Какое место в системе гражданских договоров занимает признак экономического неравенства сторон? 14 страница

--------------------------------

<1> См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 183.

 

Обозначенную проблему, на наш взгляд, необходимо решать с учетом того, имеет ли объект незавершенного строительства признаки, которыми характеризуется недвижимость вообще; если да, то имеет ли он признаки, характерные для конкретного вида недвижимости. Если исследовать проблему в этой плоскости, то необходимо признать, что, во-первых, объект незавершенного строительства характеризуется значимостью и индивидуальной ценностью, позволяющими считать его недвижимостью в смысле ст. 130 ГК, и, во-вторых, он неразрывно связан с землей, т.е. характеризуется тем же квалифицирующим признаком, что и любое готовое здание (сооружение). Поскольку объекты незавершенного строительства обладают признаками, обусловившими регулирование недвижимости вообще и зданий (сооружений) в частности, их следует причислить к зданиям (сооружениям) с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключено применение к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения.

В то же время следует учитывать специфику объектов незавершенного строительства, отличающую их от готовых зданий, и применять нормы, предусмотренные для аренды зданий (сооружений), к аренде незавершенного строительства лишь постольку, поскольку это не противоречит специфике незавершенного строительства. Таким образом, в рамках такого вида недвижимости, как здание (сооружение), необходимо выделять две его разновидности: готовые здания и здания, не завершенные строительством.

Аналогичного системного анализа заслуживают жилые помещения. Во-первых, они являются недвижимостью, что прямо предусмотрено законом. Следовательно, к ним применимо общее законодательство о недвижимости. Во-вторых, жилые помещения характеризуются родовыми признаками здания (сооружения). Поэтому жилые помещения необходимо относить к указанному виду недвижимости с распространением на них правового регулирования, предусмотренного для зданий (сооружений). В-третьих, жилые помещения имеют специфику, выделяющую их среди других зданий (сооружений), которая выражается в том, что они предназначены для проживания граждан. Особое целевое назначение рассматриваемого вида недвижимости и, как следствие, обременение ее, как правило, правами третьих лиц служат основой для формирования специальной правовой базы. Специфика жилых помещений обусловливает то, что общие нормы о недвижимости и родовые нормы о зданиях (сооружениях) должны применяться к жилым помещениям лишь в части, не противоречащей специальному законодательству о них.

Из специального регулирования, предусмотренного для жилых помещений, необходимо отметить гл. 18 ГК, посвященную праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения; ст. 558 ГК, регламентирующую особенности продажи жилых помещений; гл. 35 ГК, регулирующую отношения найма жилого помещения, а также гл. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в которой говорится об особенностях ипотеки жилых домов и квартир.

Таким образом, по различным нормообразующим признакам здания (сооружения) можно разделить: 1) на самостоятельные (отдельно стоящие) здания и помещения внутри зданий; 2) готовые здания и объекты незавершенного строительства; 3) нежилые и жилые здания (помещения).

При характеристике конкретного объекта названные классификации могут сочетаться. Например, жилая квартира внутри здания по первой классификации относится к помещениям, расположенным внутри зданий (с применением законодательства, предусмотренного для этого вида недвижимости), а по третьей классификации - к жилым помещениям (с применением законодательства о жилых помещениях). Отдельно стоящий жилой дом по первой классификации относится к отдельным зданиям, а по второй - к жилым помещениям.

Практика заключения сделок с недвижимостью выявила необходимость особой регламентации такого объекта, как группа вещей, объединенных единым назначением и поэтому участвующих в обороте как единый объект. Согласно законопроекту, внесенному в 2012 г. в Государственную Думу РФ, предлагается предусмотреть в п. 2 ст. 130 ГК, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (в том числе линейных объектов: железных дорог, линий электропередачи, трубопроводов и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; такой объект признается неделимой вещью, поскольку его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК).

Самостоятельным видом недвижимости являются особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) <1>.

--------------------------------

<1> В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится законопроект о внесении изменений в ст. 130 ГК, согласно которым воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты прямо не признаются недвижимостью, однако к ним применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не следует из существа указанных объектов гражданских прав.

