Право собственности (в частности, на недвижимости), его ограничения и виды

I. Определение права собственности и его содержание

1. Право собственности в отличие от других вещных прав есть а) наименее ограниченное б) вещное право.

а. Это определение права собственности не согласуется с прежним его пониманием как неограниченного права[см. сноску 27]. Дело в том, что уже в римском праве собственник был до известной степени ограничен. Тем более в настоящее время нельзя признать собственника неограниченным, когда гражданское право все сильнее проникается социальными началами и, в противоположность римским индивидуальным началам, все более стесняет собственника. Поэтому новейшие законодательства (общегерманское и швейцарское)[см. сноску 28], а также проект гражданского уложения, признают право собственности ограниченным, хотя и менее, чем другие вещные права.

В наших законах право собственности определяется в ст. 420. Причем, ближайший анализ этой статьи указывает также на ограниченность права собственности, что видно из слов закона: «кто быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть, в порядке гражданскими законами установленном… (ст. 420)». Последние слова показывают, что власть собственника осуществляется не неограниченно, а в границах закона. Выражение: «в порядке гражданскими законами установленном», во избежание тавтологии, нельзя относить к слову «укреплению», так как перед этим словом стоит слово «законное» (Ельяшевич). Итак, чтобы ясно представлять себе право собственности, необходимо знать установленные законом границы, т.е. ограничения права собственности. Это показывает, что понятие права собственности определяется отрицательно, а не положительно, установлением того, чего собственник не может делать, а не того, что он может делать. Отсюда, можно вывести и другое важное заключение: в сущности, нельзя дать единого понятия о праве собственности и, тем более, нельзя утверждать, что в гражданском обороте есть какое-то единое право собственности. Такового в гражданском обороте нет и быть не может. Так, напр., право собственности различно ограничено в недвижимостях и движимостях. В частности, в наших законах речь идет об ограничениях лишь земельной недвижимости (II).

б. Право собственности есть вещное право. Следовательно, оно может быть определено двояко: 1) как господство (власть) лица над вещью и 2) как отношение между лицами в смысле права собственника устранять чье-либо воздействие на свою вещь (эксклюзивное отношение (Шлоссманн)[см. сноску 29]. Последнее понимание права собственности нашло себе место в ст. 420 (в коей речь идет о власти лица как исключительной и независимой от лица постороннего) и в сенатской практике (⁷¹/₁₂₁₉, ⁶⁸/₂₅, ⁶⁹/₁₃₃₄). Любопытно, что сам Сперанский видел существо собственности в укреплении (титуле), т.е. в формальном моменте[см. сноску 30]. Это укрепление есть признание за лицом в обороте права 1) исключительного (эксклюзивного; ⁷¹/₁₂₁₉) 2) независимого от лица постороннего (т.е. независимой собственности) и 3) вечного и потомственного (т.е. бессрочной, а не временной собственности; ⁰²/₂). Указанными признаками право собственности отличается от других вещных прав. Дав формальное определение права собственности, Сперанский определил его, однако, и с материальной стороны, т.е. со стороны содержания.

2. Именно право собственности есть право владения, пользования и распоряжения вещью.

Впрочем, сам Сперанский понимал, что этой трехчленной формулой не исчерпывается все содержание права собственности, так как от права собственности может быть отделено и владение, и пользование, и распоряжение, а тем не менее право собственности все же останется. Напротив, неправильна сенатская практика, коей признается, что право собственности слагается из трех элементов: владения, пользования и распоряжения (⁰³/₁₁₅). В литературе вопрос о трехчленной формуле, будто бы исчерпывающей право собственности, ныне решен отрицательно. Отсюда право собственности не может быть, в сущности, ни полным, ни неполным. Право собственности всегда есть полное, хотя бы собственник не имел ни владения, ни пользования, ни распоряжения[см. сноску 31]. Неполным может быть лишь осуществление права собственности, но не самое право собственности. Потому неправильна и вышеизложенная классификация т. X ч. 1 с его делением права собственности на полное и неполное.

В частности, особого внимания заслуживают пространственные границы права собственности на недвижимость, именно на землю.

Понятно, что собственник имеет право на поверхность принадлежащей ему земли и на все ее принадлежности (ст. 424 и 386–392 т. X ч. 1), но ему принадлежит также право на недра земли (ст. 424) и на воздушное пространство над его землею (воздушный столб). При этом собственник вправе продать (?) ископаемые земли отдельно от ее поверхности или, обратно, оставить их за собой, продав поверхность земли (⁰³/₆₇, иначе теперь, см. § 22 IV 4 в.)[см. сноску 32]. Впрочем, право на недра земли не следует понимать в смысле ископаемых как составных частей (partes fundi). Право собственности на ископаемые собственник земли получает с момента их присвоения. До этого же времени собственник имеет лишь право на разработку земли, как следствие права собственности (⁰³/₆₇, ¹²/₉₆)[см. сноску 33]. Что же касается права на воздушное пространство (воздушный столб), то закон ничего не говорит об этом. Однако, так как право собственности предполагает возможность господства лица над вещью, а равно и какой-либо интерес для собственника, то собственник не вправе запретить аэронавтам перелет через воздушное пространство над его землей, как не вправе запретить и проведение туннеля в глубине горы (последнее спорно).

Сенат, согласно господствующей теории, признает, однако, право собственности на воздушное пространство (¹²/₁₂₉). Против такого признания возражают (Ельяшевич). Указывают, что нет особого права собственности на воздушное пространство, а есть право лишь постольку, поскольку необходимо обеспечить собственнику пользование поверхностью земли (ср. ⁸⁷/₉₃, ¹²/₅₁). Проблема воздухоплавательного права нашла себе разрешение в германском законопроекте. В частности, им признано право пролета через чужие земельные участки[см. сноску 34]. Между тем, Сенат не делает никаких ограничений в отношении права собственности на воздушное пространство, с чем нельзя согласиться[см. сноску 35].