Согласно п. 1 ст. 83 ЗК РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Кроме норм ЗК РФ правовое регулирование использования и охраны земель поселений устанавливается нормами Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ, Лесного кодекса РФ от 29.01.1997, Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ и рядом подзаконных нормативно-правовыми актами.
Регулирование использования земель поселения осуществляется на основе градостроительного зонирования – деления земель поселений на зоны в зависимости от направлений их использования с учетом природных, социальных и экономических факторов.
В соответствии со ст.35 Градостроительного кодекса РФ в процессе зонирования выделяются следующие территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых природных территорий, специального назначения, размещения военных объектов и иные виды.
Особенности правового режима земель, отнесенных к различным территориальным зонам поселения, определены п.п.6-12 ст.85 ЗК РФ.
Земли общего пользования – земли, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами. Такие земли не подлежат приватизации и используются безвозмездно.
Непосредственное регулирование использования и охраны земель в поселениях осуществляется путем утверждения Правил землепользования и застройки – нормативного правового акта органов местного самоуправления, устанавливающего требования к использованию земельных участков, принадлежащих к той или иной зоне.
Правила землепользования и застройки подлежат публичным слушаниям, опубликованию в средствах массовой информации и утверждению представительным органом местного самоуправления. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ Правили землепользования и застройки должны быть утверждены во всех населенных пунктах до 2010 г. С этого времени предоставление земельных участков под застройку может происходить только в соответствии с утвержденными Правилами застройки и землепользования. Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса Правила землепользования и застройки состоят из трех частей:
1) порядка применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений;
2) карты градостроительного зонирования, где устанавливаются границы территориальных зон;
3) градостроительные регламенты, которые определяют виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в каждой территориальной зоне. Градостроительные регламенты устанавливают минимальные и максимальные размеры земельных участков и др. Градостроительным регламентом могут быть установлены следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: 1) основные; 2) условно разрешенные; 3) вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ним.
Требования к использованию земельных участков, установленные Правилами землепользования и застройки, обязательны для всех землепользователей. Отступление от них является противоправным, влечет привлечение виновного к административной ответственности и изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования.
Планирование использования земель поселений осуществляется в целях обеспечения благоприятной окружающей среды в поселении, рационального использования земель поселений с соблюдением экологических, санитарно-гигиенических, строительных норм и правил, сохранения историко-культурных и иных особо ценных объектов.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
Основной критерий отнесения земельных участков к категории земель специального назначения – общая цель, для которой они используются. Другим критерием, с помощью которого определяются земли специального назначения, является факт их нахождения за пределами черты городских и сельских поселений.
В зависимости от конкретных целей, для которых предоставляются земли специального назначения, различаются их следующие основные виды: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатизации; земли для обеспечения космической деятельности; земли для обеспечения обороны и безопасности; земли иного назначения.
Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения имеют отличительные черты. Основная функция этих земель – их использование как пространственного базиса, как места размещения объектов недвижимости: промышленности, транспорта, связи, энергетики и т.п.
Для этих специальных задач должны предоставляться в первую очередь земли, непригодны для ведения сельского хозяйства, либо при отсутствии таковых земель – сельскохозяйственные угодья худшего качества.
Особенностью правового режима данной категории земель является установление различных видов зон с особыми условиями использования земель. Такие зоны устанавливаются в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов. Установление зон с особыми условиями использования дает возможность не изымать эти земли и предоставлять земельные участки для несельскохозяйственных специальных целей.
Земельные участки, на которых устанавливаются указанные зоны, у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их пределах вводится особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Зоны устанавливаются на основании нормативных актов решениями соответствующих органов при предоставлении земель.
Основная отличительная черта правового регулирования использования данной категории земель заключается в том, что правовой режим их и смежных участков подчинен режиму эксплуатации объектов недвижимости, прочно связанных с землей.
Другой особенностью правового режима земель промышленности и иного специального назначения является строгое нормирование размеров земельных участков, предоставляемых для использования их в несельскохозяйственных целях. Согласно ст. 33 ЗК РФ размеры земельных участков для несельскохозяйственных целей определяются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Особенности перевода земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе этих земель в другую категорию содержатся в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В частности, перевод земель промышленности и иного специального назначения, состояние которых нарушено: они подверглись загрязнению или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащих сносу, – в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность и фактического их восстановления.
Земли промышленности как отдельный вид рассматриваемой категории земель находятся только вне территорий поселений. Это объясняется тем, что земли, занятые промышленными предприятиями в городах и других населенных пунктах, включаются в состав земель поселений. К землям промышленности относятся земельные участки, которые предоставлены для размещения и эксплуатации предприятий металлургической, химической, обрабатывающей и других отраслей промышленности. Это земли, занятые шахтами, рудниками, карьерами, приисками и другими горнодобывающими предприятиями.