 

Родовая общность указанных объектов с недвижимостью и, соответственно, возможность применения унифицированных правовых норм обусловлена значительной ценностью "движимой недвижимости" и необходимостью государственного учета, обеспечивающего ее индивидуализацию <1>. Специфика этих объектов выражается в возможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Отмеченные особенности предопределили то, что к регламентации "движимой недвижимости" не применяются нормы, отражающие неразрывную связь недвижимости с землей. Такие нормы содержатся, в частности, в институтах залога и продажи недвижимости. Относительно же аренды важно учитывать, что передача во временное пользование объектов "движимой недвижимости" регламентируется, во-первых, унифицированными нормами, касающимися любой недвижимости (в частности, содержащимися в общих положениях об аренде - п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК), и, во-вторых, нормами § 3 гл. 34 ГК, посвященными регулированию аренды любых транспортных средств. Таким образом, применительно к аренде законодатель почти приравнял рассматриваемые объекты к прочим транспортным средствам, сведя до минимума учет их специфики как недвижимого имущества.

--------------------------------

<1> Актуальность этого положения в полной мере проявилась при рассмотрении конкретного судебного спора между российским ООО и украинской фирмой о применении последствий недействительности контракта купли-продажи самолета Ил-86. По этому делу возник вопрос о том, кто является собственником самолета. В связи с этим Президиум ВАС РФ указал, что, поскольку в силу ст. 131 ГК подлежащие государственной регистрации воздушные суда являются недвижимым имуществом, для разрешения спора по существу важно установление факта государственной регистрации воздушного судна. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 29 декабря 1998 г. N 3234/98.

 

Правильное понимание квалифицирующих признаков данного вида недвижимости, обусловивших создание специального законодательства, позволяет очертить круг объектов, к которым оно применимо. Так, в литературе и судебной практике возник вопрос: регламентируются ли нормами § 7 гл. 30 ГК отношения по продаже воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, не прошедших государственную регистрацию. В частности, была высказана следующая точка зрения: "Статья 130 ГК к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Однако продажа таких судов в процессе изготовления до их государственной регистрации осуществляется по договору поставки, а не по договору продажи недвижимости. В соответствии с договором поставки суда строятся (изготавливаются) для их заказчика (покупателя) и становятся недвижимостью уже после передачи ему" <1>.

--------------------------------

<1> Клейн Н.И. Указ. соч. С. 39.

 

Думается, данный вывод был бы правильным лишь при условии, что специфика правового регулирования недвижимости направлена на закрепление особенностей отношений по передаче уже зарегистрированного недвижимого имущества. В то же время, как было отмечено выше, специальные нормы, посвященные сделкам с недвижимостью (в том числе и с "движимой недвижимостью"), отражают специфику предмета договора, обусловленную прежде всего его повышенной значимостью. С этой точки зрения зарегистрированное воздушное судно и воздушное судно, не прошедшее государственной регистрации, представляют собой в равной степени значимые предметы купли-продажи. Следовательно, правовой режим продажи недвижимости подходит для регулирования отношений по продаже воздушного судна, не прошедшего государственной регистрации, в не меньшей степени, чем для отношений по продаже зарегистрированного воздушного судна. Иной подход осложняет применение к определенной группе обязательств тех норм, которые специально предназначены для их регулирования. Например, в ст. 555 ГК предусмотрено, что цена недвижимости является существенным условием договора и что при отсутствии соглашения о цене положения п. 3 ст. 424 ГК не применяются, а договор считается незаключенным. Условие о цене в равной степени существенно для договоров продажи незарегистрированного и зарегистрированного воздушных судов. Поэтому неприменение ст. 555 ГК к отношениям по продаже незарегистрированного воздушного судна было бы нелогичным. То же самое можно сказать о ст. 556 ГК, устанавливающей особенности передачи недвижимости, и о ряде других норм § 7 гл. 30 ГК.

Согласно ст. 132 ГК предприятие как имущественный комплекс считается недвижимостью <1>. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК).

--------------------------------

<1> В 2012 г. в Государственную Думу РФ был внесен законопроект, предусматривающий исключение из ГК нормы о признании предприятия недвижимостью с сохранением законодательного упоминания о нем как самостоятельном объекте сделок.

 

Давая общую характеристику предприятию как виду недвижимости, необходимо отметить следующее. Во-первых, поскольку предприятие отвечает родовым признакам недвижимости (особая ценность, обусловливающая необходимость индивидуализации и учета), к отношениям по поводу предприятия применяются общие нормы о недвижимости. Это предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 549 и в п. 2 ст. 650 ГК. Во-вторых, предприятие как вид недвижимости обладает спецификой, требующей нормативно-правового отражения, поэтому общие нормы о недвижимости могут применяться к предприятию лишь в части, не противоречащей специальным правилам о предприятии.

