Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания, и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Сделки с недвижимостью в жилищной сфере — это действия хозяйствующих субъектов и граждан, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на недвижимость в жилищной сфере.

Право собственности на недвижимость в жилищной сфере опре­делено Законом РФ «Об основах федеральной жилищной полити­ки»'.

Право собственности на жилье возникает только после государ­ственной регистрации этого права. Без регистрации невозможно даже прописаться в квартире.

Для регистра­ции необходимы следующие документы:

Заявление, договора между юридическими и физическими лицами, участвовавшими в инвестировании дома, платежные документы, под­тверждающие оплату помещения, справку организации-застройщика о балансовой стоимости 1 м2 в доме и др. (еще семь справок из различных организаций). Часть документов может быть копиями, а часть — только подлинниками. Многие документы представляются и заверяются самой организацией-застройщиком.

Список документов, указанный в Инструкции о порядке оформ­ления подобных объектов, не является полным, так как в ней предусматривается возможность запроса дополнительных справок и сви­детельств.

Срок рассмотрения документов в Городском бюро регистрации — 30 дней. Основанием для отказа в регистрации могут быть наличие спора или ареста в отношении объекта недвижимости и несоответ­ствие документов требованиям законодательства. Отказ оспаривается в суде. При положительном решении Городское бюро регистрации выдает государственную форму регистрации и право собственности на квартиру.

Рассмотрим порядок сделок с квартирами.

Квартиры бывают приватизированными и неприватизированными.

В приватизированной квартире доля умершего наследуется следу­ющим образом. Если приватизация была оформлена на общее совмест­ное владение, то доля умершего определяется в судебном порядке.

При долевом владении доля умершего переходит наследникам. Подобные вопросы решаются и оформляются в районных нотариаль­ных конторах.

Приватизированную квартиру можно расприватизировать путем передачи ее в государственный фонд на основании договора дарения в пользу государства. При этом администрация обязана принять квартиру в дар и заключить с гражданином договор найма занимаемо­го им жилого помещения.

Процесс расприватизации квартир уже начался, так как сегодня быть собственником жилья стало невыгодно. Во-первых, собственник в отличие от нанимателя не получает дотаций на содержание жилья. Во-вторых, передача частного жилья другому владельцу сопряжена с большими трудностями и расходами. В-третьих, в случае капитально­го ремонта или стихийного бедствия собственник квартиры должен оплатить все затраты на ее ремонт. Но владелец приватизированной квартиры должен знать, что в период капитального ремонта дома все работы ведутся за счет средств городского бюджета.

Предметом сделок могут быть приватизированные либо приобре­тенные в собственность в ином установленном действующим законода­тельством порядке квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйству­ющему субъекту или гражданину на праве собственности, возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, даре­ние, мена при соблюдении некоторых условий, а также залог.

Купля-продажа квартир возможна за любую сумму по соглаше­нию сторон, но не ниже балансовой стоимости. Кроме вышеуказан­ных договоров возможно заключение договора аренды квартир, а так­же договора безвозмездного пользования.

Сделки с квартирами удостоверяются нотариальной конторой при наличии правоустанавливающего документа, которым может быть:

• документ о приватизации квартиры;

• справка жилищно-строительного кооператива;

• договоры о ранее заключенных с квартирой сделках, свидетель­ство о праве на наследство по закону или позавещанию и др.

Правоустанавливающие документы регистрируются по месту на­хождения квартиры.

Госпошлина за составление и удостоверение договоров отчужде­ния и приобретения квартир, а также прочих договоров, подлежащих оценке, взимается в процентах от суммы договоров.

Сделки с квартирами могут быть совершены доверенным лицом на основании доверенности.

Для оформления в нотариальной конторе сделки, в результате ко­торой собственником квартиры становится хозяйствующий субъект, необходимо представить: устав хозяйствующего субъекта, документ, подтверждающий полномочия руководителя, если договор подписы­вается руководителем, или доверенность, когда документ подписыва­ет доверенное лицо. Новым собственником квартиры или его дове­ренным лицом договор должен быть зарегистрирован в районном проектно-инвентаризационном бюро. Зарегистрированный договор является единственным основанием права собственности.

