Условия и порядок заключения договора о покупке недвижимости

 

Договор покупки жилья, как и любой другой договор о покупке недвижимости, обязательно должен заключаться в письменной форме, в некоторых случаях он должен быть удостоверен нотариусом (например, если покупается жилье, принадлежащее нескольким собственникам, которые продают все свои доли одновременно). Договор должен быть подписан продавцом и покупателем. Самые короткие из договоров о продаже недвижимости, в принципе, могут уместиться на две, а иногда и на одну страницу (чуть ниже мы увидим, что обязательных условий в них не так уж и много). Если договор занимает не более двух страниц, целесообразно печатать его на обеих сторонах одного листа, чтобы ни у кого не возникало сомнений в содержании этого договора и невозможно было подменить его текст. Если договор не помещается на двух страницах, можно поступить двумя способами.

Первый способ - прошить договор, приклеив на место прошивки листок бумаги, на котором надо указать, сколько листов в прошивке, и поставить подписи сторон так, чтобы они заходили своими краями и на наклеенный листок, и на последний лист договора.

Второй способ - подписать каждую страницу договора обеими сторонами (так называемое парафирование), после чего эти страницы могут быть скреплены обычной скрепкой.

Договор должен быть составлен не менее чем в двух экземплярах, из которых один останется в материалах регистрационного дела, а другой будет возвращен. Очевидно, что каждая из сторон хотела бы иметь на руках экземпляр договора, поэтому здесь следует перевыполнить требования закона и подготовить не менее трех тождественных и подписанных сторонами экземпляров договора. Если же сторон больше двух (например, при продаже помещения, находящегося в общей собственности), то и количество экземпляров договора следует соответственно увеличить.

Общее правило: таких экземпляров должно быть на один больше количества участников сделки.

Закон не предусматривает какого-то определенного бланка договора либо расположения отдельных его частей в определенных местах, поэтому договор может выглядеть по-разному и при этом будет юридически действителен. В то же время сложились определенные традиции составления текстов договоров, следование которым желательно, чтобы не создавать лишних недоразумений.

Так, в договоре указывается место (город, иной населенный пункт) и дата составления договора. В случае с продажей недвижимости, а любое жилье - это недвижимость, принято указывать место ее нахождения.

Что касается даты, то стоит заметить, что с юридической точки зрения договор считается заключенным в тот момент, когда его подписал последний из участников сделки, а не та дата, которая указана в тексте договора. Другое дело, что обычно очень сложно доказать, что стороны подписали договор в какой-то другой день, чем тот, который указан в тексте договора. Иногда, впрочем, стороны, ставя свои подписи, прямо указывают, когда они их поставили. Такая практика полезна еще и потому, что в договорах нередко привязывают исполнение тех или иных обязанностей (например, по внесению предоплаты либо по передаче имущества) к определенному сроку с момента заключения договора.

Например, может случиться так, что в тексте договора будет указана одна дата, но пока стороны будут согласовывать свои действия, пройдет некоторое время, и сам договор будет подписан другой, более поздней, датой. В результате, если стороны не будут иметь доказательств такого более позднего подписания, исполнение обязанностей может оказаться просроченным прямо в момент заключения договора.

Чтобы избежать этого неприятного момента, желательно следить за точностью указания даты в договоре.

Также необязательной, но обычно используемой является "шапка" договора, в которой перечисляются его стороны; если от их имени участвуют представители, то указывается, на каком основании они действуют. То же касается и руководителя юридического лица. Иногда здесь же указывают, что индивидуальный предприниматель действует на основании свидетельства о государственной регистрации, а обычный человек - на основании своего паспорта. Такие формулировки у юриста ничего, кроме улыбки, вызвать не могут: человек - будь то обычный гражданин или предприниматель - действует от своего собственного имени просто потому, что он существует, ему не нужны какие бы то ни было основания. Основания нужны лишь тем, кто действует от чужого имени, - представителям или руководителям организаций. Нелишне напомнить, что в случае такого выступления от чужого имени полезно получить копию документа, на основании которого действует тот, кто подписывает договор.

Основным содержанием договора являются его условия. В любом договоре о продаже недвижимости должны быть, как минимум, два обязательных условия:

1) условие о предмете;

2) условие о его цене.

Без этих условий договор будет считаться незаключенным.

Условие о предмете - это описание товара, который продается. В договоре необходимо точно указать, относительно чего он заключен. Несмотря на то что жестких требований здесь законом не предусмотрено - лишь бы из договора было понятно, о каком предмете договорились стороны, целесообразно описание предмета полностью переписать из регистрационных документов продавца: это устранит любые разночтения при исполнении договора, в том числе при регистрации перехода права собственности.

Если продается одновременно несколько объектов недвижимости, то они могут быть все проданы по одному договору, но при этом желательно каждому из них выделить отдельный подпункт, в котором дать описание каждого из объектов.

При продаже индивидуальных жилых домов нельзя забывать и о необходимости передать покупателю права на земельный участок под домом. Если земельный участок находится в собственности продавца, он в силу закона перейдет к покупателю. Изменить это правило договором невозможно.

Таким образом, в этом случае фактически продавец продает не только дом, но и землю под ним, а значит, в предмет договора нужно включить и земельный участок.

В договорах о продаже недвижимости часто указывают реквизиты документов, подтверждающих права продавца на объекты. Это совершенно не обязательно, поскольку эти документы уже есть в ЕГРН.

