Приобретение права собственности на недвижимость по крепостному акту есть лишь следствие более общего правила о регистрации вообще вещных прав на недвижимость. Отсюда необходимо выяснить самую систему поземельных книг и других способов оглашений и вещных прав на недвижимость.
1. Лучшей системой поземельных книг является современная вотчинная, или так называемая ипотечная система.
Обязанная своим происхождением в конце XVII в. Пруссии[см. сноску 70], она постепенно совершенствовалась и ныне принята передовыми законодательствами. Ее основные принципы: 1) принцип внесения и 2) публичной веры. Принцип внесения означает, что вотчинные права возникают, изменяются и прекращаются не иначе, как путем внесения в вотчинную книгу. Указанный принцип не имеет, однако, абсолютного значения[см. сноску 71]: отступления от него возможны. Принцип же публичной веры означает достоверность и бесповоротность записей в вотчинной книге. Точно так же данный принцип не имеет абсолютного значения. Достоверность и бесповоротность признаются окончательно только в отношении третьих лиц и притом, если они добросовестно положились на записи в вотчинной книге. Следовательно, неправильная запись будет действительной только для третьих добросовестных лиц. Таким образом, благодаря обязательной регистрации вотчинных сделок (принципу внесения) и достоверности и бесповоротности их для третьих добросовестных лиц (принцип публичной веры), вотчинная система обеспечивает твердость оборота недвижимостей. Вполне понятно, что для достижения надлежащей твердости этого оборота, вотчинная система знает еще дополнительные принципы: 1) гласности, 2) специальности, 3) старшинства и 4) изъятия записанных в вотчинной книге прав от действия давности. Несомненно, что принцип публичной веры не достигал бы своей цели, если бы не было гласности – этой публичности в тесном смысле слова. Право заинтересованных лиц обозревать вотчинную книгу (гласность формальная) и предположение знакомства их с книгой в каждом отдельном случае (гласность материальная) делают возможным на деле проведение в жизнь принципа публичной веры. Точно так же эта вера была бы подорвана, если бы предмет вотчинных прав не был бы специально определен[см. сноску 72] (принцип специальности) или не отдавалось бы преимущества порядку записей (принцип старшинства). Несколько сложнее вопрос об изъятии прав, занесенных в вотчинную книгу, от действия давности. Главная функция давности владения есть укрепление оборота недвижимостей уничтожением той неопределенности в поземельных отношениях, которая создается в жизни путем фактического обладания недвижимостями. Вотчинная система, основанная на принципах внесения и публичной веры, усваивает эту функцию вотчинным книгам. Но так как книги не могут вполне выполнять данную функцию, то дополнительно должна действовать и давность владения. Так, напр., все невнесенные права в вотчинную книгу или и внесенные, но подлежащие повороту, могут приобрести твердость в обороте только благодаря давности.
2. Вотчинной системе, не без основания, противополагается наша крепостная система.
Хотя она знает принцип внесения вотчинных сделок в крепостную книгу, но ей чужд принцип публичной веры с его достоверностью и бесповоротностью. Поэтому у нас добросовестный приобретатель вещных прав не может быть уверен, что вещное право, приобретенное им, не будет по суду у него отнято действительным собственником вещи, по крайней мере до тех пор, пока не окончится срок давности владения (86/96 и др., ср. ст. 1524). О введении у нас вотчинной системы давно уже говорят. Ныне на рассмотрении законодательных учреждений находится проект вотчинного устава[см. сноску 73]. Принципы вотчинной системы в проекте приняты, но все они, к сожалению, рассматриваются в нем как главные; второстепенные среди них не подчинены главным принципам. При этом в проекте не говорится прямо о принципе публичной веры, а лишь о бесповоротности.
3. Современное право на Западе знает, однако, и менее совершенные системы поземельных книг, чем вотчинная система.
Это, во-первых, – система отметок (инскрипций) и записей (транскрипций), принятая во Франции и других странах. Сущность ее состоит в том, что вещные сделки, лишь отмеченные в книгах или записанные в них целиком, приобретают обязательность по отношению к добросовестным третьим лицам с момента регистрации. Во-вторых, – система залоговых прав, или ипотечная система в тесном смысле слова[см. сноску 74] (старонемецкая). Она состоит в регистрации только залоговых прав, а не всех вообще вещных прав на недвижимость[см. сноску 75]. В-третьих, своеобразным способом оглашения приобретения недвижимости был в нашем праве обязательный ввод во владение (см. стр. 220).
