Ћекции.ќрг


ѕоиск:




 атегории:

јстрономи€
Ѕиологи€
√еографи€
ƒругие €зыки
»нтернет
»нформатика
»стори€
 ультура
Ћитература
Ћогика
ћатематика
ћедицина
ћеханика
ќхрана труда
ѕедагогика
ѕолитика
ѕраво
ѕсихологи€
–елиги€
–иторика
—оциологи€
—порт
—троительство
“ехнологи€
“ранспорт
‘изика
‘илософи€
‘инансы
’ими€
Ёкологи€
Ёкономика
Ёлектроника

 

 

 

 


—делки с недвижимостью в жилищной сфере




  недвижимости в жилищной сфере относ€тс€ жилые дома с жилыми и нежилыми помещени€ми, квартиры, иные жилые помещени€ в жилых домах и других строени€х, пригодные дл€ посто€нного и временного проживани€, содержани€, и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

—делки с недвижимостью в жилищной сфере Ч это действи€ хоз€йствующих субъектов и граждан, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на недвижимость в жилищной сфере.

ѕраво собственности на недвижимость в жилищной сфере опре≠делено «аконом –‘ Ђќб основах федеральной жилищной полити≠киї'.

ѕраво собственности на жилье возникает только после государ≠ственной регистрации этого права. Ѕез регистрации невозможно даже прописатьс€ в квартире.

ƒл€ регистра≠ции необходимы следующие документы:

«а€вление, договора между юридическими и физическими лицами, участвовавшими в инвестировании дома, платежные документы, под≠тверждающие оплату помещени€, справку организации-застройщика о балансовой стоимости 1 м2 в доме и др. (еще семь справок из различных организаций). „асть документов может быть копи€ми, а часть Ч только подлинниками. ћногие документы представл€ютс€ и завер€ютс€ самой организацией-застройщиком.

—писок документов, указанный в »нструкции о пор€дке оформ≠лени€ подобных объектов, не €вл€етс€ полным, так как в ней предусматриваетс€ возможность запроса дополнительных справок и сви≠детельств.

—рок рассмотрени€ документов в √ородском бюро регистрации Ч 30 дней. ќснованием дл€ отказа в регистрации могут быть наличие спора или ареста в отношении объекта недвижимости и несоответ≠ствие документов требовани€м законодательства. ќтказ оспариваетс€ в суде. ѕри положительном решении √ородское бюро регистрации выдает государственную форму регистрации и право собственности на квартиру.

–ассмотрим пор€док сделок с квартирами.

 вартиры бывают приватизированными и неприватизированными.

¬ приватизированной квартире дол€ умершего наследуетс€ следу≠ющим образом. ≈сли приватизаци€ была оформлена на общее совмест≠ное владение, то дол€ умершего определ€етс€ в судебном пор€дке.

ѕри долевом владении дол€ умершего переходит наследникам. ѕодобные вопросы решаютс€ и оформл€ютс€ в районных нотариаль≠ных конторах.

ѕриватизированную квартиру можно расприватизировать путем передачи ее в государственный фонд на основании договора дарени€ в пользу государства. ѕри этом администраци€ об€зана прин€ть квартиру в дар и заключить с гражданином договор найма занимаемо≠го им жилого помещени€.

ѕроцесс расприватизации квартир уже началс€, так как сегодн€ быть собственником жиль€ стало невыгодно. ¬о-первых, собственник в отличие от нанимател€ не получает дотаций на содержание жиль€. ¬о-вторых, передача частного жиль€ другому владельцу сопр€жена с большими трудност€ми и расходами. ¬-третьих, в случае капитально≠го ремонта или стихийного бедстви€ собственник квартиры должен оплатить все затраты на ее ремонт. Ќо владелец приватизированной квартиры должен знать, что в период капитального ремонта дома все работы ведутс€ за счет средств городского бюджета.

ѕредметом сделок могут быть приватизированные либо приобре≠тенные в собственность в ином установленном действующим законода≠тельством пор€дке квартиры. — квартирой, принадлежащей хоз€йству≠ющему субъекту или гражданину на праве собственности, возможны следующие сделки: купл€-продажа, купл€-продажа с услови€ми, даре≠ние, мена при соблюдении некоторых условий, а также залог.

