Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом

Не применялся

Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом

Не применялся

Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

Таблица 4. Описание объектов-аналогов

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование	Для сельскохозяйственного использования	Для сельскохозяйственного использования	Для сельскохозяйственного использования	Для сельскохозяйственного использования
Вид права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Площадь участка, кв.м.		33 000 000	10 395 000	31 750 000
Дата предложения	01.01.2011 г.	27.04.2010	28.05.2010	28.05.2010
Местоположение участка	Пензенская область, Мокшанский район,598+700м слева от автодороги Москва-Самара.	Пензенская область	Пензенская область, Пачелмский район.	Пензенская область, Наровчатский район.
Район	Мокшанский	Пензенский	Пачелмский	Наровчатский
Удаленность от автомагистралей	Незначительная	Незначительная	Незначительная	Незначительная
Подъездные пути	Мягкое покрытие	Мягкое покрытие	Мягкое покрытие	Мягкое покрытие
Наличие коммуникаций	Не подведены	Не подведены	Не подведены	Не подведены
Цена продажи всего участка, руб.	определяется	19 800 000	9 875 250	30 162 500
Цена продажи единицы площади, руб./ кв.м.	определяется	0,6	0,95	1,052
Источник информации	Заказчик оценки	http://www.chem-service.info/ppodazha-zemel-selxoznaznacheniya.htm	http://penza.sopta.ru/advert/prodaetsya_zemlya_v_penzenskoj_oblasti_177632	http://penza.sopta.ru/advert/prodaetsya_zemlya_v_penzenskoj_oblasti_177632
Контактная информация	Заказчик оценки	E-mail: zemtorg0(@)gmail.com Tel/fax: (916) 994-36-61	отсутствует	отсутствует
Описание объекта	Ровный, коммуникации на участке отсутствуют.	Продажа земли сельскохозяйственного назначения 3300 га, Участки от 700 га до 3300 га по 6000 рублей за га (60 руб/сотка) Участки расположены компактно: два из них смежные - один на расстоянии 20 км на реке Сура.Пензенская область.	Пензенская область, Пачелмский район 1039,5 Га в собственности, с/х назначения. Цена 1 га 9 500 рублей.	Пензенская область, Наровчатский район 3175 Га в собственности, с/х назначения. Цена 1 га 9500 рублей.

Корректировка на обстоятельства совершения сделки. Так как объекты аналоги предлагаются к продаже путем публичной оферты, принимаем, что никакой покупатель не имеет прав преимущественной или льготной покупки объекта, а продавец не связан обязательствами по продаже (например: опционом), принимаем, что использованные предложения подразумевают свободную продажу, т.е. на рыночных условиях. Таким образом, величина корректировки по данному фактору принимается равной 1,00.

Корректировка на передаваемые имущественные права (вид права).

Поскольку в данном расчете определяется рыночная стоимость права собственности объекта оценки, корректировка для всех аналогов составит 1,00

Поправка на условия рынка (время сделки). В качестве объектов аналогов были использованы данные по объектам оферта, которых началась не более полугода до даты оценки. Анализ рынка показывает, что в рассматриваемом маркетинговом периоде резкие изменения тенденций ценообразования отсутствуют, темпы падения (роста) цен умеренные. Поэтому принимаем значение поправки в расчетах равное 1,00.

Поправка на разрешенное использование. Так как в качестве объектов аналогов были выбраны земельные участки с разрешенным использованием соответствующем разрешенному использованию земельного участка права, на которые оцениваются, либо объективно близкое к нему, размер корректировки по данному фактору составит 1,00.