Какое место в системе гражданских договоров занимает признак экономического неравенства сторон? 13 страница

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см., в частности, § 1 гл. 7 настоящей монографии.

 

§ 2. Недвижимость

 

2.1. Действующее гражданское законодательство уделяет значительное внимание регламентации обязательств, возникающих по поводу недвижимости. Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, в частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс <1>.

--------------------------------

<1> Согласно законопроекту, внесенному в 2012 г. в Государственную Думу РФ, предлагается исключить предприятие из числа объектов недвижимости.

 

Все виды недвижимости можно условно разделить на несколько групп: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) искусственно созданные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения); 3) особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты); 4) предприятие как имущественный комплекс.

Недвижимые объекты каждой из перечисленных групп имеют особенности, обусловливающие специфику регулирования. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы. Поскольку к недвижимости относятся различные по свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием "недвижимость" и выработать для них единое регулирование. Анализ законодательства показывает, что такими признаками являются особая ценность и неповторимость этих объектов, требующие их индивидуализации и учета. "Участникам гражданского оборота... необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта... Это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества" <1>.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 230 - 231.

 

2.2. Какие унифицированные нормы предусмотрены для всех видов недвижимости? Прежде всего это нормы ст. 131 ГК, согласно которой право собственности, право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Унифицированный характер изложенного правила выражается в его применении к любым договорам, заключаемым по поводу недвижимости, независимо от того, предусмотрено ли соответствующее правило в конкретном договорном институте. Это важно учитывать, поскольку не во всех договорных институтах изложенное правило продублировано. Так, в ст. 409 ГК, посвященной отступному, не говорится о регистрации прав на недвижимость, являющуюся предметом отступного. Однако несмотря на это, права на недвижимость, передаваемую по отступному, должны регистрироваться в порядке, установленном ст. 131 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке <1>. Однако сам по себе факт регистрации движимого имущества как недвижимости в Едином государственном реестре не считается безусловным доказательством статуса недвижимости и не препятствует его опровержению в судебном порядке <2>.

--------------------------------

<1> Практика применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подробно проанализирована в Постановлении Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г.

<2> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. N 3809/12.

 

Учитывая необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца недвижимости при сохранении права собственности на него за продавцом <1>. Это означает, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться купленной недвижимостью, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом <2>.

--------------------------------

<1> См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 254.

<2> См.: п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (ранее аналогичное толкование содержалось в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

 

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между предпринимателем и ООО. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи предпринимателю, который, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродал строение ООО. Арбитражный суд отказал АО в иске.

Отмечая обоснованность постановления кассационной инстанции, отменившей решение суда первой инстанции и удовлетворившей исковые требования, ВАС РФ указал, что в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи. Поскольку право собственности на строение у предпринимателя не возникло, он не вправе был отчуждать это имущество другому лицу. ООО, покупая у предпринимателя здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".

 

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель считается законным владельцем имущества. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение <1>. Указанные разъяснения неоднократно подтверждались Президиумом ВАС РФ при рассмотрении конкретных дел <2>.

--------------------------------

<1> См.: п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (ранее аналогичное толкование содержалось в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).

<2> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 1999 г. по делу N 4749/98.

 

В связи с рассмотрением вопросов о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость заслуживает внимания проблема, заключающаяся в том, возможно ли расторжение договора продажи недвижимости после того, как переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном порядке. На наш взгляд, ее правильное разрешение возможно лишь на основе правильного понимания соотношения общих норм договорного права со специальным законодательством, отражающим предметные особенности недвижимости.

В п. 15 утратившего силу Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 было сказано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не оплатил имущество, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК. Когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не считается препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

В.В. Витрянский, анализируя отмеченную проблему, писал, что указанное разъяснение не следует понимать в том смысле, что если законом или договором не предусмотрена возможность расторгнуть договор с возвращением сторонами полученного по договору, регистрация права собственности на недвижимое имущество за покупателем лишает стороны возможности требовать расторжения договора. Продажа недвижимости не содержит специфики, препятствующей применению общего положения о праве на расторжение договора, предусмотренного ст. 450 ГК. Поэтому расторгнуть договор можно. Другое дело, продолжает В.В. Витрянский, что регистрация права собственности за покупателем лишает продавца в случае расторжения договора права потребовать возврата недвижимости, поскольку действует общее правило п. 4 ст. 453 ГК о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до расторжения договора <1>.