 упл€-продажа квартир возможна за любую сумму по соглаше≠нию сторон, но не ниже балансовой стоимости.  роме вышеуказан≠ных договоров возможно заключение договора аренды квартир, а так≠же договора безвозмездного пользовани€.

—делки с квартирами удостовер€ютс€ нотариальной конторой при наличии правоустанавливающего документа, которым может быть:

Х документ о приватизации квартиры;

Х справка жилищно-строительного кооператива;

Х договоры о ранее заключенных с квартирой сделках, свидетель≠ство о праве на наследство по закону или позавещанию и др.

ѕравоустанавливающие документы регистрируютс€ по месту на≠хождени€ квартиры.

√оспошлина за составление и удостоверение договоров отчужде≠ни€ и приобретени€ квартир, а также прочих договоров, подлежащих оценке, взимаетс€ в процентах от суммы договоров.

—делки с квартирами могут быть совершены доверенным лицом на основании доверенности.

ƒл€ оформлени€ в нотариальной конторе сделки, в результате ко≠торой собственником квартиры становитс€ хоз€йствующий субъект, необходимо представить: устав хоз€йствующего субъекта, документ, подтверждающий полномочи€ руководител€, если договор подписы≠ваетс€ руководителем, или доверенность, когда документ подписыва≠ет доверенное лицо. Ќовым собственником квартиры или его дове≠ренным лицом договор должен быть зарегистрирован в районном проектно-инвентаризационном бюро. «арегистрированный договор €вл€етс€ единственным основанием права собственности.

ѕри покупке квартиры в доме, которого еще нет и который еще только будет строитьс€, надо вы€снить:

1. »меет ли фирма, предлагающа€ такую квартиру, опыт строитель≠ства жиль€ с привлечением денежных средств населени€.

2. –асполагает ли она распор€жением главы администрации, разре≠шающим строительство данного дома.

3. ќформлены ли у фирмы права на земельный участок дл€ плани≠руемого здани€.

4. ќпределен ли пор€док финансировани€ строительства дома.

Ќеобходимо также установить, есть ли у фирмы на расчетном сче≠те сумма денег, достаточна€ дл€ возмещени€ понесенных клиентом убытков в случае нарушени€ фирмой своих об€зательств. “ребование на получение такой информации €вл€етс€ законным.

ѕри составлении договора о долевом участии нужно определить полную стоимость будущей квартиры, четко указать, какие причины могут вызвать ee изменени€, дать в нем основные характеристики квартиры (метраж, количество комнат, и др.) и ее точный адрес, ого≠ворить врем€ окончани€ работ, определить размеры штрафных санк≠ций на случай невыполнени€ фирмой своих об€зательств.

¬озможны два варианта оформлени€ прав собственности на квар≠тиру. ѕри первом варианте фирма сама берет на себ€ все хлопоты и сама оформл€ет документы на построенное жилье. “огда клиент право собственности получает по договору купли-продажи или даре≠ни€ и платит соответствующие налоги. ѕри втором варианте фирма по окончании строительства передает клиенту необходимые докумен≠ты и клиент сам ходит по всем инстанци€м.

—егодн€ купл€-продажа квартиры выступает как высша€ и послед≠н€€ стади€ обмена квартир. Ёто процесс представл€ет собой одновре≠менную продажу старой и покупки новой квартиры. “акой вариант сделки очень удобен дл€ клиентов, так как в этом случае они не св€заны никакими услови€ми и не ищут покупател€ на свою квартиру. «а них это делают агентства недвижимости. јгент по недвижимости квали≠фицированно оценит квартиру и сориентирует продавца, на что он может реально рассчитывать. ќн может найти также варианты с доп≠латой.

ѕоскольку купл€-продажа происходит одновременно, то нотариус регистрирует сразу два договора, что полностью исключает воз≠можность оказатьс€ на улице с большой суммой денег. ”слуги агентства оплачивает продавец квартиры. ј покупателю квартира находит≠с€ фирмой бесплатно.