Специфика предприятия выражается в том, что оно является имущественным комплексом, в состав которого входят не только имущество, но и обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Предприятие - объект особого рода, не являющийся даже сложной вещью <1>. Отмеченная специфика предопределила особенности регламентации договоров по поводу рассматриваемого вида объекта. Так, регулированию продажи предприятия посвящен отдельный параграф (8) гл. 30 ГК. Нормы, регламентирующие аренду предприятия, также собраны в самостоятельном параграфе (5) гл. 34 ГК. Особые положения, посвященные предприятию, содержатся в Федеральных законах "О несостоятельности (банкротстве)" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

--------------------------------

<1> См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 280, 281.

 

В.С. Ем обоснованно отмечает необходимость более последовательного отражения в законе особенностей предприятия как бизнеса, живого предпринимательского дела; в современных экономических условиях предприятие не просто представляет собой обособленное имущество, оно еще включает возможности, заключающиеся в клиентуре, репутации, коммерческих и технологических секретах, рынках сбыта, целесообразной организации, рекламе и т.п. <1>.

--------------------------------

<1> См.: Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 6. С. 10.

 

2.5. Какое место в системе гражданских договоров занимает признак недвижимости и как он соотносится с основным классификационным фактором направленности обязательства?

Признак недвижимости имеет самостоятельное нормообразующее значение. В ряде случаев он служит основой для унификации правил, применимых к разнообразным обязательствам по поводу недвижимости, в том числе с различной направленностью. Прежде всего это нормы ст. 131 ГК, предусматривающей, что право собственности, право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это правило действует в отношении залога (п. 3 ст. 339 ГК), купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК) и доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК).

В п. 1 ст. 164 ГК сказано, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательность государственной регистрации установлена для сделок различной направленности.

До внесения изменений в ГК (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ) указанная норма эффективно работала, в частности в отношении ипотеки, продажи и аренды предприятия (п. 3 ст. 560 и п. 2 ст. 658 ГК); продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК); договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений, заключенной на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). Однако с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация договоров продажи и аренды предприятия, продажи жилых помещений, договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, договора дарения недвижимого имущества. В настоящее время государственная регистрация сохранена, в частности для договоров водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ), участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), а также договора аренды недвижимости (аренда регистрируется как обременение арендованного имущества).

Унифицированные правила, применимые к договорам различной направленности, предусмотрены в отношении формы договора: сделка должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; при этом несоблюдение изложенного требования влечет недействительность договора. Приведенные положения в соответствии с ГК предусмотрены для продажи недвижимости (ст. 550) и предприятия (ст. 560), аренды зданий (сооружений) и предприятия (ст. ст. 651 и 658), доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из нормативных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Буквальное толкование этой нормы означает, что если для продажи недвижимости или аренды здания предписано заключение договора путем составления одного документа, подписываемого сторонами, то и его изменение или расторжение может совершаться только в этой форме. Однако такое толкование неоднозначно воспринимается судебной практикой.

Между ЗАО (арендодателем) и ОАО (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения. В процессе исполнения договора ЗАО направило арендатору письмо с предложением об увеличении размера арендной платы. После получения письма арендатор несколько раз перечислял арендную плату по новым ставкам, а в дальнейшем оплату прекратил. Арендодатель предъявил иск о взыскании задолженности по арендной плате, исчисленной по новым ставкам. Суд первой инстанции в иске отказал, указав следующее. Согласно ст. 651 ГК договор аренды здания должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор; поскольку стороны не оформили изменение ставок арендной платы единым документом, эти изменения нельзя признать согласованными.

Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил иск по следующим основаниям. В п. 3 ст. 438 ГК сказано, что совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом. Указанное правило считается общим для всех договоров. Специфика здания (сооружения) как предмета договора не предопределяет особенностей формы соглашения об изменении ставок арендной платы. А поскольку квалифицирующий признак аренды здания не требует отступления от общего правила, должна применяться общая норма (ст. 438 ГК).

Сходная позиция изложена в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14.

Учитывая значимость и индивидуальность объектов недвижимости, закон исходит из того, что стороны должны согласовать в договоре размер встречного предоставления за получение недвижимости в собственность или в пользование (ст. ст. 555 и 654 ГК). Унифицированные правила в силу ГК касаются также порядка передачи недвижимости: для договоров продажи недвижимости (ст. 556) и предприятия (ст. 563), а также аренды зданий (сооружений) и предприятия (ст. ст. 655 и 659) предусмотрено, что передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами.