--------------------------------

<1> См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 258, 259.

 

На наш взгляд, правило п. 4 ст. 453 ГК о недопустимости возврата исполненного до расторжения договора распространяется лишь на то исполнение, которое получило встречное договорное предоставление. Поэтому приведенная норма не может служить основанием для отказа в возврате неоплаченного имущества, переданного по договору купли-продажи. Думается, что вопрос о возврате имущества при расторжении договора купли-продажи должен решаться с учетом общих положений о расторжении договора, которые предоставляют право стороне, исполнившей свою обязанность и не получившей встречного предоставления, потребовать возврата переданного ею имущества. Применению этого правила не препятствуют переход права собственности на предмет договора к покупателю и специфика недвижимости. Поэтому продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата неоплаченной недвижимости, даже если покупатель зарегистрировал за собой право собственности на нее <1>.

--------------------------------

<1> В дальнейшем эта позиция была подтверждена п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г.

 

Государственную регистрацию вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения следует отличать от государственной регистрации сделок по поводу недвижимого имущества. В п. 1 ст. 164 ГК предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом требуется лишь в случаях, предусмотренных ГК и Законом о регистрации. Закон установил обязательность регистрации сделок только в отношении отдельных видов договоров и конкретных видов недвижимости. Необходимость в государственной регистрации сделки возникает, когда в силу особенностей вида договора или его предмета государственной регистрации перехода права недостаточно для надлежащего обеспечения законных интересов участников оборота. До внесения изменений в ГК (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ) указанная норма эффективно работала, в частности, в отношении ипотеки, продажи и аренды предприятия (п. 3 ст. 560 и п. 2 ст. 658); продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558); договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651). Правило о государственной регистрации сделок позволяет предотвращать фальсификацию даты заключения договоров, для которых момент заключения сделки имел первостепенное юридическое значение. Однако с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация договоров продажи предприятия и жилых помещений, договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, а также договора дарения недвижимого имущества. Следует отметить, что государственная регистрация сохранена, в частности, для договоров водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса), участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), аренды зданий (сооружений) и предприятий.

2.3. Унифицированное регулирование содержится не только в части первой ГК, но и в отдельных договорных институтах. Нормы § 7 гл. 30 ГК регламентируют особенности продажи недвижимости и распространяются на все ее виды. Это, в частности, ст. 550 (форма договора), ст. 551 (государственная регистрация перехода права собственности), ст. 554 (конкретизация предмета договора), ст. 556 (особый порядок передачи недвижимости), ст. 557 (специфика мер защиты). Статья 586 ГК, посвященная ренте и пожизненному содержанию с иждивением, предусматривает порядок и условия обременения любого недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

Общие положения об аренде также содержат унифицированные нормы, применимые к любой недвижимости. Так, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, если другой срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК). Согласно п. 2 ст. 617 ГК в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

В п. п. 2 и 3 ст. 1017 ГК говорится о форме договора доверительного управления недвижимым имуществом.

2.4. Каждый вид недвижимости характеризуется особенностями, обусловливающими специфическое регулирование.

Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты являются природной недвижимостью. Они имеют особую ценность, которая предопределяет общественный интерес, выражающийся в необходимости сохранения их целевого назначения и установлении специального режима использования. Поэтому для регламентации отношений по поводу перечисленных объектов недвижимости характерно сочетание публично-правового и частноправового регулирования. "Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы" <1>. Другая особенность земли, влияющая на правовое регулирование, заключается в том, что на земле в силу ее естественных свойств могут располагаться неразрывно связанные с ней объекты.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 231.

