Страны Европы, проводящие рыночные реформы имеют старые, но полностью забытые традиции на рынке недвижимости. Так всего в России к 1917 году функционировал 21 земельный банк, из них 3 государственных и 18 частных. Причем на долю государственных банков приходилось 3/4, на долю частных - 1/4 кредитов, выдаваемых под 8,5% годовых в размере 60% оценочной стоимости закладываемой земли.
Огромную роль в развитии ипотечного кредита в России сыграл Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году. Два десятка лет, предшествующие первой мировой войне, банк ежегодно выдавал крестьянам от 50 до 64 млн. рублей на покупку земли. Благодаря этому ежегодно от 120 до 132 тысяч домохозяев получали возможность увеличивать свою надельную землю.
На начало 1915 г. в залоге Крестьянского банка состояло свыше 16,5 млн. десятин земли, что составляло более 15% всего частного землевладения России (111 млн. десятин) и более 25 % всей заложенной в ипотечных банках земли (66,9 млн. десятин).
Теперь, спустя восемь десятилетий, в связи с переходом к рыночной экономике в России снова возникли условия для создания ипотечных банков. Однако для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:
развитая нотариальная система;
поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
развитая судебная система.
Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).
Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет четыре - шесть недель. Менее ликвидны магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема не возврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.
В силу недостаточной еще развитости операций с недвижимостью, особенно с землей, многие банки занимаются преимущественно выдачей кредитов под залог квартир. Известны различные схемы ипотечного кредитования жилищного строительства.
Схема "Форвард-кредитинвест" рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилью с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.
Схема "Ретрокредитинвест" ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
Схема "Комбиинвест" рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. А разница в стоимости может покрываться дотациями муниципалитета или (и) предприятий, на которых работают заемщики.
Схема "Фьючерсинвест" предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый рынок и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.
Схема "Рентный залог" предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается 5-20 кратным минимально гарантированному уровню зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
Некоторые банки сегодня практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов.
Указом Президента Российской Федерации "О выпуске в обращение жилищных сертификатов" узаконено появление на рынке жилья нового вида ценных бумаг. Жилищный сертификат это фактически облигация с индексируемой номинальной стоимостью. В отличие от известных прежних облигаций, и ее номинал обозначен и в рублях и в квадратных метрах в площади жилья.
Основные проблемы становления института ипотеки в России следующее:
главным условием создания возможности для использования ипотечного кредита является законодательное обеспечение частной собственности на землю с ведением регистрационного порядка ее оборота. Для того, чтобы оборот земли не наносил ущерба интересам интереса государству, необходимо сохранение категорий земель с различным статусом собственности с установлением законодательно разрешительного порядка изменения категорий;
следует создать правовой институт, регламентирующий право собственности на землю недвижимое имущество и процедуру залога недвижимости. Он должен включать в себя целую систему норм как материальных, так и процессуальных;
необходимо создание нового аппарата регистрации оборота недвижимости или поручения этой регистрации одной из административных структур, действующей в России, например: проектно-инвентаризационному бюро. Безусловно, что такая регистрационная система должна быть единой для России и закреплена в законодательном порядке;
для выдачи ипотечных кредитов, необходимо законодательство о поземельных книгах. В ипотечном кредитовании важную роль играет надежная и достоверная документация по земельному участкам, их точный обмер. Поэтому надо создать кадастровые и поземельные книги, без которых невозможна ипотечная деятельность долгосрочной ориентации.
Кадастр (фр. cadastre -лист реестр) - реестр, содержащий сведения об оценке и средней доходности объекта недвижимости, который используется для исчисления налогов. Очертания границ участков основаны на топографической съёмки и их обозначение и отображаются на крупномасштабных картах. Институт кадастра характерен для континентальных стран Европы, отсутствует в Англии, США.
В настоящее время с 1996 года в России внедряется федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы введения государственного земельного кадастра".
Соответствующая мировым процессуальным и экономическим стандартам, поддерживаемая государством система залогового (ипотечного) кредитования в России сможет эффективно влиять на решение проблемы промышленного и жилищного инвестирования.
