Не противоречит ли нормам ст. 671 ГК указание в качестве места нахождения юридического лица жилого помещения?

 

Судебная практика по спорам, связанными с признанием незаконными отказов налоговых органов в государственной регистрации юридических лиц, свидетельствует о том, что суды вполне допускают указание в качестве места нахождения юридического лица жилого помещения. Как правило, в таких делах регистрирующие органы, настаивающие на правомерности отказа в регистрации юридическим лицам, имеющим местонахождение по адресу жилого помещения, указывают в качестве основания своей позиции норму ст. 671 ГК о том, что жилое помещение, арендованное юридическим лицом, может быть использовано только для проживания граждан.

Все окружные суды единодушно признают несостоятельность этого довода. В качестве примера приведем рассуждения ФАС СКО по изучаемой проблеме. Окружной суд указал следующее. Статья 671 ГК не регулирует правоотношения, связанные с местонахождением юридического лица, а предусматривают право юридического лица на использование жилых помещений только для проживания в них граждан. Место нахождения юридического лица (место его регистрации), которое должно быть указано в учредительных документах, может не совпадать с фактическим размещением имущественного комплекса и производственных помещений юридического лица (см. постановления ФАС СКО от 12.12.2006 N Ф08-6335/06).

Интересные рассуждения на этот счет содержатся и в одном из кассационных постановлений ФАС ЦО. Суд указал, что директор создаваемого юридического лица вправе указать в учредительных документах в качестве адреса места нахождения общества место нахождения постоянно действующего единоличного исполнительного органа, т.е. адрес своего места жительства (см. постановление ФАС ЦО от 10.01.2007 N А14-7547/2006-367/14; см. также постановления ФАС ДО от 29.07.2004 N Ф03-А73/04-2/1820, ФАС ВВО от 17.03.2006 N А82-4788/2005-1, ФАС СЗО от 27.03.2006 N А56-32038/2005, ФАС ЦО от 15.05.2006 N А54-9251/2005-С21, ФАС ЦО от 10.01.2007 N А147867/06, ФАС ДО от 13.02.2007 N Ф03-А73/06-1/5349).

 

Какие положения ГК о договоре коммерческого найма жилого помещения не применяются к отношениям по социальному найму жилья?

 

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к договору социальной найма жилого помещения применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В одном из Обзоров судебной практики ВС РФ от 21.07.2000 указано, что к числу таких положений следует относить нормы п. 2 ст. 687 и ст. 688 ГК*(112).

 

В соответствии с п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. Однако в соответствии с п. 2 указанной статьи наниматель имеет право пользования общим имуществом многоквартирного дома. Нет ли противоречия между двумя этими нормами?

 

Весьма подробные рассуждения на этот счет содержатся в одном из кассационных постановлений ФАС УО. Так, рассматривая спор между налогоплательщиком - коммунальным предприятием и налоговым органом, суд указал следующее.

На основании п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Суд разъяснил, что пользование жилым помещением является правомочием, которое заключается в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (употребление, применение, использование вещей в соответствии с их предназначением, эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т.п.). Право пользования, по мнению суда, означает, что пользователь получил от владельца или распорядителя вещи (объекта) право на ее использование в течение определенного периода и на условиях, установленных собственником-распорядителем или собственником-владельцем. Правомочие (предусмотренная законом возможность участника правоотношения осуществлять определенные действия или требовать их от другого участника) может быть самостоятельным субъективным правом или одним из элементов права.

Далее окружной суд сделал вывод о том, что из содержания ст. 671 ГК следует, что пользование жилым помещением в правоотношениях по предоставлению жилья является лишь одним из элементов субъективного права, возникающего из договора найма. Другим элементом права нанимателя по договору найма жилого помещения является возможность пользования общим имуществом многоквартирного дома (т.е. нежилыми помещениями). Следовательно, эти правоотношения лишь вытекают из договора найма жилого помещения, являются смежными с правоотношениями жилищного найма, но не влияют на основания возникновения правомочия пользования жилым помещением (см. постановление ФАС УО от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2).

Более лаконичен был другой окружной суд, который в рамках рассмотрения налогового спора пришел к схожему выводу: "В п. 1 ст. 673 ГК установлено, что объектом найма жилого помещения является изолированной жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом). Места общественного пользования многоквартирного дома, а также его оборудование к жилым помещениям не относятся" (см. постановление ФАС ВВО от 30.06.2004 N А29-6709/2003-3Э).

 

Вправе ли граждане, проживающие по договорам найма в жилых домах, участвовать в делах о признании права собственности на указанные дома либо о признании недействительными сделок с этими жилыми домами?

 

Судебная практика отвечает на этот вопрос отрицательно. Приведем в качестве примера такие дела.

Заявитель обратился в суд с заявлением об установлении юридического факта - факта владения зданием общежития на праве собственности. Решением суда первой инстанции заявление было удовлетворено.

Один из жильцов общежития обратился в вышестоящий суд с жалобой на указанное решения, ссылаясь при этом, что заявление удовлетворено незаконно. Окружной суд указал, что так как в силу ст. 675 ГК изменение права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменения отношений по найму жилья, то у нанимателя жилого помещения отсутствует право на обжалование состоявшегося судебного акта, так как этим актом не затрагиваются его имущественные права (см. постановление ФАС СКО от 30.03.2006 N Ф08-1050/06).

В другом деле прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки по приватизации государственного предприятия в части передачи приватизируемому предприятию здания общежития. Ответчик возражал против удовлетворения иска, указывая, в частности, что дело неподведомственно арбитражному суду, так как решением по делу могут быть затронуты права граждан, проживающих в общежитии; дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Окружной суд признал этот довод несостоятельным и указал, что прокурором оспаривается действительность приватизации жилого здания юридическим лицом, отношения по использованию занимаемых помещений гражданами предметом иска не являются, так как исходя из смысла ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет для нанимателя каких-либо правовых последствий (см. постановление ФАС МО от 22.08.2000 N КГ-А41/3629-00).