 

Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости выражается в неразрывной связи с землей, в силу чего их перемещение без ущерба назначению невозможно. По мнению С.Г. Певницкого и Е.А. Чефрановой, критерий для отнесения к недвижимости можно усмотреть в особой (прочной) фактической и правовой связях вещи с землей, на которой она расположена; фактическая связь представляет собой укрепленность вещи на земле, а правовая - означает единство судьбы и по общему правилу предполагает юридическую нераздельность земельного участка и строения на нем <1>. Кроме того, особенности этих видов недвижимости заключаются в ее очевидной наличности, "видимости", дающей уверенность кредиторам <2>.

--------------------------------

<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 72.

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).

 

<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 225.

 

Важно иметь в виду, что недвижимостью может признаваться лишь такое здание (сооружение), которое является самостоятельным объектом недвижимости, отличным от самого земельного участка, на котором оно расположено <1>. В одном из дел Президиум ВАС РФ поставил под сомнение обоснованность вывода о признании объектом незавершенного строительства земляной насыпи на песчаной подушке <2>. По другому делу Президиум признал самостоятельным объектом недвижимости производственную площадку для грузовых автомобилей, имеющую песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров <3>.

--------------------------------

<1> По этому вопросу см., в частности: Гонгало Б.М., Петров Е.Ю. Бетонированные площадки, асфальтовые замощения и иные подобные "объекты недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 6. С. 74 - 79.

<2> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09.

<3> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. N 9626/08.

 

Правовое регулирование зданий и сооружений отражает указанную специфику. В п. 3 ст. 340 ГК сказано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка <1>. Согласно законопроекту, внесенному в 2012 г. в Государственную Думу РФ, предлагается дополнить ГК ст. 303.5, в которой предусмотреть, что, если в момент заключения договора ипотеки здания залогодатель является собственником земельного участка, на котором находится это здание, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой этого земельного участка. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной. Если ипотека здания возникла на основании закона, она распространяется также на принадлежащий залогодателю на праве собственности земельный участок, на котором здание находится. Здание, сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка (согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания не требуется). Если ипотека установлена на здание, находящееся на земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности, то при обращении залогодержателем взыскания на такое здание или сооружение и его реализации к приобретателю переходят права владения и пользования земельным участком, которые в отношении этого участка имел залогодатель, на тех же условиях.

--------------------------------

<1> Отменяя судебные акты по конкретному делу, Президиум ВАС РФ указал, что в соответствии с договором о залоге, нотариально удостоверенным и зарегистрированным на государственном предприятии технической инвентаризации, в залог передавалось недвижимое имущество, расположенное на земельном участке. В договоре установлено, что залогодатель является собственником недвижимого имущества и земельного участка. Однако в названном документе не отражены сведения в отношении земельного участка, на котором расположены здание и сооружения, передаваемые в залог. Между тем согласно п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 ноября 1998 г. N 3450/98.

 

Статья 552 ГК регламентирует права на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения. В п. 2 ст. 555 ГК предусмотрен порядок определения цены на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения. В п. 3 той же статьи говорится о специфике определения цены на здание исходя из его размера.

Особенностям аренды зданий и сооружений посвящен § 4 гл. 34 ГК. Статьи 652 и 653 ГК касаются пользования земельным участком при сдаче здания в аренду. В ст. 654 ГК предусмотрено, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания. Кроме того, указано, что арендная плата за здание включает плату за пользование земельным участком, на котором находится здание. В ст. 655 ГК говорится о порядке передачи здания или сооружения в аренду. Аренда здания подлежит государственной регистрации как обременение недвижимого имущества согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При рассмотрении судебного спора возник вопрос о том, должен ли регистрироваться договор аренды здания, если он заключается на срок три месяца и в результате неоднократной пролонгации на трехмесячный срок общий срок договора превышает один год. Отказывая в иске о признании договора незаключенным по мотиву отсутствия государственной регистрации, суд обоснованно исходил из следующего. Требование государственной регистрации договора аренды здания обусловлено тем, что любые третьи лица должны иметь объективную информацию о правовом положении конкретного здания. При этом законодатель счел, что арендное обременение здания может иметь существенное значение для третьих лиц лишь в том случае, когда договорный срок аренды составляет не менее одного года. Если регистрация аренды отсутствует, значит третье лицо должно исходить из того, что на момент получения информации здание если и находится в аренде, то на срок менее одного года. Поэтому неоднократное перезаключение договора аренды на менее короткий срок (независимо от того, какой срок получается в совокупности) не требует государственной регистрации <1>.

