Залог земельного участка (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке согласно ст. 8 закона «Об ипотеке». В ст. 9 закона установлены существенные условия договора. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, местоположение т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости, если таковые имеются; площадь участка в квадратных метрах; основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка, а также размер, срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой).
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. К договору об ипотеке должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной.
В ст. 62 закона об ипотеке указаны виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки, предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земли сельскохозяйственного назначения, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевые земельные участки личных подсобных хозяйств. Если эти земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения разрешенного использования.
Залогодатель вправе произвести отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Отчуждение земельного участка допускается после выдачи закладной, если такое право в ней предусмотрено. В любом случае залогодатель может завещать заложенное имущество.
При нарушении договора об ипотеке взыскание на заложенный земельный участок обращается в судебном порядке путем проведения торгов.
В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, с указанием срока аренды.
Оценка предмета ипотеки – земельного участка – должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 закона об ипотеке и с указанием в договоре денежного выражения. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре ниже кадастровой стоимости земельного участка.
Предусмотрена возможность удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной. Закладная является ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная составляется залогодателем. Он и является обязанным по закладной. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации. Практическое значение закладной заключается в значительном упрощении процедуры оборота недвижимости при ипотеке. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляется в соответствии с процедурами, предусмотренными ст. 48 и 49 закона об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверенных ею прав в совокупности.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими (п. 1 ст. 65 закона об ипотеке). Однако вполне возможно, что строительство залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения повлечет ухудшение участка как предмета обеспечения обязательств. Тогда залогодержатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание, строение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Согласно ст. 40 закона об ипотеке допускается возможность обременения заложенного земельного участка правами других лиц при соблюдении определенных условий. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенный земельный участок в аренду, передавать во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
При нарушении договора об ипотеке взыскание на заложенный земельный участок обращается в судебном порядке путем проведения торгов.
