В случае нарушения сторонами обязательств по договору подряда на капитальное строительство применяются такие виды хозяйственно-правовой ответственности (ст.332 ХК):
1. За не исполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору подряда на капитальное строительство ответственная за это сторона уплачивает штрафные санкции, а также возмещает убытки в сумме, не покрытой штрафными санкциями.
По общему принципу гражданско-правовой ответственности стороны несут ответственность за нарушение договора только при наличии их вины. Поскольку ответственность за нарушение субподрядчиками их обязательств возлагается на генерального подрядчика, он несет ответственность перед заказчиком не только за свою вину, но и за вину субподрядчика (ст.322 п.1 ХК).
2. Взыскания неустойки. Используется зачетная неустойка, которая уплачивается по предусмотренному закону и/или договором нарушения договорных обязательств. Так, Правила о договорах подряда на капитальное строительство (применяются лишь в части, которая не противоречит действующему законодательству Украины, а относительно санкций — лишь при ссылке на них в договоре, за исключением договоров, которые заключаются на основании госзаказа и не требуют специальной ссылки на эти Правила) устанавливают неустойку:
за просрочку передачи заказчиком оборудования для монтажа и других материальных ресурсов, обеспечение которое ложиться на него — в размере 8 процентов стоимости непереданных в срок оборудования и других материальных ресурсов;
за передачу заказчиком некомплектного оборудования — в размере 20 процентов его стоимости;
за задержку принятия заказчиком объекта в эксплуатацию — пеню в размере 0,05 процента стоимости строительно-монтажных работ за каждый день просрочки, но не меньше 150 грн. и не больше 500 грн. в день (п. 33);
за нарушение подрядчиком сроков выполнения работ — пеню в размере 0,05 процента сметной стоимости этих работ, но не больше 1000 грн. в день к фактическому введению объекта в эксплуатацию;
за нарушение сроков передачи объекта под монтаж оборудования подрядчик должен заплатить пеню в размере 0,03 процента стоимости оборудования, но не больше 1000 грн.
Законом от 06.04.2000 г. относительно договоров, которые финансируются из вышеназванных источников, предусмотрен обязательное применение имущественной ответственности, в т.ч. уплаты зачетной неустойки (пени), размер которой за каждый день просрочки вычисляется от договорной цены работ (в случае нарушения по вине подрядчика сроков выполнения работ) или от суммы просроченного платежа (в случае нарушения по вине заказчика сроков платежей за выполненные работы), определенной с учетом официального уровня инфляции, из расчета учетной ставки Национального банка Украины, которая действовала в период, за который уплачивается неустойка (пеня), увеличенной в 1,5 раза.
Кроме того, подрядчик обязан отстранять недостатки на протяжении гарантийных сроков, установленных п. 35 Правил о договорах подряда на капитальное строительство:
по общестроительным роботам — один год, а относительно жилых объектов — два года;
по смонтированному оборудованию — шесть месяцев;
по системе центрального отопления — на протяжении отопительного сезона;
по внешним сетям водоснабжения и канализации — один год;
по системам вентиляции, внутреннего водоснабжения — шесть месяцев.
Исковая давность для требования, вытекающих из ненадлежащего качества работ по договору подряда на капитальное строительство, определяется со дня принятия работ заказчиком и составляет:
Один год – по недостаткам некапитальных конструкций, а в случае если недостатки не могли быть обнаружены при обычном способе принятия работы, - два года.
Три года – по недостаткам капитальных конструкций, а в случае если недостатки не могли быть обнаружены при обычном способе принятия работы, - десять лет;
Тридцать лет – по возмещению убытков, причиненных заказчику противоправными действиями подрядчика, которые повлекли разрушение или аварии.
В случае если договором подряда или законодательством предусмотрено предоставление гарантии качества работы и недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня обнаружения недостатков (ст. 322 п.3,4 ХК).
Недостатки, выявленные при принятии работ (объекта), подрядчик обязан устранить за собственный счет в сроки, согласованные с заказчиком.
Если договором подряда или законодательством предусмотрено предоставление гарантии качества работы и недостатки выявлено в пределах гарантийного срока, ход срока исковой давности начинается со дня выявления недостатков.
