Форма и существенные условия договора аренды являются важнейшими категориями института хозяйственной аренды.
По общему правилу договор аренды в сфере хозяйствования заключается в простой письменной форме (ст. 181 ХК Украины). Как указывалось, договор аренды капитального строения на срок один год и более, а также договор аренды земельного участка должны быть удостоверены нотариально и подлежат государственной регистрации.
Условия договора аренды, согласованные арендатором и арендодателем, сохраняют свою силу на весь срок действия договора аренды, даже в случае, если впоследствии законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.
Существенными условиями договора аренды являются (ст. 284 ХК):
А) объект аренды (состав и восстановительная стоимость имущества с учетом его индексации). Под восстановительной стоимостью для целей аренды понимается остаточная стоимость замещения, то есть стоимость воссоздания объекта за вычетом всех видовизноса (для недвижимости – с учетом стоимости занимаемого объектом земельного участка или связанных с ним прав. Восстановительная стоимость объекта аренды определяется профессиональным оценщиком, она не является рыночной хотя может и совпадать с ней.
Положения о составе объекта аренды должны надлежащим образом индивидуализировать его. Кроме того, детальное описание объекта аренды в договоре либо приложениях к нему создает дополнительные гарантии для добросовестных сторон, так как обеспечивает возможность установить последующее изменение параметров и состояния объекта аренды, указанных в договоре (например, арендодатель сможет доказать, что арендатор своими действиями ухудшил состояние объекта аренды; а арендатор — доказать факт осуществления им неотъемлемых улучшений объекта аренды).
б) срок действия договора аренды устанавливается по согласованию сторон. Положения о сроке отличают договор хозяйственной аренды от общегражданского договора найма (аренды). Согласно ст.ст. 180, 284 ХК Украины срок назван существенным условием договора аренды. В то же время общегражданский договор найма может не содержать указания на срок, тогда он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 763 ГК Украины).
В соответствии с ч.4 ст. 284 ХК Украины, ч.1 ст. 764 ГК Украины, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. Часть 1 ст. 764 ГК Украины добавляет еще одно требование: для того, чтобы договор аренды продлился, арендатор должен продолжать пользоваться имуществом после окончания срока действия договора. Указанные нормы действуют в случае, если арендодатель и арендатор не совершили никаких действий, свидетельствующих о намерении прекратить арендные отношения, либо продлить их на тех или иных условиях. Такая ситуация зачастую становится предметом судебных разбирательств, поскольку арендодатель не всегда сохраняет доказательства уведомления арендатора о намерении прекратить арендные отношения по истечении срока действия договора. Даже при наличии такого уведомления суд может расценить последующее принятие арендодателем арендной платы за пользование объектом аренды в течение периода времени после завершения срока действия договора аренды, как согласие на его продление.
Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 28 февраля 2006 г. по делу № 1/135-20/51 по иску ООО «Старый замок» ко Львовской государственной финансовой академии о признании договора аренды продленным на новый срок, пришел к выводу о том, что наличие уведомления арендодателя о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия не доказывает само по себе отсутствие продления договора на новый срок в случае, если арендодатель принимал впоследствии арендные платежи от арендатора.
в) арендная плата с учетом ее индексации. Арендная плата является фиксированным платежом, установленным в денежной форме, который арендатор регулярно (ежемесячно, ежеквартально) выплачивает арендодателю вне зависимости от результатов своей хозяйственной деятельности. По договоренности сторон может быть установлена натуральная или денежно-натуральная форма арендной платы. Арендатор имеет право требовать изменения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды (например, в случае пожара на объекте аренды, вызванном попаданием молнии).
В отличие от общегражданского договора найма (ст. 762 ГК Украины), договор хозяйственной аренды не может быть заключен без согласования размера арендной платы и сроков ее внесения (ст. 286 ХК Украины).
г) порядок использования амортизационных отчислений. Данное существенное условие является специфичным для договоров хозяйственной аренды, однако следует согласиться с исследователями, считающими нецелесообразным признание этого условия существенным;
Д) восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа. Объект подлежит возврату в том состоянии, в котором он был передан, с учетом нормального износа, однако стороны могут оговорить иные условия возврата и предусмотреть возможность выкупа объекта арендатором.
Вопрос об улучшениях арендатором объекта аренды является одним из наиболее актуальных и часто возникающих в практике арендных отношений.
В течение срока действия договора аренды добросовестный арендатор, исполняя свою обязанность по осуществлению текущего либо капитального ремонта, как правило, улучшает объект аренды, причем чем больше срок действия договора, тем больше вероятность осуществления таких улучшений.