ƒругим наиболее распространенным видом сделки с жильем €в≠л€етс€ сдача его внаем. ѕрежде чем сдавать или снимать квартиру, надо заключить договор аренды. ƒоговор аренды не подлежит госу≠дарственной или нотариальной регистрации. ќн составл€етс€ в про≠извольной письменной форме и вступает в силу сразу после подписа≠ни€ обеими сторонами. ѕри вз€тии внаем квартиры надо ознакомить≠с€ с формой є 9 и вы€снить, не прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли быть они против сдачи квартиры. ¬ последнем случае договор аренды на законном основании может быть расторгнут.

Ќаниматели квартиры нередко передают арендованное ими жи≠лье сразу нескольким люд€м, а также часто бесконтрольно пользуют≠с€ телефоном в арендуемой квартире (т. е. через мес€ц после оконча≠ни€ срока аренды хоз€ин получает счет на огромную сумму об оплате телефонных переговоров).

≈динственно законным способом защиты от многих (но не всех) видов риска при аренде квартиры €вл€етс€ оформление отношений аренды через агентство недвижимости. ѕрофессионалы-агенты помо≠гут составить договор аренды, учитывающий все нюансы, а также застраховать обе стороны от риска.

—огласно такому договору в арендуемой квартире возможно про≠живание только нанимател€ и его ближайших родственников. ¬ дого≠воре точно устанавливаютс€ сроки внесени€ арендной платы, при на≠рушении которых он может быть расторгнут.   договору следует при≠ложить опись ценных вещей (мебели, бытовой техники и т. д), и в случае их пропажи за врем€ аренды наниматель об€зан выплатить их стоимость по рыночным ценам на момент возмещени€. Ќаниматель об€зан не нарушать правила пользовани€ жилыми помещени€ми (не шуметь после 23.00 часов и т. д.). ѕри расторжении договора постра≠давшей стороне может быть выплачен штраф, сумма которого уста≠навливаетс€ заранее.

«аконом допускаетс€ приватизаци€ жиль€ в личную собствен≠ность гражданина, общую совместную или долевую собственность граждан.

—огласно ст. 224 √ражданского кодекса –‘ имущество двух или нескольких лиц может находитьс€ в общей собственности с определе≠нием доли каждого из собственников в праве собственности (долева€ собственность) или без определени€ таких долей (совместна€ соб≠ственность).

≈сли имущество было приватизировано в общую совместную соб≠ственность, то дл€ прин€ти€ наследства необходимо переоформление совместной собственности в долевую. ƒл€ этого у нотариуса по месту регистрации (прописки) наследодател€ необходимо оформить согла≠шение о разделении долей и далее прин€ть наследство. ƒоли призна≠ютс€ равными, если иное не было предусмотрено соглашением участ≠ников (ст. 254 √  –‘). —оглашение и прин€тие наследства необходимо зарегистрировать в √ородском бюро регистрации прав на недвижи≠мость (√Ѕ–). „тобы не усложн€ть себе в будущем процедуру прин€≠ти€ наследства при наличии нескольких собственников лучше сразу оформить договор о долевой собственности. ¬ течение 6 мес€цев пос≠ле смерти наследодател€ нотариус принимает за€влени€ на прин€тие наследства от возможных наследников. ѕреимущество имеют наслед≠ники первой очереди Ч дети, родители, брать€ и сестры. Ќезависимо от содержани€ завещани€ в соответствии со ст. 535 √  –‘ право на об€зательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособ≠ные дети наследодател€ (в том числе усыновленные), а также нетру≠доспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умерше≠го. ќни наследуют не менее двух третей доли, котора€ причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. »нвалиды и пенсионе≠ры относ€тс€ к группам нетрудоспособных граждан.

ќсновное отличие дарственной от завещани€ в том, что при оформ≠лении дарственной право собственности на имущество от дарител€ к одар€емому переходит сразу при удостоверении сделки нотариусом »мущество, переход€щее в пор€дке наследовани€ или дарени€, облага≠етс€ налогом, установленным «аконом –‘ Ђќ налоге с имущества, пе≠реход€щего в пор€дке наследовани€ или дарени€ї. —тавки налогов Ч различные в зависимости от стоимостной оценки имущества (опреде≠л€емой проектно-инвентаризационным бюро), очереди наследовани€ и степени родства. ќт налогообложени€ в соответствии с указанным законом освобождаютс€:

Х имущество, переход€щее в пор€дке наследовани€ супругу, пере≠жившему другого супруга, или в пор€дке дарени€ от одного суп≠руга другому;

Х жилые дома (квартиры), если наследники (одар€емые) прожива≠ли в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем на день открыти€ наследства или оформлени€ договора дарени€.

