Кто является наймодателем по договору найма жилого помещения?

В соответствии со ст. 671 ГК наймодателем по договору найма жилого помещения является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Под "управомоченным лицом" в указанной норме понимаются, в частности, органы публичного образования или созданные им унитарные предприятия и учреждения (службы заказчика, управляющие компании и т.п.), в обязанности которых входит сдача внаем жилых помещений. Этот вывод следует из целого ряда судебных актов как высшей судебной инстанции, так и окружных судов (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 N 1689/06, ФАС ВСО от 02.11.2006 N А19-9007/06-52-Ф02-5745/06С1, ФАС ВСО от 19.12.2006 N А19-15693/05-40-5-Ф02-6826/06-С1, ФАС УО от 22.08.2006 N Ф09-7239/06-С1). Поэтому не может быть признано наймодателем по договору найма жилого помещения, к примеру, лицо, которое, в свою очередь, арендовало жилые помещения у собственника для последующей передачи их физическим лицам для проживания*(110).

247. Включаются ли в уплачиваемую нанимателем плату за пользование жилым помещением платежи за содержание общего имущества многоквартирного дома?

Этот вопрос, несмотря на его внешнюю простоту, породил весьма обширную судебную практику. Причем отличительная черта массива судебных постановлений, в которых обсуждается озвученная проблема, состоит в том, что все акты, в которых суды толковали ст. 682 ГК, относятся к категории налоговых споров. Причина этого заключается в следующем: налоговое законодательство освобождает от уплаты налога на добавленную стоимость услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК). Суть практически всех обнаруженных нами судебных актов по изучаемому вопросу состоит в оценке того, являются ли денежные средства, взимаемые налогоплательщиком с нанимателей жилых помещений, оплатой услуг налогоплательщика по предоставлению в пользование помещений в жилищном фонде либо не являются таковой. Необходимость же подробного изучения структуры платы за наем жилья возникает потому, что в платежи, вносимые нанимателем, зачастую включается стоимость иных услуг, оказываемых наймодателем (вывоз мусора, техническое обслуживание и т.п.). Следовательно, для определения налогооблагаемой базы налогоплательщику следует выделить из состава арендной платы собственно плату за пользование жилым помещением (не облагаемых налогом на добавленную стоимость)*(111) и плату за оказание иных услуг (облагаемых налогом).

Структура платы по договору найма жилого помещения была очень точно определена ФАС УО в одном из рассмотренных им дел: экономическое содержание платы за наем жилого помещения состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма (см. постановление ФАС УО от 26.06.2006 N Ф09-5281/06-С3).

Длительное время окружная практика по вопросу о том, входит ли плата за обслуживание имущества многоквартирного дома в состав платы за пользование жилым помещением, колебалась. Например, ФАС ЗСО высказался следующим образом: "Налогом на добавленную стоимость не облагается выручка, полученная от оказания услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, т.е. плата за наем жилого помещения. Плата за остальные услуги, оказываемые жилищно-эксплуатационными организациями, как нанимателям, так и собственникам жилого помещения, в том числе по содержанию общего имущества жилого дома, его ремонту и техническому обслуживанию, подлежит обложению налогом на добавленную стоимость в общем порядке" (см. постановление ФАС ЗСО от 31.05.2006 N Ф04-7340/2005(22896-А75-40)). ФАС УО признал, что плата за пользование жилым помещением и квартирная плата не являются равнозначными терминами; напротив, плата за пользование жилым помещением входит в состав квартирной платы, последняя же включает в себя также еще и платежи за содержание общего имущества многоквартирного дома, которое не является жилыми помещениями (см. постановление ФАС УО от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2). Схожего мнения придерживался и ФАС ВВО, который указал, что предметом пользования по договору найма является жилое помещение, места общественного пользования многоквартирного дома, а также его оборудование к жилым помещениям не относятся. Следовательно, предоставленные законом льготы не распространяются, в частности, на оплату услуг по уборке внутриподъездных площадей (см. постановление ФАС ВВО от 30.06.2004 N А29-6709/2003-3Э).

Другой подход был высказан, например, ФАС ЦО, который признал, что услуги наймодателя по содержанию общего имущества многоквартирного дома входят в состав платы за пользование жилым помещением (см. постановление ФАС ЦО от 13.06.2006 N А14-4026/05/119/24). К этому же мнению склонился и ФАС ПО, который в одном из дел рассуждал следующим образом. Наряду с обязанностью передать жилое помещение нанимателю ГК относит к обязанностям наймодателя его текущее содержание и капитальный ремонт (п. 2 ст. 676, п. 2 ст. 681 ГК). Поэтому, по мнению окружного суда, плата за жилое помещение должна покрыть расходы наймодателя по текущему содержанию и капитальному ремонту переданного внаем жилого помещения. В итоге суд пришел к выводу о том, что по смыслу гражданского законодательства услуга по предоставлению в пользование жилого помещения предполагает, наряду с непосредственной передачей жилого помещения, оказание услуг по его текущему содержанию и капитальному ремонту (см. постановление ФАС ПО от 12.05.2005 N А65-17384/2004-СА2-8).

Аналогичную точку зрения высказал и ФАС МО, указавший, что услуги по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, санитарному содержанию входят в состав услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (см. постановление ФАС МО от 21.11.2005 N КА-А41/10134-05).

Точку в этом споре поставил Президиум ВАС РФ. По одному из дел, рассмотренных в порядке надзора, высшая судебная инстанция указала, что исходя из гражданско-правовой конструкции договора найма жилого помещения, наниматель оплачивает наймодателю (собственнику) именно предоставление жилого помещения в пользование, включающее выполнение последним совокупности обязанностей по эксплуатации дома и ремонту общего имущества дома. Эта плата и именуется в ст. 678 ГК платой за жилое помещение. Далее суд сделал очень важное уточнение: расходы по эксплуатации жилого дома, а также по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома наймодатель несет за счет платы за жилье, а не за счет платы за предоставление коммунальных услуг (см. постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 N 1689/06).

Точка зрения ВАС РФ получила дальнейшее развитие в окружной практике. Так, ФАС ВСО, рассматривая спор между коммунальным предприятием и налоговым органом, указал, что плата за наем жилья состоит из трех составляющих: платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и платы за наем (см. постановление ФАС ВСО от 02.11.2006 N А19-9007/06-52-Ф02-5745/06-С1; см. также постановление ФАС ВСО от 19.12.2006 N А19-15693/05-40-5-Ф02-6826/06-С1).