Какая передача (фактическая или юридическая) порождает у сторон договора права и обязанности?

Данный вопрос обусловлен прежде всего тем, что требует уточнения, имеющего важное практическое значение для участников арендных отношений, - фактическая или юридическая (по акту) передача влечет возникновение правовых последствий? На что необходимо ориентироваться контрагентам - ведь имущество может быть фактически передано, но актом не оформлено. И наоборот. Повлечет ли это изменение в правах и обязанностях сторон договора?

Один из судов округа сделал следующий вывод. По правилам ст. 655 ГК, договор аренды считается исполненным не в момент его подписания, а в момент реальной передачи арендатору сооружения во владение или пользование (см. постановление ФАС ДО от 28.10.2003 N Ф03-А51/03-1/2603).

Однако большинство окружных судов не разделяют сделанный ФАС ДО вывод и отдают приоритет юридической передаче.

Более подробно эта ситуации описана в следующем деле. По мнению подателя жалобы, суд неправильно применил к спорным правоотношениям сторон абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК и признал, что единственным доказательством выполнения арендодателем обязанности по передаче имущества внаем является акт приема-передачи, который сторонами не составлялся. Данная норма права имеет диспозитивную конструкцию, позволяющую сторонам предусмотреть иное. По условиям договора (п. 2.1.1, 3.1) составление такого акта не требуется ввиду отсутствия прямого указания на этот счет, оплата за аренду помещения вносится с момента заключения договора и не ставится в зависимость от передачи имущества. Податель жалобы также полагает, что бремя доказывания по передаче объекта найма возлагается на ответчика и именно он должен доказать, что имущество ему не передавалось.

Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование.

Отличительной особенностью исполнения данного вида договора аренды является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным (см. постановление ФАС ВВО от 14.04.2004 N А29-5664/2003-2э).

В соответствии со ст. 655 ГК фактическая передача недвижимого имущества арендатору, равно как и возврат его арендодателю, подтверждаются письменным актом приема-передачи (см. постановление ФАС ВВО от 05.07.2007 N А28-8188/2006-420/9).

В идеальном состоянии фактическая передача имущества сопровождается юридической. Однако в тех случаях, когда такого единства не наблюдается, практика отдает приоритет передаче юридической. Вот как обосновывается данная позиция. Из содержания указанных норм права можно сделать вывод о том, что достаточным доказательством возврата помещения является соответствующий акт приема-передачи (см. постановление ФАС ВВО от 26.04.2007 N А43-30964/2006-17-544).

Таким образом, фактическая передача (а равно и фактическое освобождение) имущества, не подкрепленное актом, свидетельствующим о правовом изменении существующего отношения, не считается достаточным основанием для прекращения юридических обязанностей одной из сторон. Об этом так указал окружной суд: обязательство арендатора по возврату арендованного недвижимого имущества считается исполненным в момент его передачи, подтвержденной соответствующим документом, а не в момент освобождения арендованного имущества (см. постановление ФАС ВВО от 30.01.2007 N А31-618/2006-20).

Именно с юридической передачей правоприменитель связывает и возникновение (прекращение) прав и обязанностей у стороны по договору. Например, суд сделал обоснованный вывод о том, что вне зависимости от прекращения договорных отношений по аренде недвижимого имущества арендатор обязан оплачивать арендные платежи до момента возврата помещения арендодателю по письменному акту приема-передачи (см. постановление ФАС ВВО от 04.04.2006 N А38-1506-2/129-2005).

Возможность защиты своих нарушенных прав также тесно увязана с моментом юридической передачи имущества. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его из чужого незаконного владения у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится, поскольку право использовать вещноправовые способы защиты прав может принадлежать лишь титульному владельцу, а арендатор становится таковым только после передачи ему предмета аренды. Анализируя положения ст. 606, п. 1 ст. 655 ГК и имеющиеся акты приема-передачи спорного имущества, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что фактически передача спорного имущества от ЗАО к предпринимателю не произошла (см. постановление ФАС ЗСО от 13.07.2005 N Ф04-4435/2005(12926А70-39).