--------------------------------

<1> См.: дело Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N Ф08-2170/99.

 

Правильное понимание специфики зданий и сооружений позволяет разобраться со многими спорными вопросами. Один из них касается отдельных нежилых помещений, расположенных внутри зданий. В юридической литературе была высказана точка зрения, согласно которой "зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений" <1>. Иными словами, согласно этой точке зрения нежилые помещения признаются недвижимостью, однако не считаются зданием (сооружением).

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 182 - 183.

 

Если анализировать эту проблему с точки зрения системного значения признака предмета договора, то можно прийти к следующему выводу. Нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание как разновидность недвижимости: ценностью и индивидуальной значимостью (признаки, общие для любого вида недвижимости), а также неразрывной связью с землей. Поскольку нежилое помещение характеризуется теми признаками, которые обусловили правовую базу, отражающую специфику зданий (сооружений), вряд ли правильно выводить аренду нежилых помещений из круга отношений, регулируемых институтом аренды зданий (сооружений). Г.С. Шапкина справедливо отмечала: "Формально нормы § 4 гл. 34 не адресованы к нежилым помещениям и как составным частям здания в целом. Тогда они подпадают под действие норм § 1 этой главы, регулирующих общие положения аренды. Однако такое решение в законе выводит отношения с этими объектами, обладающие такими же существенными чертами, что и отношения, где объектом является здание в целом, из-под специфического регулирования. Нежилые помещения в составе нежилого здания или жилого дома - объекты той же классификации и поэтому подлежат передаче в арендное пользование на тех же условиях" <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 228 - 229 (автор главы - Г.С. Шапкина).

 

Изложенная позиция отражена в информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений": "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса... В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса...". Согласно законопроекту, внесенному в Государственную Думу РФ, предлагается внести в ст. 130 ГК изменения, согласно которым жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, относятся к недвижимым вещам.

Другое дело, что здания (сооружения) в некоторых аспектах отличаются от отдельных помещений, причем эти отличия имеют правовое значение. Например, они касаются прав на земельный участок.

Не вызывает сомнений, что регламентация прав на земельный участок при аренде здания как единого комплекса имеет свою специфику. Однако это является лишь основанием для того, чтобы в рамках такого вида недвижимости, как здание (сооружение), выделять две ее разновидности: самостоятельное (отдельно стоящее) здание и нежилое помещение внутри здания.

Другая проблема касается не завершенных строительством зданий. Ранее в науке и судебной практике весьма остро стоял вопрос о том, можно ли здания, не завершенные строительством, считать недвижимостью; если да, то к какому ее виду они относятся. Одни авторы считали, что до государственной регистрации не завершенный строительством объект не может считаться недвижимостью <1>. Другие признавали незавершенное строительство недвижимостью <2>. В 2004 г. в ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства прямо причислены к недвижимости. Согласно п. 30 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.

--------------------------------

<1> См., например: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1994. Т. 1. С. 304.

<2> См., например: Брагинский М.И. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд. М., 1999. С. 236; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 240.

 

Что касается вопроса о том, к какому виду недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, то здесь также нет единства мнений. В.В. Витрянский, в частности, писал, что объекты незавершенного строительства нельзя относить к зданиям (сооружениям), поскольку к последним принадлежат лишь такие объекты недвижимости, возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Поэтому, по его мнению, следует разграничивать два вида недвижимости: здания (сооружения) и не завершенные строительством объекты. Следствием такого разграничения является то, что к правоотношениям по поводу объектов незавершенного строительства не должны применяться специальные правила, касающиеся зданий (сооружений) <1>.