При покупке квартиры в доме, которого еще нет и который еще только будет строиться, надо выяснить:

1. Имеет ли фирма, предлагающая такую квартиру, опыт строитель­ства жилья с привлечением денежных средств населения.

2. Располагает ли она распоряжением главы администрации, разре­шающим строительство данного дома.

3. Оформлены ли у фирмы права на земельный участок для плани­руемого здания.

4. Определен ли порядок финансирования строительства дома.

Необходимо также установить, есть ли у фирмы на расчетном сче­те сумма денег, достаточная для возмещения понесенных клиентом убытков в случае нарушения фирмой своих обязательств. Требование на получение такой информации является законным.

При составлении договора о долевом участии нужно определить полную стоимость будущей квартиры, четко указать, какие причины могут вызвать ee изменения, дать в нем основные характеристики квартиры (метраж, количество комнат, и др.) и ее точный адрес, ого­ворить время окончания работ, определить размеры штрафных санк­ций на случай невыполнения фирмой своих обязательств.

Возможны два варианта оформления прав собственности на квар­тиру. При первом варианте фирма сама берет на себя все хлопоты и сама оформляет документы на построенное жилье. Тогда клиент право собственности получает по договору купли-продажи или даре­ния и платит соответствующие налоги. При втором варианте фирма по окончании строительства передает клиенту необходимые докумен­ты и клиент сам ходит по всем инстанциям.

Сегодня купля-продажа квартиры выступает как высшая и послед­няя стадия обмена квартир. Это процесс представляет собой одновре­менную продажу старой и покупки новой квартиры. Такой вариант сделки очень удобен для клиентов, так как в этом случае они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на свою квартиру. За них это делают агентства недвижимости. Агент по недвижимости квали­фицированно оценит квартиру и сориентирует продавца, на что он может реально рассчитывать. Он может найти также варианты с доп­латой.

Поскольку купля-продажа происходит одновременно, то нотариус регистрирует сразу два договора, что полностью исключает воз­можность оказаться на улице с большой суммой денег. Услуги агентства оплачивает продавец квартиры. А покупателю квартира находит­ся фирмой бесплатно.

Другим наиболее распространенным видом сделки с жильем яв­ляется сдача его внаем. Прежде чем сдавать или снимать квартиру, надо заключить договор аренды. Договор аренды не подлежит госу­дарственной или нотариальной регистрации. Он составляется в про­извольной письменной форме и вступает в силу сразу после подписа­ния обеими сторонами. При взятии внаем квартиры надо ознакомить­ся с формой № 9 и выяснить, не прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли быть они против сдачи квартиры. В последнем случае договор аренды на законном основании может быть расторгнут.

Наниматели квартиры нередко передают арендованное ими жи­лье сразу нескольким людям, а также часто бесконтрольно пользуют­ся телефоном в арендуемой квартире (т. е. через месяц после оконча­ния срока аренды хозяин получает счет на огромную сумму об оплате телефонных переговоров).

Единственно законным способом защиты от многих (но не всех) видов риска при аренде квартиры является оформление отношений аренды через агентство недвижимости. Профессионалы-агенты помо­гут составить договор аренды, учитывающий все нюансы, а также застраховать обе стороны от риска.

Согласно такому договору в арендуемой квартире возможно про­живание только нанимателя и его ближайших родственников. В дого­воре точно устанавливаются сроки внесения арендной платы, при на­рушении которых он может быть расторгнут. К договору следует при­ложить опись ценных вещей (мебели, бытовой техники и т. д), и в случае их пропажи за время аренды наниматель обязан выплатить их стоимость по рыночным ценам на момент возмещения. Наниматель обязан не нарушать правила пользования жилыми помещениями (не шуметь после 23.00 часов и т. д.). При расторжении договора постра­давшей стороне может быть выплачен штраф, сумма которого уста­навливается заранее.

Законом допускается приватизация жилья в личную собствен­ность гражданина, общую совместную или долевую собственность граждан.