ƒарственную и завещание можно оформить у нотариуса в любом районе. ƒарственную далее необходимо зарегистрировать в √Ѕ–.

–одственникам безвозмездно передавать право собственности на любую недвижимость, в том числе и на квартиру, лучше в пор€дке на≠следовани€, чем дарени€. ¬о-первых, оформление перехода прав соб≠ственности обходитс€ намного дешевле. ¬о вторых, передача права в пор€дке наследовани€ есть определенна€ гаранти€ безопасности и возможность при необходимости изменить свое решение о передаче недвижимости.

ѕример

Ѕабушка передает внучке свою квартиру, стоимость которой по оценке Ѕюро технической инвентаризации составл€ет 380 тыс. руб. ѕередача может быть оформлена как завещание или как подарок.

ѕервый вариант: передача права собственности на квартиру в по≠р€дке наследовани€.

—тоимость оформлени€ перехода прав собственности составит:

1. √оспошлина на оформление завещани€ равна одному минималь≠ному размеру оплаты труда (ћ–ќ“), который в сент€бре Ч но€б≠ре 2000 г. равн€лс€ 132 руб.

2. √оспошлина после смерти завещател€ составл€ет 1 % от стоимос≠ти квартиры: 380 000 х 0,01 = 3 800 руб.

3. Ќалог с имущества, переход€щего в пор€дке наследовани€.

ѕри стоимости имущества от 851 до 1700-кратного размера ћ–ќ“ налог дл€ наследников второй очереди составл€ет 10 % от сто≠имости имущества, превышающей 850-кратный размер ћ–ќ“.

850х132 =112 200 руб.

380 000 - 112 200 = 267 800 руб.

267 800 х 0,1 - 26 780 руб.

„то составит 8,1 % к стоимости квартиры.

¬торой вариант: передача права собственности на квартиру в по≠р€дке дарени€.

—тоимость оформлени€ перехода прав собственности составит:

1. √оспошлина на оформление договора дарени€ составл€ет 1 % от стоимости квартиры:

380 000х0,01=3 800 руб.

2. √оспошлина за удостоверение договора дарени€ составл€ет 3 % от стоимости квартиры:

380 000х0,03-II 400 руб.

3. Ќалог с имущества, переход€щего в пор€дке дарени€.

ѕри стоимости имущества от 851- до 1700-кратного размера ћ–ќ“ налог дл€ других граждан, кроме детей и родителей, составл€≠ет 77-кратный размер ћ–ќ“ плюс 20 % от стоимости имущества, пре≠вышающей 850-кратный размер ћ–ќ“.

77х132 =10 164 руб.

(380 000 - 112 200) х 0,2 = 53 560 руб.

10 164+53 560 =63 724 руб.

3 800 + 11 400 + 63 724 = 78 924 руб.

„то составит 20,8 % к стоимости квартиры.

ѕредприниматели могут выкупить арендуемые ими у государства объекты нежилого фонда в соответствии с Ђѕоложением о продаже и временном пор€дке определени€ цены приобретени€ объектов не≠жилого фонда, сданных в арендуї, которое утверждено распор€жени≠ем √оскомимущества –оссии от 16 феврал€ 1994 г. є 353-р

Ёто положение примен€етс€ при приобретении гражданами Ч предпринимател€ми и хоз€йствующими субъектами недвижимости, в уставном капитале которых дол€ (паи), наход€ща€с€ в государственной и муниципальной собственности, составл€ет не более 25 %, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкур≠са или аукциона объектов нежилого фонда, а также хоз€йствующим субъектам, созданным в процессе приватизации сданных в аренду объектов нежилого фонда: зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах, включа€ встроенно-пристроенные.

