структурных подразделений (цехов, участков).
Специальный порядок заключения договора аренды, который предусматривает несколько этапов: а) представление претендентами на заключение договора арендодателю заявления, проекта договора аренды и комплекта необходимых документов, согласно Перечню документов, которые подаются арендодателю для заключения договора аренды государственного имущества, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины, от 19 апреля в 1996 г. N 458; б) в случае поступления одной заявки – принятие арендодателем с согласования (в предусмотренных законам случаях) с заинтересованными особами решения о заключении договора аренды или отмены предусмотренных законом оснований.
Проект договора аренды объекта права государственной или коммунальной собственности согласовывается с рядом органов. Однако в случае предоставления заявителем всех необходимых документов ему могут отказать в аренде лишь только при наличии одного из следующих условий:
– при принятии решения о приватизации или предприватизационной подготовке объекта;
– при включении объекта Кабинетом Министров Украины или местными органами власти в перечень предприятий, требующих привлечения иностранных инвестиций;
– при отсутствии согласия Антимонопольного комитета Украины в случае, если закон предусматривает необходимость такого согласия;
– при отсутствии согласия органа, уполномоченного управлять имуществом на выделение структурного подразделения из состава государственного или коммунального предприятия;
