Строительство жилья за счет государства и последующая передача его внаем являются широко распространенным средством решения задачи обеспечения граждан жильем, отвечающим требованиям к нормальным условиям проживания. Государство предоставляет жилье определенным категориям населения: малоимущим, государственным служащим, инвалидам и др. При этом размеры платы за наем государственного жилья устанавливаются ниже рыночных ставок и являются стабильными; регулярность их пересмотра, как правило, регламентируется. Жилье, принадлежащее государству, получило в странах с рыночной экономикой название социального жилья. В странах с развитой рыночной экономикой программы обеспечения населения социальным жильем реализовывались в течение десятилетий, особенно интенсивно в период после Второй мировой войны – в 1950-е–1970-е гг. Но доля социального жилья в структуре жилищного фонда в разных странах неодинакова. В западноевропейских странах она колеблется от нуля (Греция) до 36% (Нидерланды), составляя в среднем 13% (см. табл. 5.1).
Предоставление населению государственного жилья снимает для его получателей проблемы несовершенства информации и монополизма частных домовладельцев. Государственные программы строительства нового жилья и модернизации старого, осуществление государством эксплуатации жилищного фонда создают условия для учета внешних эффектов при принятии решений о размерах вложений в ремонт и сооружение зданий и для предупреждения появления отрицательных внешних эффектов вследствие отсутствия или ненадлежащего текущего ремонта домов.
Рассмотрим влияние предложения государственного жилья на спрос и предложение жилья внаем в частном секторе. В качестве иллюстрации воспользуемся рис. 5.1. На нем по оси абсцисс измеряется количество жилищ, являющихся объектом предложения для сдачи внаем и объектом спроса. Для простоты абстрагируемся от различий в площади и качестве жилья и за единицу примем жилье усредненного размера и качества. По оси ординат измеряется средняя плата за наем одного жилища. Линия D0 является кривой спроса на жилье в частном секторе в зависимости от платы за его наем. Линия SS характеризует объем предложения частного жилья для сдачи внаем в краткосрочной перспективе. Размеры предложения на рынке жилья в течение небольших периодов времени мало чувствительны к рыночным изменениям размеров платы за наем. Предложение характеризуется низкой эластичностью по цене. Это означает высокий угол наклона линии SS к оси абсцисс. Линия SL показывает объем предложения жилья в более длительной перспективе. Здесь предложение уже становится более зависимым от уровня платы за наем. Поэтому линия SL имеет меньший угол наклона к оси абсцисс. Равновесие на рынке частного жилья, сдаваемого внаем, между предложением жилья и спросом на него достигается в точке А при размере платы за наем, равной р0, и объеме предлагаемого жилья q0.
Допустим, что государство реализовало программу обеспечения жильем малоимущих, построив для этого qs новых жилищ. Предположим, что все лица, получившие это жилье, ранее снимали жилье в частном секторе. В этом случае спрос на жилье в частном секторе сократится. На рис. 5.1 кривая спроса займет положение D1. Сокращение спроса повлечет снижение цен на частное жилье. При этом объем предложения жилья внаем на частном рынке в краткосрочной перспективе мало сократится. Новое рыночное равновесие будет достигнуто в точке В при размере платы за наем, равной р1, и объеме предложения q1; при этом q0 – q1 меньше qs. В краткосрочной перспективе в выигрыше от реализации государственной жилищной программы оказываются и те, кто переехал в государственное жилье, и те, кто продолжает снимать жилье на частном рынке, так как размеры платы за наем снижаются.
Рис. 5.1. Влияние предложения государственного жилья на спрос и предложение жилья в частном секторе
В длительной перспективе произойдет более значительное сокращение объема предложения частного жилья внаем. Поскольку плата за наем сократилась, уменьшится прибыльность вложений средств в строительство нового жилья, капитальный ремонт и модернизацию старого с целью последующей сдачи его внаем. Это приведет к сокращению масштабов строительства и модернизации жилья за счет частных инвестиций и к выбытию с рынка части жилья, которое его владельцы посчитают более выгодным переоборудовать под нежилые помещения и сдавать их под офисы, склады, магазины. Уменьшение объема предложения жилья внаем изменит параметры рыночного равновесия. Оно теперь будет достигаться в точке С при количестве жилья, сдаваемого внаем, равном q2, и величине платы за наем р2. Наниматели на рынке частного жилья по прежнему остаются в выигрыше по сравнению с временем до реализации государственной программы, но размер их выигрыша, равный р0 – р2, окажется меньшим, чем сразу после реализации программы.
Итак, реализация государственных программ строительства жилья приносит выгоду и тем, кто получает это жилье, и другим нанимателям, потому что создает давление на цены на частном рынке жилья в сторону их понижения. Но по мере обеспечения населения жильем, отвечающим некоторым минимальным требованиям к уровню его качества, и по мере роста общего благосостояния населения у граждан появляется неудовлетворенность качеством предлагаемого им социального жилья. Бюрократические процедуры распределения жилищного фонда игнорируют индивидуальные запросы семей. Социальное жилье предоставляется по принципу "бери, что дают, или не получишь ничего". Возможности выбора для нанимателей минимальны. Повсеместно распространенной практикой работы соответствующих государственных агентств является предоставление лицам, имеющим право на получение социального жилья, двух – четырех вариантов на выбор. Информация о других имеющихся вариантах и получение возможности выбора из них требуют теневой оплаты.