Второе обязательное условие - это условие о цене. Она не обязательно должна определяться в твердой сумме, договор может предусматривать порядок ее определения.

Например, цена может быть установлена пропорционально площади приобретаемого помещения, возможен учет времени платежа (чем быстрее покупатель расплатится - тем дешевле ему обойдется объект).

Также не запрещено указывать стоимость недвижимости в иностранной валюте - нужно лишь помнить, что расчеты между российскими валютными резидентами (упрощенно говоря, это все те, кто постоянно находится и проживает в России, в том числе иностранцы и лица без гражданства) могут осуществляться только в рублях. В том случае если цена определена в валюте, оплата должна будет производиться в российских рублях по курсу Банка России на день платежа, если только сами стороны не согласуют в договоре иной курс.

Если в договоре фигурируют два и более предмета (несколько помещений, жилой дом и земельный участок под ним), следует указать цену отдельно по каждому из объектов. Некоторое время назад неуказание такой цены по каждому из объектов даже рассматривалось как неуказание цены вообще и вело к признанию договора незаключенным. Сейчас так далеко суды не идут и столь строго не подходят, однако отдельное указание цены по каждому из объектов по-прежнему имеет значение, в частности, в налоговых целях. Вполне возможно, что разными объектами продавец владел разное время, а значит - и налоги должен будет уплатить от полученных денег разные (см. п. 2 разд. IV настоящего издания).

В целях экономии на налогах продавцы нередко предлагают покупателю указать в договоре меньшую цену, чем в действительности предстоит уплатить. При этом остаток суммы (не будет же продавец делать это себе в убыток) предлагается либо внести заранее наличными, либо оформить займом, выдав расписку (в особо продвинутых случаях - вексель) о том, что покупатель взял сумму разницы взаймы, не выдавая заем в действительности, либо оформить как плату за остающуюся в помещении мебель, за ремонт, неотделимые улучшения и т.п. по отдельному договору, который не будет показан при регистрации и, соответственно, не попадет в поле зрения налоговых органов.

Следует иметь в виду, что любые такие соглашения всегда невыгодны для покупателя: покупателю желательно показывать всю сумму покупки в договоре напрямую.

Известно множество случаев мошенничества со стороны продавцов, лишающих покупателя денег.

Так, например, если договор будет по каким-либо причинам расторгнут или признан недействительным, возвращаться должны лишь те суммы, которые прямо указаны в нем. Для покупателя крайне сложно будет доказать, что в действительности он заплатил куда как больше.

Этими двумя условиями (о предмете и цене) исчерпывается набор обязательных для указания в договоре условий, но исчерпываются ли ими условия, которые следует включить в договор? Конечно же, нет.

Прежде всего, сам закон требует перечислить в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования помещением при смене собственника - если, конечно, такие лица есть. Если же их нет, полезно зафиксировать в договоре их отсутствие и гарантию продавца, что такие лица не появятся в будущем, предусмотрев также ответственность на тот случай, если эта гарантия не будет соответствовать действительности.

Аналогично желательно оговорить, имеются ли какие бы то ни было ограничения в распоряжении имуществом, его обременения. Продавец обязан сообщить покупателю о любых обременениях до заключения договора.

С учетом того, что с момента заключения договора, когда продавец дает эти гарантии, и до момента регистрации перехода права собственности, когда он утрачивает фактическую возможность установить обременения, может пройти некоторое количество времени, целесообразно предусмотреть также, что продавец гарантирует отсутствие обременений (или их указанный в договоре перечень) не только на момент заключения договора, но и на момент его исполнения.

Если на момент заключения договора в помещении остаются зарегистрированные лица, связанные с продавцом, полезно включить условие о его обязательстве снять их с регистрации с определением срока, в течение которого такая обязанность должна быть исполнена.

Также в договоре целесообразно определить сроки исполнения обязательств сторон. Если они не указаны, то их следует определять исходя из того, какие сроки являются разумными. Но "разумность" в представлении разных людей может оказаться разной, так что полезно сразу указать, когда и как будет производиться передача имущества, кто и когда будет подавать документы на регистрацию, когда и как будет производиться оплата.

Если в приобретаемом помещении есть какие-то особенности - выполненный ремонт, встроенная техника, застекленная лоджия, не предусмотренная проектом, и т.п., их также стоит отметить, чтобы не выяснилось, что продавец варварским образом вытащил их и забрал с собой перед передачей помещения.

Помимо всего прочего, в договоре следует предусмотреть меры ответственности за допущенные нарушения, предпочтительнее использовать неустойку. При этом, если нарушение заключается в просрочке исполнения какой-либо обязанности, лучше всего работает такая разновидность неустойки, как пеня, т.е. периодически начисляемая неустойка, а если нарушение заключается в однократном действии - то достаточно и разовой неустойки. Правда, в этом случае покупателю следует ожидать и встречного предложения от продавца - предусмотреть пеню за просрочку платежей по договору.

Завершается договор обычно указанием паспортных данных сторон, их адресов, контактной информации (телефона, электронной почты), банковских реквизитов.

Все эти сведения полезны: они позволяют точно определить, кто именно заключал договор, куда перечислять деньги, если расчеты производятся в безналичном порядке, каким образом поддерживать связь между сторонами, наконец, по какому адресу предъявлять претензии.

Если к договору прилагаются приложения (в приложения обычно выделяют сведения в виде больших таблиц, рисунков, схем и т.п.), их следует перечислить в тексте договора, и если указано, что они являются частью договора, их придется прикладывать при осуществлении регистрации.