Назначение, предмет и принципы градорегулирования
Назначение системы градорегулирования состоит в создании благоприятной среды жизнедеятельности человека, а также условий для эффективной хозяйственной деятельности в городах и их экономического развития, в том числе путем функционирования рынка недвижимости. Эта система формируется на основе соответствующего законодательства. Его предметом является регулирование правовых отношений, возникающих при осуществлении двух видов деятельности:
1) определение назначения недвижимости (для регулирования и планирования развития города);
2) создание новых и изменение существующих объектов недвижимости.
В странах с развитыми рыночными отношениями законодательство о градорегулировании имеет самостоятельную сферу правового регулирования, которая отграничена от других отраслей законодательства, не пересекается с ними и позволяет эффективно решать "пограничные вопросы" сопряжения отношений, регулируемых иными отраслями законодательства — гражданским, земельным, экологическим и прочими.
Далее остановимся подробнее на основных принципах градорегулирования.
Принцип комплексности.
Законодательство о градорегулировании, на котором базируется вся система градорегулирования, является комплексным законодательством, в котором кодифицируются нормы права по установлению назначения земельных участков и иных объектов недвижимости путем определения процедур территориального планирования и правового зонирования — действий по установлению зон юридически значимых регламентов разрешенного использования недвижимости
Документы территориального планирования в России и примеры их картографических составляющих:
1) генеральная схема расселения на территории Российской Федерации;
2) консолидированные схемы градостроительного планирования;
3) территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации;
4) генеральные схемы и планы городов.
Принцип разумного сочетания публичных и частных интересов.
В системе градорегулирования сочетаются нормы, с одной стороны, обеспечивающие процесс комплексного и рационального формирования среды жизнедеятельности общества, а с другой — обусловленную
конституционными принципами свободу и эффективность экономической деятельности частных хозяйствующих субъектов в условиях рынка недвижимости.
Принцип планирования развития территорий.
Планирование развития территорий осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления путем подготовки документов территориального планирования. Планирование развития территорий осуществляется: для резервирования территорий, предназначенных для реализации государственных и муниципальных нужд; подготовки предложений по назначению территорий как основания для последующего проведения правового зонирования с установлением регламентов разрешенного использования недвижимости.
В процессе территориального планирования обеспечивается взаимное согласование интересов различных уровней власти и населения.
Принцип установления регламентов разрешенного использования недвижимости.
Правовое зонирование — деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, в отличие от других видов зонирования (экологического, ландшафтного), своим результатом имеет документ юридической силы, местный нормативный правовой акт — Правила землепользования и застройки, обязательный для исполнения всеми владельцами и пользователями недвижимости в городе. Указанный вид зонирования — это установление на основе и с учетом документов территориального планирования юридически значимых регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в соответствующих территориальных зонах.
Данный вид зонирования является правовым механизмом взаимодействия в рыночных условиях органов власти с физическими и юридическими лицами и обеспечивает последним гарантированное право на разрешенное использование и изменение недвижимости путем соответствующего выбора в рамках установленных регламентов, предоставляя возможность для наилучшего и наиболее эффективного с экономической точки зрения использования недвижимости.
Принципы, относящиеся к созданию новых и изменению существующих объектов недвижимости.
Создание новых и изменение существующих объектов недвижимости осуществляется путем: разработки, утверждения и реализации градостроительной документации о застройке применительно к частям территорий — проектов планировки, межевания, застройки, посредством которых формируются земельные участки и обеспечивается передача физическим и юридическим лицам прав собственности, аренды на сформированные участки с последующей разработкой проектной документации и последующим осуществлением строительства разработки и утверждения проектной документации применительно к отдельным объектам строительства, реконструкции; получения разрешения на строительство, осуществления строительства, реконструкции, принятия объектов в эксплуатацию, учета вновь созданных, измененных объектов недвижимости.
