Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного. Идентификация объектов недвижимости позволяет эффективно принимать управленческие решения по своевременному воспроизводству, расширению и диверсификации бизнеса, целесообразности инвестирования свободных ресурсов и т.п.
Объекты недвижимости различаются по нескольким признакам.
По происхождению:
– созданные природой без участия труда человека (земельные участки);
– являющиеся результатом труда человека (здания и сооружения);
– созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).
По характеру использования:
– жилая недвижимость, т.е. используемая для проживания: дома, коттеджи, квартиры;
– коммерческая недвижимость, т.е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
– производственная недвижимость: заводы, склады;
– сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;
– специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
В России недвижимость, как правило, делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации прав на землю.
По целям владения:
– для ведения бизнеса;
– для проживания владельца;
– в качестве инвестиций;
– для освоения и развития;
– для потребления истощимых ресурсов.
По делимости недвижимого имущества на части:
– делимое;
– неделимое.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.
По степени специализации:
– неспециализированная – недвижимость, на которую существует спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях;
– специализированная – редко продается на открытом рынке или сдается в аренду третьим лицам для продолжения ее использования: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.
По степени готовности к эксплуатации:
– введенные в эксплуатацию;
– требующие реконструкции или капитального ремонта;
– незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме:
– невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
– воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
В соответствии с мировыми стандартами разделения на классы (A, B, C, D, Е). Как правило, по этому признаку классифицируются офисы в крупных городах:
– офисы класса "А" – самые престижные помещения, располагающиеся в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несом-ненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством отделки и инжинирии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое. В Москве к офисам класса "А" относят бизнес-центры в пределах Садового кольца. Как правило, эти здания имеют самый высокий уровень сервиса и развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов: оргтехникой, оптико-волоконной связью, ресепшн, конференц-залами, средствами бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми стоянками (чаще подземными). Этот класс подразделяется на подклассы: "А1", "А2" и "А3", различия между которыми незначительные. Например, используемые проектные решения (свободная планировка, шаг колонн, материалы и др.);
– офисы класса "В" – это помещения с несколько худшими характеристиками, чем офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны, и спектр предлагаемых услуг не такой широкий – парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации;
– офисы класса "С" – это помещения, не предназначенные изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования; система вентиляции – обычная, а туалетная комната в коридоре. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе;
– офисы класса "D" – офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие помещения нуждаются в капремонте;
– офисы класса "Е" – помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой офисы этого класса могут конкурировать с офисами более высокого класса.