Согласно ст. 224 Гражданского кодекса РФ имущество двух или нескольких лиц может находиться в общей собственности с определе­нием доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная соб­ственность).

Если имущество было приватизировано в общую совместную соб­ственность, то для принятия наследства необходимо переоформление совместной собственности в долевую. Для этого у нотариуса по месту регистрации (прописки) наследодателя необходимо оформить согла­шение о разделении долей и далее принять наследство. Доли призна­ются равными, если иное не было предусмотрено соглашением участ­ников (ст. 254 ГК РФ). Соглашение и принятие наследства необходимо зарегистрировать в Городском бюро регистрации прав на недвижи­мость (ГБР). Чтобы не усложнять себе в будущем процедуру приня­тия наследства при наличии нескольких собственников лучше сразу оформить договор о долевой собственности. В течение 6 месяцев пос­ле смерти наследодателя нотариус принимает заявления на принятие наследства от возможных наследников. Преимущество имеют наслед­ники первой очереди — дети, родители, братья и сестры. Независимо от содержания завещания в соответствии со ст. 535 ГК РФ право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособ­ные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетру­доспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умерше­го. Они наследуют не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Инвалиды и пенсионе­ры относятся к группам нетрудоспособных граждан.

Основное отличие дарственной от завещания в том, что при оформ­лении дарственной право собственности на имущество от дарителя к одаряемому переходит сразу при удостоверении сделки нотариусом Имущество, переходящее в порядке наследования или дарения, облага­ется налогом, установленным Законом РФ «О налоге с имущества, пе­реходящего в порядке наследования или дарения». Ставки налогов — различные в зависимости от стоимостной оценки имущества (опреде­ляемой проектно-инвентаризационным бюро), очереди наследования и степени родства. От налогообложения в соответствии с указанным законом освобождаются:

• имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пере­жившему другого супруга, или в порядке дарения от одного суп­руга другому;

• жилые дома (квартиры), если наследники (одаряемые) прожива­ли в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем на день открытия наследства или оформления договора дарения.

Дарственную и завещание можно оформить у нотариуса в любом районе. Дарственную далее необходимо зарегистрировать в ГБР.

Родственникам безвозмездно передавать право собственности на любую недвижимость, в том числе и на квартиру, лучше в порядке на­следования, чем дарения. Во-первых, оформление перехода прав соб­ственности обходится намного дешевле. Во вторых, передача права в порядке наследования есть определенная гарантия безопасности и возможность при необходимости изменить свое решение о передаче недвижимости.

Пример

Бабушка передает внучке свою квартиру, стоимость которой по оценке Бюро технической инвентаризации составляет 380 тыс. руб. Передача может быть оформлена как завещание или как подарок.

Первый вариант: передача права собственности на квартиру в по­рядке наследования.

Стоимость оформления перехода прав собственности составит:

1. Госпошлина на оформление завещания равна одному минималь­ному размеру оплаты труда (МРОТ), который в сентябре — нояб­ре 2000 г. равнялся 132 руб.

2. Госпошлина после смерти завещателя составляет 1 % от стоимос­ти квартиры: 380 000 х 0,01 = 3 800 руб.

3. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования.

При стоимости имущества от 851 до 1700-кратного размера МРОТ налог для наследников второй очереди составляет 10 % от сто­имости имущества, превышающей 850-кратный размер МРОТ.

850х132 =112 200 руб.

380 000 - 112 200 = 267 800 руб.

267 800 х 0,1 - 26 780 руб.

Что составит 8,1 % к стоимости квартиры.

Второй вариант: передача права собственности на квартиру в по­рядке дарения.

Стоимость оформления перехода прав собственности составит:

1. Госпошлина на оформление договора дарения составляет 1 % от стоимости квартиры:

380 000х0,01=3 800 руб.

2. Госпошлина за удостоверение договора дарения составляет 3 % от стоимости квартиры:

380 000х0,03-II 400 руб.

3. Налог с имущества, переходящего в порядке дарения.

При стоимости имущества от 851- до 1700-кратного размера МРОТ налог для других граждан, кроме детей и родителей, составля­ет 77-кратный размер МРОТ плюс 20 % от стоимости имущества, пре­вышающей 850-кратный размер МРОТ.