Договор аренды
Аренда в хозяйственных отношениях — это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной деятельности.
По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности (ст. 283 ХК).
Хозяйственные отношения аренды объектов права частной собственности регулируются ХК (283-291) и ГК Украины. Отношения по аренде объектов права государственной и коммунальной собственности регулируются также положениями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» в редакции от 14.03.1995 г.
Ч.4 ст.1 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» предусматривает, что положения закона могут регулировать аренду имущества других форм собственности в случае, если стороны договора прямо не оговорили обратное. Учитывая противоречивость судебной практики Верховного Суда Украины по этому вопросу, в случае аренды объектов права частной собственности сторонам целесообразно прямо оговаривать в договоре, применяется ли к их отношениям данный Закон.
Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 12 августа 2003 г. по делу М12/330 по иску ЗАО «Укртатнафта» к ЗАО «Кременчугская нефтяная компания» о признании недействительным договора аренды и дополнительного соглашения к нему отметил, что если в договоре аренды, заключенном двумя акционерными обществами, отсутствует положение о неприменении Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», договор должен соответствовать всем требованиям указанного закона. Поскольку договор не содержал некоторых существенных условий, предусмотренных законом, он был признан недействительным. В более раннем постановлении от 1 октября 2002 г. по делу № 8/17ПД по иску ОАО «Луганскглавводснаб» к ООО фирме «Перник» о расторжении договора аренды и взыскании 33902,34 грн Верховный Суд Украины пришел к прямо противоположным выводам.
Имущество, передаваемое в аренду, именуется объектом аренды.
При аренде право собственности на объект аренды не переходит к арендатору, а сохраняется за его собственником, арендатор получает только право пользования объектом аренды, то есть право извлекать из объекта аренды его полезные свойства, не распоряжаясь его дальнейшей судьбой и не изменяя по своему усмотрению его основные свойства и параметры.
Объектом аренды в хозяйственных отношениях могут быть: а) целостные имущественные комплексы предприятий или их структурных подразделений; б) непотребляемое индивидуально-определенное имущество производственно-технического назначения.
Целостный имущественный комплекс — это хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), в состав которого входят все виды имущества, обеспечивающие его деятельность: обособленный земельный участок, на котором размещен объект с автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права требования и долги, права на торговую марку.
Непотребляемое индивидуально-определенное имущество производственно-технического назначения — имущество, которое предназначено для неоднократного использования в производственно-технической сфере, не утрачивает в процессе использования своих полезных свойств (то есть не уничтожается и не перерабатывается) и характеризуется индивидуальными признаками, выделяющими его из другого подобного имущества (ст. 283 ХК Украины; ст.ст. 184, 185, 191, 760 ГК Украины). К таким признакам можно отнести регистрационный номер, адрес, этаж, площадь помещения и т.п.
Согласно ст.283 ХК Украины и ст.181 ГК Украины в аренду может передаваться как движимое, так и недвижимое имущество.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, а также размещенные на них объекты, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.
Ст. 283 ХК Украины прямо называет среди таких объектов:
– сооружения (строительные системы, связанные с землей, созданные из строительных материалов, полуфабрикатов и оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ);
– здания (сооружения, состоящие из несущих и оградительных конструкций, составляющих надземные или подземные помещения, предназначенные для пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, предметов);
– помещения (части внутреннего объема зданий, ограниченные строительными конструкциями с возможностью входа и выхода
С учетом специфики хозяйственной деятельности речь может идти о нежилых офисных, производственных, торговых зданиях, помещениях и сооружениях (примерами таких сооружений могут быть резервуары, водонапорные башни, тоннели).
К движимому имуществу относится съемное оборудование, транспортные средства и любые другие объекты, перемещение которых возможно без их обесценивания и изменения назначения.
Для возвратной передачи потребляемых вещей, определяемых родовыми признаками (зерна, угля и других вещей, которые измеряются только числом, весом и мерой и уничтожаются либо перерабатываются в процессе их использования) используется договор займа (ст.ст. 184, 185, 1046-1053 ГК Украины).
