Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется специальным федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Что представляет собой земельная доля? Земельная доля в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы при реорганизации колхозов и совхозов. Собственность – вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю – это лишь право выдела вещи – земельного участка, т.е. обязательственное право. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности на конкретный земельный участок, который принадлежит собственнику. При неопределенности объекта права собственности невозможно ни фактическое обладание земельным участком, ни пользованием таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Получается, что распоряжение земельными долями их собственниками – это ничто иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами. Этот принципиально важный момент обязательно следует принимать во внимание при анализе сложных отношений, возникающих по поводу земельной доли.

Согласно ст.12. закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 13 закона участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи в аренду или распорядиться им иным образом.

Работы, связанные с определением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли, с выявлением ограничений в использовании земель и обременений земельного участка правами иных лиц, с изготовлением плана его границ, выполняются специалистами районных агентства кадастра объектов недвижимости либо иными специализированными землеустроительными организациями и оплачиваются владельцем земельной доли.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка. Указанное извещение или сообщение должны содержать описание местоположения земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направлений в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

Если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления от участников долевой собственности не поступит возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок которых устанавливается субъектом РФ. Если остальные сособственники отказались от выкупа земельной доли или не заявили о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок, собственник обязан предложить выкупить земельную долю высшему исполнительному органу государственной власти субъекта РФ. В случае отказа правительства субъекта РФ о приобретении земельного участка или неуведомлении о приобретении участка в течение одного месяца собственник может продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовываются в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение 90 дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.

Собственники земельных долей должны распорядиться свои правом до 27 января 2007 г. В случае если собственники не изъявят свою волю, земельные доли из невостребованных перейдут в государственную собственность субъекта РФ или собственность муниципального образования.