Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.
Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:
• если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это свидетельствует о том, что цена была занижена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том ц в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой;
• если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.
Метод сравнения продаж предусматривает:
1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элементам сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:
• цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
• цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов;
• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.
Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимости являются: переданные имущественные права, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравнения может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.
2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.
Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно — каждый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все остальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физическим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последовательные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:
где V — стоимость оцениваемого объекта;
(Сед х Кед) — цена продажи аналога до учета поправки;
Ппр — величина процентной поправки;
Сед — цена продажи единицы сравнения;
Кед — количество единиц сравнения.
Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается по формуле:
где Под — величина относительной денежной поправки.
Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:
где Пад — величина абсолютной денежной поправки.
Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения
