Анализ рынка обьекта оценки, а так же анализ других внешних факторов,не относящихся непосредственно к обьекту,но влияющих на его стоимость

Приобретение земли рассматривается покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земельные участки покупались с различной целью: девелоперы и инвесторы приобретали их с целью получения дохода от денежного потока будущего объекта, спекулянты – с целью дальнейшей перепродажи, что оказало влияние на увеличение рыночной стоимости земли в последние годы.

В 2010 г земля в значительной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность. Это объясняется рядом факторов.

Земля, как и любой другой объект инвестирования, обладает такими свойствами, как ликвидность, реализуемость, доходность и подверженность рискам. На сегодня земля является низколиквидным активом, т.к. в сложившихся условиях рынка недвижимости любой земельный участок не может быть продан в короткое время.

Также одной из причин низкой ликвидности земельных участков в условиях кризиса на рынке недвижимости является тот факт, что зачастую они приобретались без анализа наилучшего использования и наличия коммуникаций. Многие участки были приобретены со спекулятивными целями, без детальной проверки физических ограничений, и как результат, такая земля является непригодной для девелопмента.

Не облегчают процесс продажи земли и риски, как политические, так и экономические, с которыми может столкнуться любой инвестор. В результате страдает реализуемость, как одна из характеристик инвестиции, поскольку в нынешних условиях крайне тяжело преобразовать земельный участок как актив в наличные средства.

Рыночную стоимость земельного участка также достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков. Если участок находится в краткосрочной аренде, а не в собственности, тяжело оценить, будет ли реализован на нем проект в течение длительности действия договора аренды. Определить рыночную стоимость земельного участка методом дисконтирования будущих потоков от реализованного объекта сегодня также сложно, поскольку в нынешних условиях при прогнозировании арендных ставок можно сделать неоднозначные выводы.

Также на формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного района стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость)).

Земельный фонд в административных границах Пензенской области по состоянию на 1 января 2010 года составляет 4335,2 тыс.га. Распределение земель области по категориям и их динамика представлена в таблице 1

Таблица 2. Распределение земель Пензенской области по категориям

В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее. Возможны два варианта развития рынка:

1. Рынок пойдет по пути продавца и цены останутся на прежнем уровне, а покупатели будут к ним приспосабливаться

2. Рынок пойдет по пути покупателя и цены начнут снижение.

Основную массу предложений рынка земельных участков в 2010 года составляли земельные участки под ИЖС, на втором месте - земельные отводы больших площадей, основная масса которых сельскохозяйственного назначения (доля в структуре предложения - 25%). Наибольшую потенциальную доходность приносила покупка больших сельскохозяйственных угодий площадью от 2 га. (200 соток) с хорошей транспортной доступностью для последующего изменения категории земли или вида разрешенного использования, межевания на участки 10 – 20 соток, и продажи размежеванных участков.

Следует отметить, что процесс скупки земель (в основном земельных паёв сельскохозяйственного назначения) частными инвесторами самостоятельно или через специализированные фирмы, зачастую без каких-либо чётких представлений о возможном использовании этих земель кроме последующей перепродажи, то есть с инвестиционными целями. О ценах этих сделок в открытой информации нет. В этот период сельхозугодия скупались у частников в среднем в пределах от 2,5тыс до 5,0тыс. за 1 га. земли.

За 2010 предложения о продаже сельхоз земель составляют менее 5% от всех предложений на рынке недвижимости, 50% из них это участки под строительство. Обзор рынка земельных участков подтверждает тот факт, что такие предложения, как земельный участок размером десять-двадцать соток, расположенный на территории с утвержденным проектом планировки, с подведенными коммуникациями и дорогами, были весьма востребованы. Цена на земельный участок колеблелись от размера участка, места расположения и наличия коммуникаций. В районах области цена за одну сотку земли (с наличием коммуникаций на участке) колеблется от 15,0тыс. руб. до 36,0тыс рублей. По городу цена земли за 1 сотку (с наличием коммуникаций на участке) находилась в диапазоне 50,0тыс. руб. до 300,0 тыс рублей.

Ценообразующие факторы:

Стоимость земельных участков в большинстве случаев определяется исходя из таких факторов, как транспортная доступность, наличие коммуникаций, площадь земельного массива.

Таблица 3. Ценообразующие факторы

*Анализ оценщика