ѕродавцом сданных в аренду объектов нежилого фонда €вл€етс€ соответствующий комитет по управлению государственным имуще≠ством: федеральной или муниципальной собственности. ѕродажа осуществл€етс€ только арендаторами на основании за€влени€, подан≠ного ими продавцу, и заключени€ в 10-дневный срок договора купли-продажи или дополнительного соглашени€ при наличии в договоре аренды права выкупа.

ќтказ в продаже сданной в аренду недвижимости арендаторам не допускаетс€, за исключением случаев, когда на эти объекты распрост≠ран€ютс€ ограничени€, установленные разделом 2.1 √осударственной программы приватизации государственных и муниципальных пред≠при€тий в –оссийской ‘едерации, а также в отношении зданий, со≠оружений, €вл€ющихс€ недвижимыми объектами исторического и культурного значени€, культовых зданий, сооружений, занимаемых органами государственной власти управлени€ или судами.

÷ена продажи нежилых помещений в жилых домах определ€етс€ умножением суммы годовой арендной платы, установленной в дого≠воре аренды на дату подачи за€влени€ продавцу, на коэффициент 2:

цена 1 м2 общей площади нежилого помещени€, определенна€ в соот≠ветствии с установленным коэффициентом, не может превышать 50 % средней продажной цены 1 м2 жилого фонда, сложившейс€ в границах территории зоны (района) по месту расположени€ объекта продажи на дату подачи арендатором за€влений продавцу.

÷ена продажи здани€, сооружени€ определ€етс€ умножением сум≠мы установленной годовой арендной платы на коэффициент 3: цена 1 м2 общей площади здани€, сооружени€, определенна€ в соответствии с установленным коэффициентом, не может превышать 50 % средней аукционной или рыночной цены 1 м2 общей площади аналогичных зда≠ний, сооружений в зоне расположени€ объекта продажи.

÷ена продажи арендаторам недвижимости включает в себ€ сто≠имость здани€, сооружени€ и нормативную цену земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение.

ѕокупатель квартиры об€зан тщательно проверить подлинность документов, удостовер€ющих право собственности продавца квар≠тиры.

  документам относ€тс€:

Ј договор о продаже квартиры в общую совместную собственность граждан, заключенный с районной (городской) администрацией (до≠говор приватизации квартиры, если квартира приватизирована);

Ј справка из жилищно-строительного кооператива, если продавае≠ма€ квартира находитс€ в кооперативной собственности;

Ј договор купли-продажи (или дарени€) квартиры, если продавае≠ма€ квартира ранее принадлежала другим владельцам;

Ј постановление суда, если продаваема€ квартира €вл€етс€ соб≠ственностью продавца согласно судебному решению.

¬ышеназванные документы регистрируютс€ в √ородском бюро регистрации прав собственности на недвижимость.

 вартиру можно продать в рассрочку под видом ренты (глава 33 √  –‘). ѕокупка недвижимости в рассрочку Ч это договор пожизнен≠ной ренты. —уть операции в следующем. «аключаетс€ договор с одино≠ким пенсионером, который регистрируетс€ у нотариуса и в √Ѕ–. —умма уплаты за квартиру обычно составл€ет 25 % от рыночной стоимости. ѕосле заключени€ договора покупатель становитс€ собственником квартиры и об€зан ежемес€чно выплачивать пенсионеру в течение всей его жизни денежное содержание (примерно 500 рублей). ѕокупатель может распор€жатьс€ квартирой по своему усмотрению (продать, заве≠щать и т. п.). ¬ этом случае об€зательство по содержанию пенсионера переходит к новому собственнику квартиры. ѕроживать в этой кварти≠ре покупатель имеет право только с согласи€ пенсионера.






ѕоделитьс€ с друзь€ми:


ƒата добавлени€: 2015-10-01; ћы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 571 | Ќарушение авторских прав


ѕоиск на сайте:

Ћучшие изречени€:

≈сли вы думаете, что на что-то способны, вы правы; если думаете, что у вас ничего не получитс€ - вы тоже правы. © √енри ‘орд
==> читать все изречени€...

1298 - | 1331 -


© 2015-2024 lektsii.org -  онтакты - ѕоследнее добавление

√ен: 0.034 с.