Виды оценок стоимости недвижимости

В теории обосно­ванная рыночная стоимость является объективной оценкой возникающих отношений при переходе товара от одного собственника к другому.

Рыночная стоимость – это идеал, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью. Следует отметить, что рыночная стоимость обычно оценивается с точки зрения типичных покупателя и продавца, действующих на открытом конкурентном рынке, компетентно, в своих интересах и без принуждения. В силу самой природы допущений, положенных в основу определения рыночной стоимости, оценщику часто поручается найти наиболее вероятную продажную цену.

В Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 №519, к применению субъектами оценочной деятельности России опре­делено 10 основных видов стоимости: рыночная стоимость; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; стоимость замещения; стоимость воспроизводства; стоимость при существующем использовании; инвестиционная стоимость; стоимость для целей налогообложения; ликвидационная стоимость; утилизационная стоимость; специальная стоимость. Эти виды стоимости можно группировать следующим образом.

I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и норма­тивную стоимость.

Под рыночной стоимостью по­нимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, т.е. предполагается, что каждая из сторон дей­ствовала компетентно, в своих интересах и без принуждения.

Некоторые объекты не обла­дают достаточной рыночностью. Например, отсутствует конкурентный рынок, объект находится под жестким контролем государства, информация является закрытой и ограни­ченной.
В этом случае может быть рассчитана частично рыночная стоимость – нормативная стоимость (стоимость объекта оценки с ограниченным рынком). Она определяется на основе нормативов, ут­вержденных государственными регулирующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Обновление нормативов при определении стоимости осуществляется в соответствии с изменением макроэкономических условий хозяйственной деятельности. Величины нормативной стоимости и рыночной стоимости, как правило, различаются.

II. В зависимости от типа воспроизводства выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного или близкого по своим функциональным характеристикам объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, иден­тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техно­логий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости предполагается создание точной копии оцениваемого объекта, но по ныне действующим ценам. Данный вид стоимости объективно характеризует стоимость объекта, однако ее определение часто оказывает­ся невозможным по причине изменения технологии производства объекта, используемых материалов и других факторов.

III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта в будущем различают стоимость при существующем использовании и ликвидаци­онную стоимость.

Стоимость при существующем использовании – это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки, т.е. объект продолжает функ­ционировать в неизменной среде.

Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта при отчуждении в срок меньше срока полезного использования аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, на­пример, при банкротстве компании и открытой рас­продаже на аукционе.

IV. В зависимости от целей оценки выделяют инвести­ционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизаци­онную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость – это стоимость, определяемая исходя из до­ходности объекта для инвестора при заданной норме прибыли. Применяется при проведении реорганизацион­ных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к доходности инвестиций, предъявляемых инвестором.

Стоимость для целей налогообложения – это стоимость объекта, определяемая для исчисления налоговой базы, рассчитываемая в соот­ветствии с положениями нормативных правовых актов и признаваемая в качестве таковой государственными налоговыми органами.

Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, равная ры­ночной стоимости материалов, из которых он состоит, с учетом затрат на его утилизацию.

Специальная стоимость – это стоимость объекта в целях, определяемых его собственником. Разновидностями специаль­ной стоимости являются страховая, таможенная.

Выбор вида стоимости определяется целью оценки (табл. 4.1).

Таблица 4.1

Взаимосвязь между целью определения стоимости объекта и ее видами

Разные виды стоимости объектов недвижимого имущества отражают многообразие ситуаций на рынке недвижимости, используются собственниками для достижения поставленных целей и имеют особенности при их оценке на определенный период времени и при конкретных обстоятельствах.