Промышленные предприятия обязаны использовать свои земельные участка строго по целевому назначению. Они не могут использовать свои земли для каких-либо целей, не связанных с их производственной деятельностью.
Земли энергетики выполняют важную роль в качестве пространственного операционного базиса для размещения соответствующих энергетических объектов. Учитывая потенциальную опасность объектов, расположенных на этих землях, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» по обеспечению безопасности при проектировании, строительстве, вводе в эксплуатацию, реконструкции, восстановлении, консервации и ликвидации гидротехнических сооружений. В частности требует составления декларации безопасности.
Особый правовой режим имеют земельные участки, на которых расположены атомные электростанции, ядерные установки и другие объекты. Федеральный закон «Об использовании атомной энергии» регулирует некоторые вопросы правового режима земель, занятых ядерными установками, радиационными источниками и пунктами хранения. Предоставление земельных участков и недр для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения осуществляется на основании заключений государственной экологической экспертизы и с учетом выводов экспертиз, проводившихся общественными организациями.
Специфичен правовой режим земель, занятых линями электропередач. Законодательство устанавливает ограничения прав лиц, использующих земельные участки и ведущих хозяйственную деятельность, в интересах охраны линий электропередач. Правовой режим охранных зон электрических линий закреплен в целом ряде правил и норм.
Земли транспорта. Установление зон с особыми условиями использования – это отличительная черта правового режима земель транспорта. Особенность правового режима этих земель заключается в том, что он может распространяться не только на земельные участки, специально предоставленные для транспортных предприятий, но и на соседние смежные земельные участки. В целях обеспечения нормальной эксплуатации, сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов транспорта на землях, прилегающих к земельным участкам, предоставленным в пользование организациям транспорта, могут устанавливаться охранные зоны с введением в них особых условий землепользования.
Порядок установления и использования полосы отвода и охранных зон дорог определяется Правительством РФ. Размеры отвода определяются в соответствии с нормами и правилами проектирования отвода земель для различных категорий дорог. Свободные земельные участки в полосе отвода могут предоставляться в аренду физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, складирования грузов и т.д.
В придорожных полосах автомобильных дорог устанавливается особый режим использования земель. Права собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земельных участков в придорожных полосах ограничиваются. Постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. № 1420 были утверждены Правила установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования.
Правовой режим земель внутреннего водного транспорта регулируется кодексом внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. Согласно ст. 10 кодекса в пределах внутренних водных путей, расположенных за пределами территорий городских поселений, организации водного транспорта вправе использовать безвозмездно для работ, связанных с судоходством, береговую полосу – полосу земли шириной 20 м.
К землям воздушного транспорта относятся земельные участки, занятые аэропортами, включая аэродромы – главными объектами воздушного транспорта. В ст. 40 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. закреплены понятия «аэропорт» и аэродром». Аэродром – участок земли или поверхности воды с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки и стоянки воздушных судов. Аэропорт – комплекс сооружений, предназначенный для приема и отправки воздушных судов. Воздушный кодекс регулирует вопросы установления ограничений по использованию земельных участков в целях обеспечения безопасности воздушного транспорта. Так, проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с учетом требований безопасности полетов воздушных судов.
К землям трубопроводного транспорта относятся земельные участки, занимаемые надземными и подземными магистральными трубопроводами и их сооружениями. Ст. 28 Федерального закона от 31 марта 1999г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» специально посвящена вопросам правового регулирования землепользования при строительстве и эксплуатации объектов систем газоснабжения.
Земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям-собственникам систем газоснабжения в постоянное и временное пользования. В постоянное пользование организации-собственнику системы газоснабжения передаются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта. Во временное пользование организации-собственнику системы газоснабжения передаются земельные участки для выполнения работ по строительству и ремонту объектов системы газоснабжения, обеспечению их безопасности. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и отнесенных к категории земель промышленности, энергетики, недропользования или транспорта, осуществляется безвозмездно, на основании решений органов власти, к полномочиях которых данный вопрос отнесен земельным законодательством РФ. Предоставление земельных участков, принадлежащих другим собственникам, осуществляется с согласия собственников земельных участков на основании договоров, заключенных между собственниками земельных участков или уполномоченными ими лицами и организацией-собственником системы газоснабжения. На земельных участках, отнесенных к землям трубопроводного транспорта, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования таких земельных участков. Границы охранных зон определяются на основании строительных норм и правил.