77х132 =10 164 руб.

(380 000 - 112 200) х 0,2 = 53 560 руб.

10 164+53 560 =63 724 руб.

3 800 + 11 400 + 63 724 = 78 924 руб.

Что составит 20,8 % к стоимости квартиры.

Предприниматели могут выкупить арендуемые ими у государства объекты нежилого фонда в соответствии с «Положением о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов не­жилого фонда, сданных в аренду», которое утверждено распоряжени­ем Госкомимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-р

Это положение применяется при приобретении гражданами — предпринимателями и хозяйствующими субъектами недвижимости, в уставном капитале которых доля (паи), находящаяся в государственной и муниципальной собственности, составляет не более 25 %, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкур­са или аукциона объектов нежилого фонда, а также хозяйствующим субъектам, созданным в процессе приватизации сданных в аренду объектов нежилого фонда: зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные.

Продавцом сданных в аренду объектов нежилого фонда является соответствующий комитет по управлению государственным имуще­ством: федеральной или муниципальной собственности. Продажа осуществляется только арендаторами на основании заявления, подан­ного ими продавцу, и заключения в 10-дневный срок договора купли-продажи или дополнительного соглашения при наличии в договоре аренды права выкупа.

Отказ в продаже сданной в аренду недвижимости арендаторам не допускается, за исключением случаев, когда на эти объекты распрост­раняются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных пред­приятий в Российской Федерации, а также в отношении зданий, со­оружений, являющихся недвижимыми объектами исторического и культурного значения, культовых зданий, сооружений, занимаемых органами государственной власти управления или судами.

Цена продажи нежилых помещений в жилых домах определяется умножением суммы годовой арендной платы, установленной в дого­воре аренды на дату подачи заявления продавцу, на коэффициент 2:

цена 1 м2 общей площади нежилого помещения, определенная в соот­ветствии с установленным коэффициентом, не может превышать 50 % средней продажной цены 1 м2 жилого фонда, сложившейся в границах территории зоны (района) по месту расположения объекта продажи на дату подачи арендатором заявлений продавцу.

Цена продажи здания, сооружения определяется умножением сум­мы установленной годовой арендной платы на коэффициент 3: цена 1 м2 общей площади здания, сооружения, определенная в соответствии с установленным коэффициентом, не может превышать 50 % средней аукционной или рыночной цены 1 м2 общей площади аналогичных зда­ний, сооружений в зоне расположения объекта продажи.

Цена продажи арендаторам недвижимости включает в себя сто­имость здания, сооружения и нормативную цену земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение.

Покупатель квартиры обязан тщательно проверить подлинность документов, удостоверяющих право собственности продавца квар­тиры.

К документам относятся:

· договор о продаже квартиры в общую совместную собственность граждан, заключенный с районной (городской) администрацией (до­говор приватизации квартиры, если квартира приватизирована);

· справка из жилищно-строительного кооператива, если продавае­мая квартира находится в кооперативной собственности;

· договор купли-продажи (или дарения) квартиры, если продавае­мая квартира ранее принадлежала другим владельцам;

· постановление суда, если продаваемая квартира является соб­ственностью продавца согласно судебному решению.

Вышеназванные документы регистрируются в Городском бюро регистрации прав собственности на недвижимость.

Квартиру можно продать в рассрочку под видом ренты (глава 33 ГК РФ). Покупка недвижимости в рассрочку — это договор пожизнен­ной ренты. Суть операции в следующем. Заключается договор с одино­ким пенсионером, который регистрируется у нотариуса и в ГБР. Сумма уплаты за квартиру обычно составляет 25 % от рыночной стоимости. После заключения договора покупатель становится собственником квартиры и обязан ежемесячно выплачивать пенсионеру в течение всей его жизни денежное содержание (примерно 500 рублей). Покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению (продать, заве­щать и т. п.). В этом случае обязательство по содержанию пенсионера переходит к новому собственнику квартиры. Проживать в этой кварти­ре покупатель имеет право только с согласия пенсионера.