Регулирование платы за наем жилья

Во многих европейских странах регулирование размеров платы за снимаемое жилье было важнейшей характеристикой рынка жилья вплоть до 80-х гг. XX в. Государство устанавливало размеры платы за наем социального жилья и предельные размеры платы за наем жилья у частных собственников. Меры по контролю за ценами на рынке частного жилья, сдаваемого внаем, начали применяться в европейских странах в годы Первой мировой войны. Это делалось с целью недопущения инфляционного роста цен на жилье в военное время и ухудшения материального положения семей со средними и низкими доходами, вынужденными тратить все большую часть своих доходов на оплату снимаемого жилья. В годы Первой мировой войны государственный контроль осуществлялся не только за ценами на рынке жилья, но и за ценами на продовольствие и товары первой необходимости. После войны регулирование цен на товары было отменено, но регулирование размеров платы за наем жилья сохранялось в европейских странах на протяжении многих десятилетий. Такое регулирование рассматривалось в качестве средства обеспечения доступности жилья для населения с разным уровнем дохода и способа перераспределения доходов от владельцев жилья в пользу его нанимателей. Эта политика вдохновлялась представлениями о чрезмерных доходах домовладельцев, пользующихся элементами монопольной власти над нанимателями и их недостаточной информированностью, а также требованиями предоставить возможность семьям с низкими доходами снять нормальное жилье по справедливой цене.

Рассмотрим влияние политики ограничения предельных размеров платы за наем жилья в частном секторе на размеры предложения жилья. Проиллюстрируем возникающие следствия с помощью рис. 5.2. Как и на рис. 5.1, здесь по оси абсцисс измеряется количество жилищ, являющихся объектом предложения для сдачи внаем и объектом спроса. По оси ординат – средняя плата за наем одного жилища. Линия D является кривой спроса на жилье в зависимости от платы за его наем. Линия S_S характеризует объем предложения частного жилья для сдачи внаем в краткосрочной перспективе, линия S_L – в более длительной.

Рис. 5.2. Последствия ограничения размера платы за наем жилья

В случае, если рынок частного жилья, сдаваемого внаем, не регулируется государством, то равновесие между объемом предложения жилья и спроса на него достигается в точке А при размере платы за наем, равной р₀, и объеме предлагаемого жилья – q₀. Регулирование государством размера платы за наем жилья осуществляется форме ограничения ее максимального размера. Если такой устанавливаемый предел выше величины р₀, то он не окажет никакого влияния на рынок жилья. Объемы жилья, сдаваемого внаем и плата за него не изменятся.

Допустим теперь, что государство устанавливает максимальный размер платы за наем жилья на уровне р₁ – ниже равновесной величины р₀. В этом случае объем предложения уменьшится: часть домовладельцев откажется сдавать свое жилье внаем по установленной цене и предпочтет использовать его для сдачи внаем под офис, склад или в каких-то других целях. Но общий объем сдаваемого жилья уменьшится незначительно – с q₀ до q₁ поскольку предложение жилья малоэластично по цене в краткосрочный период. На рис. 5.2 результат введения регулируемой платы за жилье р₁ предстает как перемещение из точки А в точку В. Между тем при такой величине платы за жилье размеры спроса на него возрастут, достигнув величины q₂. На рис. 5.2 это соответствует перемещению из точки А в точку С. Таким образом, возникает разрыв между спросом и предложением, равный q₂ – q₁. Если плата за наем жилья удерживается государством на уровне p₁, то в долгосрочной перспективе размеры предложения жилья будут продолжать уменьшаться. Сократится объем нового строительства, а часть домовладельцев предпочтет переоборудовать жилые помещения для их использования в других целях, либо просто законсервируют или забросят принадлежащие им здания, посчитав их эксплуатацию при существующих ценах невыгодной. На рис. 5.2 это предстает как перемещение в точку Е. При этом объем предложения жилья на рынке сократится до величины q₃. Установление предельного уровня платы за жилье ниже равновесного значения приведет в конечном счете к заметному уменьшению количества сдаваемого жилья – с величины q₀ до q₃ При этом размер дефицита жилья достигнет объема, равного q₂ – q₃.

От ограничения размера платы за наем жилья выиграют те, кто уже его снимает. Они будут платить меньшую сумму за то же самое жилье. Ограничение платы соответственно уменьшит доход домовладельцев. Как следствие, они станут тратить меньше средств на ремонт принадлежащих им зданий и квартир. Дефицит предлагаемого жилья по сравнению со спросом создаст сложности для тех, кто ищет жилье: молодых семей, людей, желающих разъехаться, семей с большим числом детей, приезжих и т.д. Им придется тратить больше времени на поиск дома или квартиры или отказаться от своих намерений снять жилье. Дефицит на рынке частного жилья увеличит спрос на социальное жилье, выражающийся в размере очереди лиц, ждущих возможности получить жилье внаем у государства. Следствиями всего этого будет перенаселенность жилых помещений, а часть людей может остаться бездомной. Размеры очереди будут различаться для разных территорий. Все это порождает проблемы с точки зрения социальной справедливости распределения жилья. Дефицит жилья сократит также мобильность рабочей силы. Люди, ищущие работу, будут воздерживаться от переезда в другой населенный пункт из-за сложностей с получением жилья.

Превышение спроса над предложением частного и социального жилья порождает условия для развития теневого рынка сдачи жилья внаем. При фактическом объеме предложения, равном q₃, рыночная цена на жилье в частном секторе при отсутствии ее регулирования составила бы р₃. Частные домовладельцы будут согласны сдать жилье внаем новым нанимателям при условии, что они получат от нанимателей доплату в теневой форме, без документального оформления, либо будут устанавливать косвенные платежи, например, плату за ключи или невозвращаемый гарантийный залог и т.п. Размеры этих дополнительных платежей будут находиться в пределах величины, равной р₃ – p₁. Некоторые из постоянных нанимателей жилья займутся теневой сдачей части снимаемых ими помещений, взимая за них плату, превышающую р₁, и присваивая в качестве своего дохода величину такого превышения. Освобождая жилье, прежние наниматели будут требовать платы с желающих его снять в качестве компенсации за уступку им этого помещения.

В большинстве случаев, когда государство решает, что некоторые группы населения заслуживают поддержки, такая поддержка оказывается за счет государственных средств, т.е. за счет всех налогоплательщиков. В случае же, когда государство, желая обеспечить доступность жилья для населения с невысокими доходами, регулирует размеры платы за жилье, сдаваемое внаем частными домовладельцами, оно перекладывает на них экономическое бремя своей заботы о низкодоходных группах населения, либо порождает своими действиями теневой рынок, цены на котором оказываются выше, чем до начала регулирования.

В итоге, хотя политика ограничения размеров платы за жилье осуществляется в интересах нанимателей жилья и приносит им поначалу выигрыш, в последующем она приводит к негативным экономическим последствиям для многих нанимателей и к нарушениям принципов социальной справедливости. Наращивание размеров строительства социального жилья и размеров государственного сектора в жилищном хозяйстве способно ослаблять эти проблемы, но не разрешает их полностью.