Важность классификации объектов аренды предопределяется тем, что законодательство устанавливает различный режим реализации арендных правоотношений применительно к различным объектам. Например, согласно ст. 288 ХК Украины субаренда целостных имущественных комплексов объектов государственной или коммунальной собственности не допускается. В соответствии со ст.ст. 793 и 794 ГК Украины договоры аренды капитальных сооружений, передаваемых в аренду на срок 3 года и более, подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно ст. 290 ХК Украины аренда земельного участка в сфере хозяйствования требует нотариального удостоверения и государственной регистрации и т.п.
Сторонами договора аренды в сфере хозяйствования являются арендодатель и арендатор (то есть речь идет о юридическом лице или физическом лице – субъекте предпринимательской деятельности). В случае, если одной из сторон арендных отношений является гражданин, не занимающийся предпринимательской деятельностью, такие отношения не считаются хозяйственной арендой, а потому не подпадают под действие ХК Украины и регулируются исключительно нормами ГК Украины о найме.
Арендодателем объекта аренды выступает, как правило, собственник.
Однако не исключена ситуация, когда арендодателем является лицо, которому имущество принадлежит на основе иного права (права хозяйственного ведения, оперативного управления или аренды), если это не запрещено законодательством, учредительными документами или договором.
Исходя из ст.ст. 765, 767, 769 ГК Украины, можно определить права и обязанности арендодателя.
Так, арендодатель обязан:
– передать арендатору объект аренды немедленно или в срок, установленный договором, в состоянии, оговоренном договором аренды;
– предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках объекта аренды, о правах третьих лиц на него;
– осуществлять капитальный ремонт объекта аренды, если иное не установлено договором.
Арендодатель имеет право:
а) требовать уплаты арендной платы;
б) требовать возврата объекта аренды после окончания срока действия договора аренды.
Важно учитывать, что реорганизация арендодателя – юридического лица, переход права собственности на объект аренды к третьему лицу не являются основаниями для изменения условий или расторжения договора аренды (ч. 3 ст. 284 ХК Украины; ст. 770 ГК Украины). Эта правило является важнейшей гарантией прав арендатора на использование объекта аренды в течение срока действия договора аренды, на условиях, согласованных в момент подписания договора, вне зависимости от последующих намерений арендодателя в отношении объекта аренды и даже от самой судьбы арендодателя.
Исходя из ст.ст. 285, 288 ХК Украины; ст.ст. 773, 776, 777 ГК Украины можно определить следующие права и обязанности арендатора.
Так, арендатор имеет право:
– пользоваться объектом аренды;
– требовать продления договора аренды на новый срок, если арендодатель решит снова передать объект в аренду после окончания срока действия договора с арендатором. Такое право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства. Для реализации своего права арендатор до окончания действия договора аренды должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить арендные отношения. Условия нового договора аренды устанавливаются соглашением сторон; в случае недостижения соглашения право арендатора прекращается;
– передать объект аренды в субаренду, если это предусмотрено договором аренды. В противном случае необходимо согласие арендодателя (ст. 774 ГК Украины). Исключение составляет аренда государственного и коммунального имущества. Здесь субаренда отдельных объектов аренды допускается по общему правилу, если иное не предусмотрено в договоре, но принципиально запрещается передача в субаренду всего арендуемого целостного имущественного комплекса (ст. 288 ХК Украины);
– выкупить объект аренды в случае, если такое право предусмотрено самим договором аренды (ч. 1 ст. 289 ХК Украины). Практика показывает, что стороны могут оговорить: право арендатора выкупить объект аренды в любой момент в течение срока действия договора, либо при наступлении определенных обстоятельств; с выплатой как рыночной стоимости объекта аренды (на момент заключения договора либо на момент выкупа), так и всей арендной платы за весь оставшийся срок действия договора, либо напротив — зачесть уже уплаченные арендные платежи в счет стоимости объекта выкупа; предусмотреть иные варианты выкупа объект аренды.
Арендатор обязан:
а) своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату
за пользование объектом аренды;
б) использовать объект аренды по целевому назначению, если
иное не предусмотрено договором аренды;
в) беречь объект аренды, предотвращать его повреждение и порчу;
