Договор коммерческого найма жилого помещения (понятие, признаки, форма, права и обязанности сторон).

 

(561 ГК РФ) По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

 

Характеристика:

- консенсуальный

- двусторонний

- взаимный

- возмездный

- срочный

 

Форма – простая письменная. Несоблюдение формы лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

 

Стороны:

1. Наймодатель – ФЛ или ЮЛ, обладающие либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением.

2. Наниматель - любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения. В договоре необходимо указать, какие граждане будет проживать вместе с нанимателем.

Особенность: ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

 

Объект – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

 

Срок - договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Е

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

 

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

 

Наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

 

Наймодатель вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Наймодатель может запретить:

 - проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев;

- передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование.

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение только для проживания;

- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

 

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за их действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

 

Наниматель вправе:

- с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем

- разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

               

Прекращение договора коммерческого найма.

Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении.

 

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

 

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

 

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям:

-невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

 

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

 

24. Специализированные жилые помещения: понятие, виды, правовой режим.

 

Специализированный жилищный фонд – это совокупность государственных и муниципальных жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категории граждан по договорам найма специализированного жилого помещения или по договорам безвозмездного пользования.

 

В качестве специализированных используются только благоустроенные жилые помещения. Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду помещений специализированного фонда.

 

Виды специализированных жилых помещений:

1. Служебные жилые помещения. Они предназначены для временного проживания граждан в связи с исполнением трудовой функции или службы. Предоставляются на период работы или службы (когда он перестает таким быть, он подлежит выселению) категориям граждан, предусмотренным НПА, включая внутренние акты ЮЛ - балансодержателей таких помещений. Предоставляются только в виде отдельной квартиры или дома.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, ОМСУ, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи:

- с прохождением службы

- с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ

- с избранием на выборные должности в органы государственной власти или ОМСУ.

 

В пермском крае они предоставляются:

- лицам, замещающим гос должности края

- государственные гражданские служащие пермского края

- работникам гос унитарных предприятий и учреждений края

 

2. Общежития. Предназначены для временного проживания студентов, рабочих или служащих. Под общежития предоставляются только специально построенные или оборудованные здания. Помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми предметами. Предоставляются из расчета 6 квадратных метров жилой площади на каждого гражданина.

Договор прекращается после окончания трудовых отношений, службы или обучения.

3. Помещения маневренного фонда. Предоставляются:

- гражданам на период проведения капитального ремонта в фонде социального использования

- гражданам, утратившим свои жилые помещения в результате обращения взыскания по ипотечному кредиту (до окончания расчетов с ними)

- гражданам, утратившим свои единственные помещения в результате чрезвычайной ситуации

Предоставляются из расчета 6 квадратных метров жилой площади на каждого гражданина.

               

4. Помещения для беженцев и помещения для вынужденных переселенцев (это 2 самостоятельных вида специализированного жилого помещения)

           Предоставляются из расчета 6 квадратных метров жилой площади на каждого. Особенность - их распределением занимается федеральная миграционная служба. И помещения находятся в оперативном управлении этой службы. До момента решения их жилищной проблемы или до момента окончания их статуса.

5. Помещения для детей-сирот.

           Регулируется ФЗ #159 от 21.12.1996 года "О дополнительных гарантиях по соц поддержке детей-сирот". По достижению 18 лет они имеют право получить такое жилое помещение. По достижении 14 лет ребенок ставится на спец учет ОИВ субъекта. Помещение предоставляется сроком на 5 лет. По истечении 5 лет с этим ребенком заключают договор соц найма этого жилого помещения. Но если он оказался в тяжелой жизненной ситуации, то с ним продляют договор на 5 лет и только потом будут заключать договор соц найма.

6. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан

           К таким помещениям относятся специально построенные или оборудованные здания, оснащенные необходимым оборудованием. Помещения для проживания лиц, нуждающихся в постороннем уходе.

           Например по ПП Санкт -Петербурга: помещения предоставляются пожилым одиноким гражданам и супружеским парам, не имеющих детей, осуществляющих уход за ними, и которым нуждаются в постоянном постороннем уходе.

 

7. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

           Эти помещения предоставляются гражданам по договору безвозмездного пользования (ссуды). Они предназначены для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.  Это дома ребенка, ночлежки для бомжей, социальные приюты для детей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

           Помещение предоставляется гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Все 7 видов, перечисленных жилых помещений предоставляются гражданам по договорам найма специализированного жилого помещения.

 

Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений ли ссуды). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений.