Особенности отношений обмена в жилищном хозяйстве

Ограничения возможностей получения кредита на приобретение жилья. Рассмотрим ситуацию, когда гражданин или семья решают приобрести в собственность жилье для проживания. Цена дома для проживания одной семьи или цена квартиры в многоквартирном доме в среднем в несколько раз превышает среднегодовой доход работающего гражданина*. Покупка жилья является весьма затратной операцией, и лишь немногие люди способны купить себе жилье, оплатив сразу его полную стоимость за счет своих текущих доходов и сделанных сбережений. Большинство нуждается в получении долгосрочного кредита на приобретение жилья. Срок возврата кредита должен быть достаточно длительным, чтобы рассчитанные размеры ежемесячных выплат в счет погашения кредита были невелики в сравнении с месячным доходом заемщика и могли быть покрыты из этого дохода. Рыночная экономика порождает предложение таких кредитов обычно со стороны специализированных кредитных организаций, предоставляющих кредиты под залог приобретаемого или имеющегося недвижимого имущества (ипотечные кредиты). При этом срок возврата кредитов может исчисляться от нескольких лет до двух-трех десятков лет.

* В странах с развитой рыночной экономикой средняя стоимость жилища превосходит средний годовой доход домохозяйств в 4–5 раз. Strategies for Housing and Social Integration in Cities. Paris: OECD, 1996. P. 287).

Данные кредитные институты предоставляют деньги заемщикам на длительный срок. В то же время их кредитные ресурсы, как и у всех других кредитных организаций, формируются в значительной степени за счет краткосрочных (в сравнении со сроками предоставления ипотечных кредитов) вкладов. Такие условия деятельности ипотечных организаций порождают существенно более высокие требования к допустимому уровню риска при выдаче кредитов. Чтобы минимизировать риск невозврата кредитов и попадания в сложное финансовое положение, которое может повлечь потерю доверия со стороны вкладчиков, ипотечные кредитные организации устанавливают, явно или неявно, существенно более жесткие требования к условиям получения их кредитов. Эти условия касаются типа жилья, размеров кредитов и категорий самих получателей. Как правило, долгосрочные кредиты не предоставляются лицам, не способным внести определенную часть платы за приобретаемое жилье, а также лицам с нерегулярными доходами. Например, кредиты могут не предоставляться наемным работникам с повременной оплатой труда, размеры которой сильно колеблются во времени, и/или ее существенную часть составляет оплата за сверхурочную работу. Ипотечные организации нередко неохотно выдают кредиты под залог старых домов или домов в определенных кварталах из-за риска невозможности впоследствии продать эти дома, если они перейдут в собственность кредитора в качестве компенсации невозвращенного кредита. Таким образом, возможности получения кредита для приобретения жилья ограничиваются для одних категорий потенциальных покупателей жилья по сравнению с другими категориями в рамках одних и тех же доходных групп.

Недостаток информации. Лица, собирающиеся купить или снять внаем жилье, часто не обладают достаточной информацией об имеющихся вариантах, позволяющей принять рациональное решение. Знакомясь с предлагаемыми жилыми помещениями, потребитель может не получить полной информации об уровне сырости помещений, о том, как в них сохраняется тепло в холодное время года, об экологических свойствах примененных строительных материалов, об уровне изношенности внутренних инженерных коммуникаций и т.п. В отличие от еды, одежды, бытовой техники, выбор и покупка которых производится более или менее часто либо периодически, раз в несколько лет, выбор жилья и переезд осуществляются достаточно редко, для многих людей – лишь несколько раз на протяжении их жизни. При этом жилые помещения очень неоднородны по своим свойствам и ценам в расчете на потребительские характеристики (ценам за квадратный метр площади жилья). Вариация этих различий существенно больше, чем для обычных товаров. При покупке еды можно весьма результативно использовать опыт прежних покупок, для того чтобы в следующий раз сделать выбор товара с лучшим соотношением качества и цены. При выборе жилья прежний опыт может оказаться не столь полезным. Для получения достоверной информации о качестве предлагаемого жилья потребуется обратиться за профессиональной консультацией, изучить документы, касающиеся строительства и эксплуатации дома и т.п. Вследствие высокой степени неоднородности жилых помещений и цен на них поиск и ознакомление с различными предложениями потребует значительных затрат личного времени и сил, расходов на транспорт и т.д. Таким образом, принятие рациональных решений о приобретении или найме жилья связано с высокими трансакционными издержками.

Развитие риэлторской деятельности и в особенности конкуренция риэлторов способствуют более полному информированию потребителей об имеющихся предложениях жилья и качестве каждого из них. Соответственно и трансакционные издержки для потребителей могут быть снижены. Тем не менее они остаются достаточно высокими вследствие уже упоминавшейся большой неоднородности жилья. Сбор информации, даже если этим занимаются специализирующиеся на этом фирмы, требует значительных затрат. А потребитель, даже если он воспользовался услугами риэлтеров и получил от них дополнительную информацию, все равно должен для принятия рационального решения лично осмотреть все потенциально приемлемые для него варианты. Поскольку это связано с затратами, то он скорее всего примет решение о сужении круга рассматриваемых вариантов, причем такое решение в силу ограниченности информации не будет рациональным.

Если потребители не обладают достаточной информацией о качестве и ценах предлагаемых благ, то соотношение цен и потребительских качеств товаров на рынке не выравнивается и распределение ресурсов в этом секторе экономики оказывается стабильно менее эффективным, чем в случае принятия потребителями рациональных решений.

Монополизм. Для лиц, снявших жилье и проживших в нем в течение определенного времени, оно очень часто становится "своим домом". Люди привыкают к этому жилью, оно становится объектом их ценностного отношения. Помимо того они вкладывают в ремонт жилья свои средства, приспосабливают его под свои нужды, находят наиболее удобные для себя магазины, заводят друзей и знакомых в округе, а их дети привыкают к определенной школе. Иными словами, они делают инвестиции в физический капитал (само жилье) и в свой социальный капитал (накопленные социальные связи). Все это дает собственнику жилья элементы монопольной власти над нанимателями. Собственник при перезаключении договора найма может повысить плату за жилье сверх величины, за которую аналогичное по качеству жилье предлагается лицам, нанимающим его впервые.

Влияние внешних эффектов. Эксплуатация жилья может сопровождаться негативными и позитивными эффектами для лиц, проживающих по соседству. Если домовладелец не занимается наружным ремонтом дома, то со временем это здание начинает "портить окружающий вид" для людей, живущих рядом. Ветшающее жилье не только само падает в цене, но и снижает цену, которую покупатели или наниматели готовы платить за проживание в соседних зданиях. И наоборот, затраты домовладельца на наружный ремонт дома принесут экономический и эстетический эффект не только ему, но и соседям. Очевидно, что такие внешние эффекты не будут приниматься отдельным домовладельцем во внимание при принятии решений о том, стоит ли ему затратить средства на обновление фасада своего дома и сколько именно затратить*.

* При упоминании такого вида внешних эффектов сразу возникает вопрос об аналогичных эффектах в результате строительства новых зданий. Действительно, новое здание может как улучшить архитектурную среду для проживающих рядом людей, так и ухудшить условия жизни части соседей, если, например, возведенное высокое здание перекрыло им ранее открывавшийся прекрасный вид и вдобавок ухудшило условия естественной освещенности их квартир. Эти внешние эффекты следует отнести к результатам строительной деятельности. Наличие таких эффектов вызывает применение определенных форм государственного регулирования строительства (в частности, красные линии застройки, представляющие собой ограничения на расположение участков под застройку, и т.п.). Однако все это выходит за рамки экономики социальной сферы, поскольку ее подсистемой является жилищное хозяйство, но не строительство домов.

Если владельцы домов в микрорайоне сами в них проживают и составляют местную общину с развитыми сетями социальных связей между жителями, то у соседей имеются возможности оказать ощутимое социальное давление на домовладельца, запустившего свой дом, и побудить его привести здание в порядок. В средних и крупных городах, во многих микрорайонах домовладельцы не живут в домах, сдаваемых ими внаем, и возможности социального давления на них со стороны других домовладельцев в этом же микрорайоне минимальны. В таких условиях в старых кварталах может создаваться кумулятивный отрицательный внешний эффект, именуемый эффектом трущоб. Если дома в квартале эксплуатируются в течение длительного времени без ремонта, то это порождает отрицательный внешний эффект для любого домовладельца, вознамерившегося отремонтировать или модернизировать принадлежащее ему здание. Для того чтобы возместить вложенные в ремонт средства, он должен поднять плату за сдаваемое внаем жилье. Но при этом он рискует не найти нанимателей, согласных поселиться в этом микрорайоне и жить пусть и в удовлетворяющем их запросы доме, но в не устраивающем их окружении. Ветхость жилищного фонда микрорайона создает препятствия индивидуальным попыткам улучшить потребительские качества своей недвижимости. Для того чтобы возместить средства, требующиеся для ремонта зданий, нужно ремонтировать здания и благоустраивать территории во всем квартале. Однако уговорить всех домовладельцев на такой ремонт и организовать коллективные действий по модернизации всего микрорайона чрезвычайно сложно. Это потребует больших затрат времени, сил, средств со стороны инициаторов этих коллективных действий и обладает невысокой вероятностью успеха. Поэтому каждый домовладелец будет воздерживаться от затрат на ремонт принадлежащего ему здания и своим бездействием будет способствовать дальнейшему ухудшению облика всего квартала, который втягивается в процесс превращения в трущобы. Начавшись, такой процесс самоподдерживается, создавая со временем все более сильные экономические препятствия индивидуальным попыткам его приостановить. Ведение жилищного хозяйства на основе экономических отношений обмена между владельцами и нанимателями жилья оказывается неспособным предотвратить такое развитие событий.