Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.
Возможность совершения сделок мены земельных участков была предусмотрена в п.2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», согласно которому граждане и юридические лица – собственники земельных участков – имеют право обменивать свой земельный участок или его часть. Характер обязательств, возникающих при совершении договора мены земельных участков, обусловил применение к ним правил о договоре купли-продажи, и поэтому особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков, предусмотренные п. 2 ст. 37 ЗК РФ, применяются к совершению договоров мены земельных участков.
Если в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых земельных участков, то согласно ст. 568 ГК РФ предметом договора являются равноценные земельные участки. Если предметом договора мены являются неравноценные земельные участки, то на ту сторону, которая обязана передать земельный участок, цена которого ниже цены участка, предлагаемого в обмен, доплачивает разницу в ценах.
Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Право собственности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательство по передаче участков исполнены обеими сторонами. После исполнения обязательств по договору мены земельных участков переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.
В договоре обязательно указываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера земельных участков, их площадь, целевое назначение земель, в составе которых они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности.
Обязательным условием является оценка земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка согласно прилагаемым к договору актам, а также объектов недвижимости на земельных участках согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки строений, помещений и сооружений.
При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или отсутствии таковых; наличии имеющихся сервитутов; передаче соответствующего земельного участка в аренду или залог. Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав должны быть указаны на плане (чертеже) соответствующего земельного участка.
Должны быть также отражены ограничения прав собственников земельных участков в связи с установлением санитарно-защитных зон, или отнесением земель соответствующего участка к землям природоохранного, реакционного, историко-культурного значения.