Унифицированное значение имеют также нормы, отражающие специфику отдельных видов недвижимости. Так, поскольку специфика зданий и сооружений выражается в их неразрывной связи с землей, закон регламентировал судьбу земельных участков при совершении сделок по поводу зданий (сооружений). Статья 552 ГК, посвященная правам на земельный участок при продаже находящегося на нем здания, и ст. 652 ГК, касающаяся прав на земельный участок при аренде здания (сооружения), содержат практически одинаковое регулирование. Различия заключаются лишь в том, что при аренде здания (сооружения) к арендатору, естественно, не может перейти право собственности на земельный участок, имеющееся у арендодателя. Неразрывная связь здания (сооружения) с землей обусловила также общее правило о том, что цена в договоре продажи здания (сооружения) и размер арендной платы в договоре аренды здания (сооружения) включают плату за земельный участок (п. 2 ст. 555 и п. 2 ст. 654 ГК).

Специфика предприятия послужила основой для выработки значительного количества унифицированных положений, применимых к договорам продажи и аренды предприятий (ст. ст. 562 и 657, 563 и 659, 566 и 663 ГК).

Таким образом, в законе последовательно отражено самостоятельное значение признака недвижимости. Однако вопрос об унификации правовых норм, обусловленных этим предметным признаком, требует дополнительного исследования.

Например, унифицированные правила, устанавливающие обязательность заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, установлены для продажи "движимой недвижимости" (ст. 550 ГК) и не предусмотрены для ее аренды. Если специфика направленности обязательства на передачу имущества во временное пользование исключает необходимость обеспечения устойчивости сделок по поводу воздушных, морских судов и т.д., существующую для договоров, направленных на передачу такого же имущества в собственность, то данная законодательная конструкция оправдана. Однако, представляется, подобного влияния в рассмотренном случае фактор направленности не оказывает. Аналогичный вопрос возникает по поводу найма жилого помещения.

Учитывая значимость и индивидуальность объектов недвижимости, законодатель исходит из того, что стороны должны согласовать в договоре размер встречного предоставления за получение недвижимости в собственность или в пользование. Однако соответствующее условие предусмотрено лишь для договоров продажи недвижимости, аренды зданий (сооружений) и предприятий. Трудно объяснить, почему законодатель не считает существенным условие о цене в договорах аренды "движимой недвижимости", найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом.

Правила, регламентирующие судьбу земельных участков при совершении сделок по поводу зданий (сооружений), установлены лишь для продажи и аренды зданий (сооружений) и не предусмотрены в отношении найма жилого помещения и доверительного управления зданиями (сооружениями).

Гражданский кодекс РФ содержит большое количество унифицированных положений для договоров продажи и аренды предприятий. Однако закон не распространяет эти нормы на доверительное управление предприятием. При этом следует учитывать, что специальное регулирование, отражающее особенности предприятия в рамках доверительного управления имуществом, также отсутствует.

Наконец, обращает на себя внимание то, что унифицированные нормы, обусловленные спецификой недвижимости, в той или иной степени касаются лишь некоторых типов договоров: залога, купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, найма жилого помещения и доверительного управления имуществом. В отношении ряда других договоров, непосредственным и опосредованным предметом которых может быть недвижимое имущество (безвозмездного пользования, хранения, поручения, комиссии, агентирования, простого товарищества), специальное законодательство не создано. Представляется, что необходим глубокий анализ указанных договорных институтов в целях определения того, требуется ли применение к ним специального регулирования, отражающего предметные особенности недвижимости. Если такое законодательство необходимо, то следует установить: достаточно ли распространения на них унифицированных норм, которые уже существуют для других договорных типов; если недостаточно, то необходимо ли создание специального законодательства, адаптированного к особенностям той или иной направленности.

Несмотря на определенную самостоятельность признака недвижимости, в целом он играет второстепенную роль по сравнению с фактором направленности обязательства.

