Ћекции.ќрг


ѕоиск:




 атегории:

јстрономи€
Ѕиологи€
√еографи€
ƒругие €зыки
»нтернет
»нформатика
»стори€
 ультура
Ћитература
Ћогика
ћатематика
ћедицина
ћеханика
ќхрана труда
ѕедагогика
ѕолитика
ѕраво
ѕсихологи€
–елиги€
–иторика
—оциологи€
—порт
—троительство
“ехнологи€
“ранспорт
‘изика
‘илософи€
‘инансы
’ими€
Ёкологи€
Ёкономика
Ёлектроника

 

 

 

 


—равнительный подход дл€ оценки недвижимости




—равнительный (рыночный) подход дл€ оценки недвижимости пред≠ставлен методом сравнени€ продаж и методом валового рентного муль≠типликатора.

ћетод сравнени€ продаж основан на сопоставлении и анализе ин≠формации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави≠ло, за последние 3-6 мес€цев. ƒанный метод €вл€етс€ объективным лишь в случае наличи€ достаточного количества сопоставимой и досто≠верной информации по совершенным сделкам, включающей сведени€ об услови€х и ценах сделок, продавцах и покупател€х.

¬ыбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относитс€ оцениваемый объект. ѕри этом следует обратить внимание на следующие моменты:

Х если объект был продан за меньший дл€ стандартного срока экс≠позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани≠жена. ≈сли же объект находилс€ на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. » в том ц в другом случае сделка не €вл€етс€ типичной дл€ дан≠ного сегмента рынка и не может рассматриватьс€ в качестве срав≠нимой;

Х если сделка заключена между головной и дочерней компани€≠ми, то маловеро€тно, что сделка состо€лась по рыночной цене. “о же самое относитс€ к сделкам с объектами, от€гощенными залогом.

ћетод сравнени€ продаж предусматривает:

1. —равнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменени€ и элемен≠там сравнени€. ѕримен€ютс€ следующие единицы сравнени€:

Х цена за 1 га Ч дл€ больших массивов сельскохоз€йственного назначени€, промышленного и жилищного строительства;

Х цена за 1 м2 Ч в деловых центрах городов, дл€ офисов;

Х цена за 1 лот Ч стандартные по форме и размеру участки в райо≠нах жилой, дачной застройки;

Х цена за фронтальный метр Ч при коммерческом использовании в городах (обща€ площадь объекта считаетс€ пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

Х цена за единицу плотности Ч коэффициент отношени€ площади застройки и площади земельного участка;

Х цена за единицу, принос€щую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах Ч это одно посадочное место, а в гаражах и автосто€нках Ч место парковки одного автомобил€.

ќб€зательными элементами сравнени€ дл€ объектов недвижимо≠сти €вл€ютс€: переданные имущественные права, услови€ финан≠сировани€ сделки, услови€ продажи, врем€ продажи, местопо≠ложение и физические характеристики объекта недвижимости.   необ€зательным элементам сравнени€ можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко≠логические услови€ и т. д. ƒл€ различных видов недвижимости, таких как офисные помещени€, производственные помещени€, склады и т. д., набор основных и необ€зательных элементов сравне≠ни€ может варьироватьс€ в зависимости от степени вли€ни€ этих элементов на процесс ценообразовани€ объекта оценки.

2. ќценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто≠имости.

ѕоправками называютс€ корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

ѕоправки по таким элементам сравнени€, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на услови€ финансировани€, 3) на услови€ продажи и 4) на врем€ продажи, провод€тс€ последовательно Ч каж≠дый раз корректируетс€ уже ранее откорректированна€ цена. ¬се ос≠тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи≠ческим характеристикам объекта и другие, провод€тс€ параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь≠ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

¬ зависимости от отношени€ к цене единицы сравнени€ поправки дел€тс€ на процентные и денежные. ƒенежные, в свою очередь, дел€тс€ на относительные и абсолютные.

ѕроцентные поправки внос€тс€ путем умножени€ цены продажи аналога или его единицы сравнени€ на величину процентной поправки. —тоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы≠гл€дит следующим образом:

где V Ч стоимость оцениваемого объекта;

(—ед х  ед) Ч цена продажи аналога до учета поправки;

ѕпр Ч величина процентной поправки;

ед Ч цена продажи единицы сравнени€;

 ед Ч количество единиц сравнени€.

ќтносительна€ денежна€ поправка измен€ет цену лишь одной еди≠ницы сравнени€. —тоимость оцениваемого объекта с учетом относи≠тельной денежной поправки рассчитываетс€ по формуле:

где ѕод Ч величина относительной денежной поправки.

јбсолютна€ денежна€ поправка относитс€ к цене продажи аналога в целом, измен€ет на определенную величину цену всего объекта и ее ве≠личина не зависит от количества единиц сравнени€. —тоимость оцени≠ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выгл€дит сле≠дующим образом:

где ѕад Ч величина абсолютной денежной поправки.

–ассмотрим процесс анализа и проведени€ поправок по элементам сравнени€





ѕоделитьс€ с друзь€ми:


ƒата добавлени€: 2015-10-01; ћы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 431 | Ќарушение авторских прав


ѕоиск на сайте:

Ћучшие изречени€:

Ќачинать всегда стоит с того, что сеет сомнени€. © Ѕорис —тругацкий
==> читать все изречени€...

1317 - | 1135 -


© 2015-2024 lektsii.org -  онтакты - ѕоследнее добавление

√ен: 0.01 с.