Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.

' См. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 13 ноября 2000 г. № 1202-р «Об установлении нормативной цены земли в Санкт-Петербурге в 2001 г.».

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;

В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания;

V_стр — строительный объем здания;

k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

, Пример. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской области. V_стр = 125 000 м³. Фундаменты столбовые, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кирпичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.'

Челябинская область, согласно общей части и сборникам, относится ко второму территориальному поясу и первому климатическому району.

Определяем ПВС здания по сборнику № 8 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений промышленности строительных материалов.

, Согласно табл. 2 и указаниям п. 9 технической части настоящего рборника, восстановительная стоимость 1 м³ здания составит:

8,3х1,1=9,13 руб.,

где 8,3 — восстановительная стоимость здания для второго территориального пояса; 1,1 — поправочный коэффициент для первого климатического района. ПВС на 1 января 1969 г. составит

9,13 х 125 000 ⁼^s! 141250руб.

' Пример цитируется по: Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998.;.72-73.

Стоимость на дату оценки составит:

1 141 250 х 12,0 = 13 695 555,0 руб.,

где 12,0 — индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Пример. Затраты на кладку 1 м³ стены из керамического кирпича на конец 1999 года составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. накладные расходы, и включают:

• стоимость материалов — 487 000 руб.;

• зарплату рабочих-строителей — 22 000 руб.;

• эксплуатацию машин — 10 000 руб., в том числе зарплату машиниста - 3000 руб.;

• накладные расходы и плановые накопления — 42 000 руб. Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, например 120 м³, то можно определить стоимость на 1 января 2000 г.:

561 000 руб. х 120 м³ - 67 320 000 руб.

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Пример расчета стоимости воспроизводства здания офиса с использованием сборника КО-ИНВЕСТ приведен в табл. 4.8.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.

Таблица 4.8 Расчет стоимости воспроизводства здания

№ п/п	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Расценка, тыс.руб.	Сумма, тыс. руб.
	Разработка грунта экскаватором	1000м³	1,621		2713,554
	Транспортировка грунта на расстояние 2 км	100т	25,94		9027,12
	Устройство ж/6 фундаментов	100м³	1,765		190807,09
	Кладка наружных стен из керамического кирпича	м³	761,22		360057,06
	Установка навесных панелей из гипсокартоновых листов с эффектным уплотнением	100м²	1,51		34485,38
	Монтаж стальных конструкций многослойных облегченных	100м²	1,37		40588,99
	Кладка внутренних стен из керамического кирпича	м³	232,55		109996,15
	Установка санитарно-технических кабин	шт
	Устройство перегородок из керамического кирпича	100м²	6,96		43270,32
	Монтаж металлических каркасов перегородок	т	2,8		17057,6
	Остекление перегородок из профстекла	100м²	1,56		29259,36
	Устройство перегородок из гипсокартона	100м²	3,97		62082,86
	Укладка многопустотных плит перекрытия	100м²	14,31		218613,87
	Монтаж металлоконструкций перекрытий и покрытий	100м²	2,37		10515,69
	Устройство деревянных конструкций стропил	м³	13,68		13310,64
	Устройство теплоизолирующих кровель плитами минераловатными	100м²	9,32		18761,16
	Устройство покрытий из профилирующего настила	100м²	9,32		80329,08
	Устройство подвесных потолков из алюминиевых конструкций	100м²	4,77		118873,17

Таблица 4.8 (Продолжение)

№ а/а	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Расценка, тыс.руб.	Сумма,-тыс. руб.
	Устройство подстилающих слоев из легкого бетона	100м²	6,96	139!0	9674,4
	Укладка полов из линолеума и полимерных плит	100м²	8,53		38154,69
	Устройство бетонных полов	100м²	2,52		4226,04
	Устройство полов из досок	100м²	13,32		37815,48
	Укладка полов из керамических плиток	100м²	4,44		29610,36
	Заполнение деревянными оконными блоками проемов	100м²	1,264		23233,584
	Остекление стеклом оконным	100м²	2,175		10487,85
	дверей	100м²	0,68		9398,96
	конструкций ворот, дверей	т	3,2		18489,6
	бетону поверхностей фасадов	100м²	10,24		24279,04
	поверхностей	100м²	32,8		52053,6
	Облицовка поверхностей керамическими плитками	100м²	2,14		15660,52
	Подготовка поверхностей под окраску	100м²	32,8
	масляными красками	100м²	32,8		58744,8
	Наружная отделка искусственными плитками	100м²
	Внутренние санитарные и электротехнические работы
	Прочие работы

Итого: 2 228 925,018.

Стоимость воспроизводства с учетом НДС: 3 334 710,022.

Стоимость с учетом приведения к условиям

г. Санкт-Петербурга: 4 088 354,486.

Стоимость воспроизводства на дату оценки

(1 января 2000 г.): 3 851 229,926.

Метод срока жизни. Срок экономической жизни — это временной, отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

; Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий и сооружений, определенный нормативными актами.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика Неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономиче-кие условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

(Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И.

1) Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа:

Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Физ.Инеустр. = Эф.Возр. / Экон.Ж,

где Эф.Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономический срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2) Функциональный износ, связанный с дополнениями и улучшениями, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

Пример. Система горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 000 долл., а чтобы установить ее в старом доме потребуется 25 000 долл. Значит, функциональный износ составит 5000 долл.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд является нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановления, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Понятие излишеств традиционно полностью отсутствовало в условиях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика подробно остановиться в отчете на излишествах, если они присущи объекту.

Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.