Во-первых, суть содержания договора (основные права и обязанности сторон) предопределяется его направленностью. Какими бы общими ни были предметные характеристики договоров, но если они имеют различную направленность, их содержание будет принципиально разным. К примеру, основные права и обязанности сторон по договору продажи здания отличаются от прав и обязанностей сторон по договору аренды здания. В первом договоре они направлены на передачу имущества в собственность, а во втором - на его передачу во временное пользование. Предметная специфика может лишь уточнять права и обязанности, обусловленные направленностью. В качестве примера такого уточнения можно привести п. 2 ст. 610 ГК (если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором) или п. 2 ст. 617 ГК (в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное). Институты продажи и аренды предприятия, несмотря на наличие некоторых сходных норм, отражающих общий предметный признак, содержат и принципиально различные правила, обусловленные разной направленностью.

Во-вторых, направленность может оказывать значительное влияние на то, в какой степени предметный признак требует установления специфического регулирования. Рассмотрим, к примеру, жилое помещение. Специальный режим продажи жилых помещений, отражающий особенности этого вида недвижимости, ограничивается одной статьей (ст. 558 ГК), которая устанавливает специальные правила, касающиеся такого существенного условия договора, как перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, и обязательности государственной регистрации договора. Для арендных отношений, складывающихся по поводу жилого помещения, потребовалось создание гораздо более развернутого специального регулирования и выделение в результате самостоятельного вида договора - найма жилого помещения, нормы которого значительно отличаются как от общих положений об аренде, так и от родовых правил аренды зданий (сооружений).

В-третьих, направленность обязательства влияет на нормы, отражающие предметную специфику недвижимости. Во многих аспектах она уточняет эти нормы, адаптируя их к определенной направленности. Поэтому, к примеру, некоторые правила аренды зданий (сооружений), обусловленные особенностями этого вида недвижимости, существенно отличаются от норм, регулирующих куплю-продажу зданий или доверительное управление ими. Так, специфика недвижимости обусловила то, что условие о размере встречного предоставления считается существенным условием договора: для продажи недвижимости существенным условием является цена, а для аренды - размер арендной платы. Поскольку специфика зданий и сооружений выражается в их неразрывной связи с землей, закон регламентирует судьбу земельных участков при совершении сделок со зданиями. Институты продажи и аренды здания (сооружения) содержат в этом аспекте сходное регулирование, однако для аренды, в отличие от продажи, не предусмотрена возможность перехода к арендатору права собственности на земельный участок.

В-четвертых, направленность влияет на унификацию и дифференциацию положений, касающихся видов недвижимости. В результате для договоров одной направленности может быть предусмотрено общее регулирование для всех видов недвижимости, а для обязательств иной направленности регламентация может быть дифференцирована по видам недвижимости. К примеру, правовой режим договора продажи недвижимости распространяется на любые виды недвижимости, в том числе и на транспортные средства, признаваемые недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В то же время регламентация аренды зданий и сооружений существенно отличается от регулирования аренды транспортных средств, в том числе и тех, которые являются недвижимостью (§ 3 и 4 гл. 34 ГК).

2.6. Как соотносится предметный признак недвижимости с иными вторичными факторами? Иными словами, как сочетаются нормы, обусловленные признаком недвижимости, с положениями, отражающими специфику иных вторичных факторов?

Закон учитывает различные системные факторы, каждый из которых служит основой для формирования правовых норм. Вторичные признаки могут сочетаться в одном правоотношении. Существуют лишь два исключения. Во-первых, не сочетаются признаки, выделенные в рамках одной классификации (например, недвижимость, сельскохозяйственная продукция, энергия и другие предметные признаки). Во-вторых, в некоторых случаях системный признак предопределяет специфику правовых элементов, которые сами в других договорах могут быть системными факторами. Поэтому при анализе того, как сочетаются между собой договоры, основанные на вторичных признаках, необходимо не только учитывать сочетаемость признаков, лежащих в основе их выделения, но и сопоставлять правовые элементы, которые могут иметь значение нормообразующих факторов. Например, институт розничной купли-продажи выделен по субъектному признаку, однако фигура розничного продавца предопределила, что предметом розничной купли-продажи может быть лишь такое имущество, которое реализуется в розницу. Недвижимость не может реализовываться в розницу, поэтому институты розничной купли-продажи и продажи недвижимости не могут сочетаться.

Закон должен предусматривать механизм, позволяющий применять нормы, обусловленные определенным системным признаком, к любым правоотношениям, в которых этот признак присутствует. В этом аспекте имеются возможности для совершенствования закона, касающегося недвижимости. Например, в ГК не отражена специфика таких отношений аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал <1>.