Договор купли-продажи земельного участка является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок.
Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37), ГК РФ (п. 7 гл. 30), а также специальным законодательством. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования договора купли-продажи земельного участка. П. 5 ст.1 ЗК РФ закрепил принцип единства правовой судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Из этого правила есть два исключения. Возможно отчуждение части здания или строения без земельного участка, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, а также можно совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.
Когда здание, строение, сооружение являются предметом права общей собственности, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящегося на данном земельном участке.
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Договор купли-продажи земельных участков, предназначенных под жилую застройку и расположенных на землях поселения, должен заключается с победителем торгов, так как 1 октября 2005 ЗК РФ установил такую императивную норму. Однако в абсолютном большинстве (95-98 %) крупных городов и других населенных пунктов аукционная форма по-прежнему подменяется административной схемой предоставления разрешения на жилищное строительство. Земельные торги предусматривают дополнительные требования (обязанность благоустроить территорию общего пользования, строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, соблюдение сроков строительства объектов недвижимости и др.). Особые условия и специальный порядок установлены для заключения договора купли-продажи в ходе приватизации земли.
При характеристике предмета договора важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного использования. Иначе в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано (п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).
Согласно ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая не может быть меньше кадастровой стоимости.
Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости имущества.
Современное законодательство ввело такую категорию, как кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления его кадастровой стоимости. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Правительством РФ 8 апреля 2000 г. были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37 ЗК). В случае, если он не выполнит этого требования, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
ЗК РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка. Нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок. Не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним. Наконец, в договоре не могут содержаться положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.
